Ein Energieausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet in Österreich rund 400 Euro. Damit ist die Frage aber nur zur Hälfte beantwortet, denn die Spanne ist groß, und sie hängt an Dingen, die man vorher kennen sollte. Vor allem an einem, das die meisten überrascht: Ob Ihre Baupläne auffindbar sind, entscheidet stärker über den Preis als die Größe des Hauses.
Einfamilienhaus: rund 400 Euro Eigentumswohnung: deutlich weniger, oft schon vorhanden über die Hausverwaltung Mehrparteienhaus, Zinshaus, Gewerbe: mehr, abhängig von Einheitenzahl und Nutzung Größter Preistreiber: fehlende Pläne. Ohne sie wird das Gebäude vor Ort aufgenommen Gültigkeit: zehn Jahre, danach neu1 Wer zahlt: der Eigentümer, also Verkäufer oder Vermieter Kein gesetzlicher Tarif: die Preise sind frei, ein Vergleich lohnt sich
Die Preise nach Objektart
| Objekt | Größenordnung | Was den Ausschlag gibt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | unter 400 € | oft existiert ein Gebäudeausweis, dann entfällt der eigene |
| Einfamilienhaus | rund 400 € | Größe, Anbauten, Plandatenlage |
| Doppelhaushälfte, Reihenhaus | um 400 € | wie Einfamilienhaus, meist etwas günstiger |
| Mehrparteienhaus, Zinshaus | deutlich darüber | Zahl der Einheiten, unterschiedliche Bauteile |
| Gewerbeobjekt | deutlich darüber | Nutzungsart, Anlagentechnik, Zonierung |
Das sind Erfahrungswerte aus unserer Vermarktungspraxis in Wels, Linz und dem Zentralraum. Einen gesetzlich festgelegten Tarif gibt es nicht, die Preise sind frei vereinbar. Ein Vergleich von zwei bis drei Angeboten ist deshalb sinnvoll, allerdings nicht nur über den Preis.
Woran der Preis tatsächlich hängt
Die Plandatenlage, mit Abstand. Liegen Einreichplan, Baubeschreibung und Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung vor, rechnet der Ersteller weitgehend am Schreibtisch. Fehlen sie, nimmt er das Gebäude auf: Bauteile messen, Aufbauten abschätzen, Fenster erfassen. Das ist ein Vor-Ort-Termin plus Nacharbeit, und genau dort entsteht der Unterschied zwischen 400 und deutlich mehr.
Die Zahl der Einheiten. Ein Zinshaus mit zwölf Wohnungen ist kein zwölffaches Einfamilienhaus, aber auch kein einfaches. Unterschiedliche Bauteile, Zubauten aus verschiedenen Jahrzehnten und gemeinsame Anlagen erhöhen den Aufwand.
Anbauten und Umbauten. Ein Haus, das in drei Etappen gewachsen ist, hat drei verschiedene Wandaufbauten. Jeder davon geht gesondert in die Rechnung ein.
Die Anlagentechnik. Eine Gastherme ist schnell erfasst. Wärmepumpe mit Pufferspeicher, Solarthermie und kontrollierter Wohnraumlüftung sind es nicht.
Die Anfahrt. Bei Objekten außerhalb des Zentralraums schlägt sie spürbar durch.
Suchen Sie die Unterlagen, bevor Sie anfragen. Einreichplan, Baubewilligung und alte Rechnungen über Fenstertausch oder Dämmung liegen bei vielen Eigentümern im Keller und werden nicht erwähnt, weil niemand danach fragt. Wer sie mitliefert, zahlt weniger und bekommt zugleich einen genaueren Ausweis. Fehlt der Plan, hat ihn oft die Gemeinde im Bauakt.
Warum das billigste Angebot regelmäßig das teuerste wird
Im Internet finden sich Energieausweise um deutlich unter 200 Euro, häufig ohne Besichtigung, nur nach Fragebogen. Vier Punkte dazu, die Sie kennen sollten.
Ausstellen darf nicht jeder. Befugt sind Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker, Baumeister, technische Büros und Energieberater mit entsprechender Gewerbeberechtigung. Das Landesrecht verlangt ausdrücklich, dass ein Energieausweis von qualifizierten und befugten Personen erstellt wird, und das Vorlagegesetz knüpft seine Pflichten an einen Ausweis nach eben diesen Vorschriften.2 Papier von jemand anderem erfüllt die Vorlagepflicht nicht, und Sie merken das im ungünstigsten Fall erst, wenn der Käufer es seiner Bank vorlegt.
Die fehlende Besichtigung allein macht ihn nicht ungültig. Das wird oft anders erzählt, hält aber der Nachprüfung nicht stand: Eine Besichtigungspflicht steht weder im Vorlagegesetz noch in der oberösterreichischen Bauordnung noch im verbindlichen Regelwerk. Für bestehende Gebäude ist dort im Gegenteil ein vereinfachtes Verfahren ausdrücklich vorgesehen, mit Vereinfachungen bei Geometrie, Bauphysik und Haustechnik.3 Beim Einfamilienhaus geht das Gesetz sogar noch weiter und lässt den Ausweis eines vergleichbaren Gebäudes genügen, wenn der Ersteller die Ähnlichkeit bestätigt.6
Der eigentliche Haken liegt woanders. Legen Sie dem Käufer einen Energieausweis vor, gelten die darin angegebenen Kennzahlen als zugesagte Eigenschaft Ihrer Immobilie, mit den üblichen Bandbreiten. Für die Richtigkeit haftet der Ersteller dem Käufer unmittelbar.4 Ein am Schreibtisch geschätzter Wert ist damit keine unverbindliche Auskunft, sondern die Zahl, an der Sie gemessen werden. Deshalb ist die Frage vor der Beauftragung nicht „mit oder ohne Besichtigung", sondern: Woher nimmt der Ersteller die Daten, und steht er dafür gerade?
