Delogierung
Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?
Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.
Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich verteidigen und zu den Vorwürfen des Vermieters äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.
Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.
Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu begleichen.
Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:
Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.
Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.
Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.
Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.
-
Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.
-
Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.
-
Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!
Wichtiges zum Räumungsablauf
Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.
Verhinderung der Delogierung durch den Mieter
Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.
Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn
-
drohende Obdachlosigkeit droht
-
besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen
-
dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.
Kosten des Räumungsverfahrens
Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.
Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.
Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.
Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.
Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
