Haus

Wie desolat darf eine unsanierte Wohnung sein?

Wir informieren Sie über eine aktuelle OGH-Entscheidung (7Ob156/16s):

Keine Gewährleistung für Zustand der Elektrik

OGH 28. 9. 2016

7 Ob 156/16s

Ein Käufer einer unsanierten, knapp 70 Jahre alten und ihm jahrelang bekannten Eigentumswohnung hat mangels Vorliegens eines Mangels keinen Anspruch auf deren Erneuerung oder Verbesserung der alten Elektroinstallationen. Der Kläger kaufte im März 2012 von der Beklagten eine ausdrücklich als unsaniert bezeichnete Eigentumswohnung in einem zwischen 1942 und 1945 errichteten Haus.

In der Wohnung lebte zuletzt seine Mutter, die der Kläger (er wohnte selbst bis 1978 darin) regelmäßig besuchte. Die Elektroinstallationen entsprechen nicht dem Stand der Technik und bieten keinen Personenschutz. Der Kläger begehrte von der beklagten Verkäuferin die Verbesserung der Elektroinstallationen in der Wohnung und bemängelte den fehlenden Fehlerstromschutzschalter, den nicht dem Stand der Technik entsprechenden Schaltschrank, die mangels Erdungsleiters ungeeigneten Leitungen und die fehlende Erdung der Steckdosen im Bade‑ und Schlafzimmer.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht hob das Ersturteil zur Verfahrensergänzung auf, weil es Feststellungen für erforderlich hielt, ob von den Elektroinstallationen in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehe oder nicht. Der Oberste Gerichtshof stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder. Mängel und Alterserscheinungen, die nach Bauart und Alter einer Wohnung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind, müssen vom Käufer hingenommen werden.

Der Kläger kaufte nach der Leistungsbeschreibung im Kaufvertrag eine jedenfalls 67 Jahre alte unsanierte Wohnung. Der Zustand der Elektroinstallationen war altersgemäß. Er durfte daher mangels gegenteiliger Zusicherung nicht erwarten, dass die Elektroninstallationen dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.

Es besteht daher weder ein gewährleistungsrechtlicher Verbesserungsanspruch, noch musste er von der Beklagten über den Zustand der Elektroinstallationen aufgeklärt werden.

Unser H(aus)traum – Entscheidungsgrundlagen für den Grundkauf

Viele unserer Kunden, die auf der Suche nach einem Baugrundstück sind, wollen meist eine schöne, ruhige, große und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbare Liegenschaft mit guter Infrastruktur.

Dementsprechend hoch können natürlich auch die Kosten für derartige Grundstücke, vor allem in oder in der Nähe von größeren Städten sein.

Die Preise schwanken sehr stark – je nach Lage, Qualität und der derzeitigen Marktnachfrage.

Letztendlich hängt die persönliche Entscheidung sehr von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen sowie den finanziellen Gegebenheiten ab.

Wir können unseren Kunden folgende Tipps für den Kauf eines Grundstückes geben:

• LAGE: Wo möchten Sie bauen?

Die Lage ist wohl das wichtigste bei der Entscheidung für ein Grundstück. Grenzen Sie Ihre Suchkriterien räumlich ein und machen Sie sich Gedanken  über die dort gegebenen Einrichtungen (Nahversorger, Öffentliche Verkehrsanbindungen, Nähe von Freizeiteinrichtungen, Schulen/Kinder-gärten/Arbeitsstelle) und ob diese gegebene Infrastruktur für Sie ausreichend ist.

Wollen Sie in einer absoluten Ruhelage ohne Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz wohnen oder doch lieber in einer kleinen nachbarschaftlichen Siedlung?

• Grundstück gefunden – WICHTIG ist jetzt:

– Widmung

Der Bau eines Wohnhauses ist nur auf einem als Baugrund gewidmeten Grundstück möglich. Die Bedingungen für die Bebauung sind aus dem aktuellen Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ersichtlich. Beide liegen bei dem zuständigen Gemeindeamt auf. Auf https://doris.ooe.gv.at/ können Sie in den Flächenwidmungsplan Einsicht nehmen.

Der Flächenwidmungsplan verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc) befindet.

Holen Sie sich ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit und eventuelle Altlasten  bei der entsprechenden Behörde (Umweltbundesamt) ein. Die Beschaffenheit des Bodens spielt eine wichtige Rolle, es gibt unterschiedliche Böden, durch die unter Umständen Gebäudearten  und Bauformen vorgeschrieben werden. Schließen Sie auch Altlasten unbedingt aus, diese können das Bauvorhaben durch Sanierungs- oder Sicherheitsmaßnahmen verzögern.

– Grundbuch

Weiters ist ein Blick in das Grundbuch ratsam: Im Grundbuch können Sie die aktuellen Eigentumerverhältnisse sowie auch Belastungen des Objektes, wie zb Dienstbarkeiten nachsehen. Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie entweder bei Notaren oder Anwälten, vom zuständigen Makler oder auch beim Bezirksgericht. Es gibt auch die Möglichkeit sich im Internet einen Grundbuchsauszug kostenpflichtig zu besorgen.