Schätzwerte kosten Klassen. Wer ohne Plandaten rechnet, setzt für Wandaufbauten und Fenster Standardwerte an. Die liegen bei einem sanierten Altbau regelmäßig zu schlecht. Eine Klasse schlechter im Inserat kostet Interessenten, und zwar mehr, als der Ausweis insgesamt kostet. Nach oben abweichen ist noch unangenehmer, weil dann die zugesagte Eigenschaft nicht stimmt.
Nacharbeit ist teurer als Erstarbeit. Stellt sich der Ausweis als unbrauchbar heraus, zahlen Sie den zweiten voll, und die Vermarktung steht in der Zwischenzeit.
Energieausweis, Energiebedarfsausweis, Energiepass: dasselbe Papier
Drei Begriffe, ein Dokument. Im Gesetz und auf der Urkunde steht Energieausweis. „Energiepass" ist die Umgangssprache, „Energiebedarfsausweis" beschreibt die Berechnungsart, und „Gebäudeenergieausweis" meint den Ausweis für das ganze Haus statt für die einzelne Wohnung.
Der letzte Begriff ist der einzige mit praktischer Bedeutung für die Kosten. Existiert für ein Mehrparteienhaus ein Ausweis über das gesamte Gebäude, deckt er die einzelnen Wohnungen mit ab. Wer als Wohnungseigentümer verkauft, braucht dann keinen eigenen und zahlt nichts.
Wie lange es dauert
Von der Beauftragung bis zum fertigen Ausweis vergehen im Regelfall ein bis zwei Wochen. Sind die Pläne vorhanden und muss niemand vor Ort aufnehmen, geht es schneller, manchmal in wenigen Tagen.
Planen Sie ihn trotzdem früh ein, und zwar aus einem bestimmten Grund: Die Kennwerte müssen bereits im Inserat stehen.5 Ohne Ausweis kein Inserat, und damit kein Verkaufsstart. Wer ihn erst beauftragt, wenn die Fotos fertig sind, verliert ein bis zwei Wochen an der Stelle, an der die Aufmerksamkeit am größten wäre.
Wann Sie gar keinen brauchen
Nicht jeder Verkauf verlangt einen Energieausweis. Kein Ausweis nötig ist bei unbebauten Grundstücken, weil es dort nichts zu bewerten gibt, und bei Abbruchobjekten, wenn der Abbruch nachweislich feststeht. Das gehört dann sauber in Inserat und Kaufvertrag.
Bei Eigentumswohnungen lohnt vor jeder Beauftragung der Anruf bei der Hausverwaltung. Existiert ein gültiger Energieausweis für das ganze Gebäude, ist die Sache erledigt, und die Kosten entfallen. Details dazu und zu den Pflichten stehen im Beitrag Energieausweis in Österreich.
Rechnet sich eine Verbesserung vor dem Verkauf?
Fast nie über die Sanierung, oft über die Klassengrenze.
Eine Fassadendämmung vor dem Verkauf spielt den Einsatz praktisch nie ein. Anders sieht es aus, wenn ein Gebäude knapp in die schlechtere Klasse rutscht. Interessenten filtern in den Portalen exakt an diesen Grenzen, und wer eine Klasse tiefer steht, taucht in einem Teil der Suchen gar nicht auf.
Fragen Sie deshalb den Ersteller, solange er noch am Objekt ist: Was wäre nötig, um in die bessere Klasse zu kommen? Oft sind es wenige Zentimeter Dämmung am Dachboden, die billigste Stelle am ganzen Haus.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 4 Abs. 1 EAVG 2012 – beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe ist rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Die Pflicht trifft den Verkäufer beziehungsweise Bestandgeber. ↩
- § 36 Abs. 1 Oö. Bautechnikgesetz 2013 – der Energieausweis ist „von qualifizierten und befugten Personen" zu erstellen. § 2 Z 3 EAVG 2012 definiert den Energieausweis als den „den jeweils anwendbaren … bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften entsprechenden Ausweis". ↩
- § 6 Abs. 1 Oö. Bautechnikverordnung 2013 erklärt die OIB-Richtlinie 6 samt dem Leitfaden „Energietechnisches Verhalten von Gebäuden" für verbindlich. Punkt 4.1 dieses Leitfadens: „Das vereinfachte Verfahren ist ausschließlich für bestehende Gebäude anzuwenden, wobei Vereinfachungen bei der Erfassung der Gebäudegeometrie, der Bauphysik und der Haustechnik vorgenommen werden können." Eine Besichtigungspflicht enthält weder die Richtlinie noch der Leitfaden. ↩
- § 6 EAVG 2012 – die im vorgelegten Ausweis angegebenen Energiekennzahlen gelten „unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB"; der Ausweisersteller haftet dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit. ↩
- § 3 EAVG 2012 – in der Anzeige sind Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben; die Pflicht trifft auch den beauftragten Immobilienmakler. ↩
- § 4 Abs. 3 EAVG 2012 – beim Einfamilienhaus kann die Pflicht auch mit dem Ausweis „eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz" erfüllt werden; Voraussetzung ist, dass der Ausweisersteller die Ähnlichkeit hinsichtlich Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima bestätigt. ↩
Stand: 26. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.