Miete
Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?
Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.
Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich verteidigen und zu den Vorwürfen des Vermieters äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.
Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.
Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu begleichen.
Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:
Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.
Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.
Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.
Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.
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Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.
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Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.
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Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!
Wichtiges zum Räumungsablauf
Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.
Verhinderung der Delogierung durch den Mieter
Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.
Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn
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drohende Obdachlosigkeit droht
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besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen
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dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.
Kosten des Räumungsverfahrens
Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.
Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.
Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.
Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.
Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Quellen: https://www.help.gv.at
https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung
http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wenn-die-zwangsraeumung-droht/160.942.885
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Kuendigungsverfahren-Raeumungsklage
Globale Preisblase bei (Wohn)Immobilien auch in Österreich?
Getrieben durch die Gelddruckorgien aller Zentralbanken sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren teilweise um 100% und mehr gestiegen. Die Mieten allerdings, va. in Österreich, bei weitem nicht so viel. Es scheint ein untrügliches Zeichen für eine Blasenbildung zu sein.
Dass die Immopreise auch (sehr stark) fallen können, hat die Finanzkrise 2008 gezeigt, Beispiele dafür sind Spanien, Irland, USA etc. Immoinvestoren, va. Kleinstanleger mit wenigen Einheiten oder auch nur einer, sollten wirklich überlegen ob es wirklich Sinn macht Wohnungen mit 2 und 3% Mietrendite zu kaufen, Geschäft ist das keines mehr.
Der folgende Artikel zeigt, welche Städte besonders von Immoblasen betroffen sind, darunter auch deutsche Städte wie Frankfurt. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Kauf eine gute Anlage ist, wir beraten Sie gerne!
Das 1×1 des Vermietens (Teil I)
Was soll und darf ich meinen künftigen Mieter fragen?
Unerlässlich ist die Frage nach der Anzahl der Bewohner, welche in die Wohnung einziehen, ob und welche Haustiere es gibt und welche Hobbies die künftigen Mieter haben.
Aus diesen drei Faktoren lässt sich bereits vieles ableiten.
Jedenfalls ratsam ist es, sich einen aktuellen Gehaltsnachweis vorlegen zu lassen. Denn als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haushaltseinkommens sein sollte.
Miethöhe: wieviel Miete ist erlaubt?
Wieviel man als Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen kommen meist Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten zum Tragen. Um herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für Laien oft gar nicht so einfach. Bei Unklarheiten bzw. Unsicherheiten sollte man sich als Vermieter eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten.
Kaution-Höhe
Maximal sind sechs Monatsmieten erlaubt. Üblicher sind jedoch drei Monatsmieten. Die Kaution soll in Form eines Sparbuches „gewinnbringend“ veranlangt werden.
Mietvertragsgebühr
Hierzu wurde bereits ein ausführlicher Blogpost verfasst.
Was, wenn zu viel Miete verlangt wurde?
Bei den Schlichtungsstellen (www.verbraucherschlichtung.at) kann man bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb der ersten drei Jahre, überprüfen lassen. Bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung der Mietverhältnisse.
Stimmen sowohl Vermieter und Mieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht weiter geführt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.
Thema Therme:
Seit Kurzem regelt das Gesetz im Vollanwendungsbereich des MRG von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen
(einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern)
Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.
Kann man Haustiere verbieten?
Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut OGH „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgereicht in Behältnissen gehaltern werden, wie der Goldfisch oder der Hamster, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt. Man kann das Verbot aber im Detail begründen, sollte es durchsetzbar sein (zb: wenn teure, empfindliche Möbel mietvermietet werden).
Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig?
Dem Finanzamt ist eine Vermietung innerhalb eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet. Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen und der Abschreibung. Die Abschreibung beträgt normalerweise 1,5 % der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar.
Quellennachweis: Zeitschrift Gewinn, 34. Jahrgang 3/15
Mythos Mietkauf – das Märchen von Kauf auf Raten?
Da wir im Laufe von Besichtigungen immer wieder feststellen, dass Klienten eine falsche Vorstellung vom Mietkauf haben, widmet sich dieser Blogpost den wichtigsten Fakten zum Thema Mietkauf.
Mietkauf-Verträge werden in erster Linie von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnungsgenossenschaften) angeboten.
Ein Mietkauf nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen.
Grundsätzlich ist der Mietkauf ein reiner Mietvertrag, durch welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.
Der Begriff Mietkauf ist irreführend, da es sich rein um eine Option auf Kauf handelt.
Was viele nicht wissen: Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt (Miete) wird beim allfälligen Kauf auch nicht auf den Kaufpreis angerechnet.
Ebenso muss der Kaufpreis vom Vermieter bei Vertragsabschluss (noch) nicht genannt werden.
Für den Mieter ist der letztlich zu zahlende Betrag daher kaum vorhersehbar.
Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende (marktübliche) Kaufpreis wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.