Wir haben bereits zum Thema Grundbuch einen Blogpost erstellt, diesen finden Sie hier: https://www.vonhausausbesser.at/#!Der-Blick-ins-Grundbuch/c1d7c/0AED44F2-7B08-48C4-9B61-7105DFA60AEC

– Auschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

• Wasser (Wasserwerke)

• Strom (E-Werke)

• Gas (Gaswerke)

• Fernheizung (Gemeinde)

• Telefon (Telekom)

• Abwasser (Gemeinde)

• Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

– Schriftlichkeit

Um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie sich alle wichtigen Auskünfte schriftlich geben, egal ob von den Behörden oder dem Verkäufer.

Hat man alles geklärt und ist sich mit dem Verkäufer einig, folgt im nächsten Schritt der Gang zum Anwalt oder Notar um die Vertragsdetails zu besprechen.  Danach kann der Anwalt oder Notar  den Kaufvertragsentwurf erstellen. Gibt es keine Änderungswünsche, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Verfasster: J. Brandstätter

Quellenangabe:

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/163/Seite.1630001.html

http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/mieten-kaufen/immobilien/was-man-beim-grundst%C3%BCckskauf-beachten-muss/

Wenn die Umzugskosten zur bösen Überraschung werden

Die Immobilie ist verkauft, jetzt steht der Umzug ins neue Heim an. Die Zeit ist rar, der Umzug groß, das persönliche Hab und Gut einem wertvoll.

Wie findet man aber das passende Unternehmen für den eigenen Umzug?

Das Wiener Start-Up leichtgemacht.at hat sich aus voller Überzeugung diesem Thema gewidmet und stellt das erste Umzugsvergleichsportal Österreichs mit Sofortergebnis zur Verfügung. Wir möchten unseren Kunden dieses tolle Vergleichsportal nicht vorenthalten:

Dachten Sie wirklich, dass es eine seriöse und verlässliche Umzugsfirma z.B. für einen Umzug in Wien gibt, welche Ihnen Ihr heiliges Hab und Gut um 20 € oder 25€ die Stunde ohne böse Überraschungen übersiedelt!?

Leider müssen wir Sie enttäuschen, wie folgende Berichte auch zeigen:

(Quelle: http://derstandard.at/2000008740573/Umzugsservice-Geiz-ist-nicht-geil)

(Quelle: http://wien.orf.at/news/stories/2725075/)

Gerade in den Hauptstädten wie zB. Wien drängen sich besonders viele Anbieter im Bereich Umzug und Möbeltransport.

Billige Lockanbote sind daher nicht selten, hier kann billig aber schnell teuer werden.

Hier die Tricks der Billiganbieter und dessen Folgen:

• unqualifizierte „Möbelpacker“ oder „Umzugshelfer“
• Verspätungen oder Sie werden ganz sitzen gelassen
• versteckte Preisfallen und Zuschläge (mehr Männer, mehr Arbeitszeit, Stockwerkzuschläge, etc.)
• Beschädigungen an den Möbeln
• Streitschlichtung erweist sich als sehr schwierig, langwierig und nervenaufreibend (fehlende Versicherung, etc.)

Gerade am Umzugstag möchte niemand im Regen stehen oder mit kaputten Möbeln im neuen Heim ankommen – daher ist die gewissenhafte Planung und Auswahl unumgänglich.

Potentielle Umzugsfirmen genau überprüfen
Wenn man einmal keine persönliche Empfehlung von Verwandten oder Nachbarn bei der Hand hat, sollte man sich nicht nur auf die ersten Treffer in Google, die in der Regel immer bezahlte Werbeanzeigen sind, verlassen.

Wenn Sie z.B. in Google „Umzug Wien“ eingeben, werden Sie förmlich erschlagen von diversen Werbeanzeigen und unzähligen Suchergebnissen.

Nur wo fängt man hier am besten an, wo trennt man die Spreu vom Weizen?

• Checkliste nutzen
  Die Wirtschaftskammer Wien stellt hier eine Kunden-Checkliste für die richtige Wahl eines Klein-Transportunternehmens zur Verfügung.
• Vergleichen der Anbieter – www.leichtgemacht.at
  Wir raten ihnen ebenfalls mehrere Angebote einzuholen, am besten über unseren Umzugsvergleich mit Sofortergebnis und auf schriftliche Abmachungen oder Verträge zu bestehen.
  
  Sparen Sie sich viel Zeit und Mühe mit diesem Portal. So können Sie auch sofort mit Gewissheit und Sicherheit feststellen, ob der erhaltene Preis ein angemessener bzw. ein passender für ihre Geldbörse ist.

Sobald Sie die passenden Umzugshelfer gefunden haben, können Sie diese direkt über das Portal kontaktieren und eine Besichtigung vereinbaren.
Sie sehen also, vorbeischauen lohnt sich!

Wir wünschen Ihnen einen stressfreien Umzug!

Mit freundlicher Unterstützung von
www.leichtgemacht.at – Umzugsvergleichsportal mit Sofortergebnis