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Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?

Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.

 

 

Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann  grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich  verteidigen und  zu den Vorwürfen des Vermieters  äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.

Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.

Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu  begleichen.

Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:

Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.

Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.

Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.

  • Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.

  • Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.

  • Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!

Wichtiges zum Räumungsablauf

Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.

Verhinderung der Delogierung durch den Mieter

Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.

Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

  • drohende Obdachlosigkeit droht

  • besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen

  • dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.

Kosten des Räumungsverfahrens

Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.

Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.

Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.

Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.

Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Quellen: https://www.help.gv.at
https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung
http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wenn-die-zwangsraeumung-droht/160.942.885
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Kuendigungsverfahren-Raeumungsklage

Unser H(aus)traum – Entscheidungsgrundlagen für den Grundkauf

 

Viele unserer Kunden, die auf der Suche nach einem Baugrundstück sind, wollen meist eine schöne, ruhige, große und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbare Liegenschaft mit guter Infrastruktur.

Dementsprechend hoch können natürlich auch die Kosten für derartige Grundstücke, vor allem in oder in der Nähe von größeren Städten sein.

Die Preise schwanken sehr stark – je nach Lage, Qualität und der derzeitigen Marktnachfrage.

Letztendlich hängt die persönliche Entscheidung sehr von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen sowie den finanziellen Gegebenheiten ab.

Wir können unseren Kunden folgende Tipps für den Kauf eines Grundstückes geben:

  • LAGE: Wo möchten Sie bauen?

Die Lage ist wohl das wichtigste bei der Entscheidung für ein Grundstück. Grenzen Sie Ihre Suchkriterien räumlich ein und machen Sie sich Gedanken  über die dort gegebenen Einrichtungen (Nahversorger, Öffentliche Verkehrsanbindungen, Nähe von Freizeiteinrichtungen, Schulen/Kinder-gärten/Arbeitsstelle) und ob diese gegebene Infrastruktur für Sie ausreichend ist.

Wollen Sie in einer absoluten Ruhelage ohne Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz wohnen oder doch lieber in einer kleinen nachbarschaftlichen Siedlung?

  • Grundstück gefunden – WICHTIG ist jetzt:

– Widmung

Der Bau eines Wohnhauses ist nur auf einem als Baugrund gewidmeten Grundstück möglich. Die Bedingungen für die Bebauung sind aus dem aktuellen Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ersichtlich. Beide liegen bei dem zuständigen Gemeindeamt auf. Auf https://doris.ooe.gv.at/ können Sie in den Flächenwidmungsplan Einsicht nehmen.

Der Flächenwidmungsplan verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc) befindet.

Holen Sie sich ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit und eventuelle Altlasten  bei der entsprechenden Behörde (Umweltbundesamt) ein. Die Beschaffenheit des Bodens spielt eine wichtige Rolle, es gibt unterschiedliche Böden, durch die unter Umständen Gebäudearten  und Bauformen vorgeschrieben werden. Schließen Sie auch Altlasten unbedingt aus, diese können das Bauvorhaben durch Sanierungs- oder Sicherheitsmaßnahmen verzögern.

– Grundbuch

Weiters ist ein Blick in das Grundbuch ratsam: Im Grundbuch können Sie die aktuellen Eigentumerverhältnisse sowie auch Belastungen des Objektes, wie zb Dienstbarkeiten nachsehen. Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie entweder bei Notaren oder Anwälten, vom zuständigen Makler oder auch beim Bezirksgericht. Es gibt auch die Möglichkeit sich im Internet einen Grundbuchsauszug kostenpflichtig zu besorgen.

Wir haben bereits zum Thema Grundbuch einen Blogpost erstellt, diesen finden Sie hier: https://www.vonhausausbesser.at/#!Der-Blick-ins-Grundbuch/c1d7c/0AED44F2-7B08-48C4-9B61-7105DFA60AEC

– Auschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)

  • Strom (E-Werke)

  • Gas (Gaswerke)

  • Fernheizung (Gemeinde)

  • Telefon (Telekom)

  • Abwasser (Gemeinde)

  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

– Schriftlichkeit

Um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie sich alle wichtigen Auskünfte schriftlich geben, egal ob von den Behörden oder dem Verkäufer.

Hat man alles geklärt und ist sich mit dem Verkäufer einig, folgt im nächsten Schritt der Gang zum Anwalt oder Notar um die Vertragsdetails zu besprechen.  Danach kann der Anwalt oder Notar  den Kaufvertragsentwurf erstellen. Gibt es keine Änderungswünsche, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Verfasster: J. Brandstätter

Quellenangabe:

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/163/Seite.1630001.html
http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/mieten-kaufen/immobilien/was-man-beim-grundst%C3%BCckskauf-beachten-muss/
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