Sehr wohl wird der bei Einzug geleistete Finanzierungsbeitrag (=Genossenschaftsbeitrag) angerechnet. Das ist jener Beitrag zu Bau- und Grundkosten, welcher vor dem Einzug in die Wohnung vom Mieter gezahlt wird.
Kauft der Mieter die Wohnung oder zieht er sogar aus, bekommt er den Finanzierungsbeitrag auch wieder zurück. Zu beachten ist, dass der Betrag nicht verzinst zurückbezahlt wird, sondern der Betrag sich mit jedem Jahr Miete um ein Prozent vermindert.
Somit steht fest, dass der Mietkauf keine Finanzierungsform für die Schaffung von Eigentum ist.
Der Mieter hat bis zum 15. Jahr Zeit, einen Antrag bei der Genossenschaft zur Ausübung dieser Kaufoption zu stellen.
Innerhalb von drei Monaten hat sodann die Genossenschaft einen fixen Preis für die Wohnung zu nennen. Dem Mieter hat sodann 6 Monate Zeit, sich schriftlich für den Kauf zu entscheiden. (§15e WGG)
Wichtig hierbei zu beachten ist, dass es sich um eine endgültige Entscheidung handelt. Würde man den Kauf ablehnen, erlischt auch der Anspruch.
Kurz zusammengefasst:
Die Option des Mietkaufes ist für alle jene interessant, die zum Zeitpunkt des Einzuges etwas Geld angespart haben (zb für den Finanzierungsbeitrag), sich aber noch keine Eigentumswohnung leisten können bzw. nicht den gesamten Beitrag auf einmal finanzieren wollen. Die danach fällige Miete ist deutlich geringer als im privaten Bereich. Der wesentlichste Vorteil ist die Stundung des Kaufpreises.
Wer sich aber dafür entscheidet, muss sich auch darüber bewusst sein, dass dies keine günstige(re) Form der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist.
Man hat lediglich das Recht, seine Mietwohnung später einmal zu einem marktüblichen Preis zu kaufen.
Vor allem wegen der derzeit besonders niedrigen Zinsen, ist die Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Überlegung wert.
Die Frage die sich stellt: Zahle ich liebe Miete oder die Raten für einen Kredit zurück?
Quellen:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf
Gewinn Zeitschrift 12/13 von Robert Wiedersich
Sind Überraschungsbesuche des Hauseigentümers erlaubt? Wieviele Schlüssel muss ich als Mieter erhalten?
Wer seine Wohnung vermietet, tritt sein Hausrecht an den Mieter ab.
Der Vermieter hat dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrages die Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel sowie Schlüssel für Keller, Garage oder Gemeinschaftsräume (wie Waschküche, Fahrradkeller) zu übergeben.
Ohne Wissen und Zustimmung ist der Vermieter nicht berechtigt, sich für den Zutritt in Notfällen einen Schlüssel zur Wohnung einzubehalten. Dies alleine schon deswegen, da ja Gegenstand eines Mietvertrages das dem Mieter zustehende Recht auf „ausschließlichen und ungestörten Gebrauch der Mietwohnung“ ist.
Ebenso kann bei einem unerwarteten Besuch durch den Vermieter das Recht des Mieters auf Privatsphäre beeinträchtigt werden.
Das Recht auf den alleinigen Besitz der Wohnungsschlüssel hat der Mieter.
Wie viele Schlüssel allerdings übergeben werden müssen, ist nicht geregelt. Grundsätzlich gilt, dass sich die Anzahl der dem Mieter auszuhändigenden Schlüssel erst nach der Vereinbarung im Mietvertrag, dann nach dem Zweck des Mietverhältnisses sowie zuletzt nach der Verkehrssitte und dem Ortsgebrauch ergibt. Zweckhaft wäre, so viele Schlüssel zu übergeben, wie Mieter in der Wohnung sind.
Unbedenklich ist der Tausch des Schlosses durch den Mieter, solange dieser durch einen Profi durchgeführt wird und die Eingangstüre nicht beschädigt wird. Achten sollte man aber darauf, dass das ausgewechselte Schloss zumindest die gleichen Sicherheitsstandards erfüllt wie das vom Vermieter installierte Türschloss. Ansonsten könnte dies bei Auszug rechtliche Bedeutung haben.
Zum spontanen Besuch durch den Vermieter gilt:
Der Mieter ist verpflichtet dem Eigentümer (Vermieter) Zutritt zu gewähren, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung du notwendigen Aufsicht über das Haus erforderlich ist. Ein Recht auf Zutritt hat der Vermieter – oder von ihm bevollmächtigte Personen – daher nur aus wichtigen Gründen: etwa, um einen Schaden zu besichtigen, den der Mieter dem Vermieter gemeldet hat, wenn Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen oder bei einem bevorstehenden Mieterwechsel.
Im letzteren Fall darf der Vermieter den Zustand der Wohnung begutachten, in einem zumutbaren Ausmaß muss man als Mieter dann auch eine Besichtigung durch Wohnungsinteressenten dulden.
