Ein Hausverkauf in Wels dauert von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe realistisch zweieinhalb bis sechs Monate und folgt immer demselben Ablauf: Beratung, Erstbewertung, Unterlagen beschaffen, Bewertung überprüfen, vermarkten, verhandeln, Kaufvertrag, Übergabe. Entscheidend ist die Reihenfolge: Wer mit dem Inserat beginnt statt mit Bewertung und Unterlagen, verkauft langsamer und in aller Regel billiger.
Dauer gesamt: 2,5–6 Monate (Vorbereitung max. 2 Wochen, Vermarktung 2–12 Wochen, Abwicklung 6–10 Wochen) Kosten Verkäufer: Energieausweis rund 400 €, Maklerhonorar nur im Erfolgsfall, Immobilienertragsteuer nur ohne Hauptwohnsitzbefreiung Kosten Käufer: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, 1–3 % Vertragserrichtung Pflicht: gültiger Energieausweis, HWB-Angabe schon im Inserat Erster Schritt: Beratung und Erstbewertung – nicht das Inserat
Wie läuft ein Hausverkauf in Wels konkret ab?
Der Verkauf folgt acht Etappen. Die ersten vier entscheiden über den Preis, die letzten vier nur noch über die Reibung.
- Beratung. Erstgespräch über Ausgangslage, Ziel und Zeitrahmen: Muss es schnell gehen? Ist eine Ersatzimmobilie im Spiel? Gibt es mehrere Eigentümer, die mitreden?
- Erstbewertung. Eine erste Einschätzung auf Basis von Lage, Objektdaten und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen. Wie sie zustande kommt, erklären wir unter Was ist meine Immobilie wert?
- Unterlagen beschaffen. Grundbuchsauszug, Pläne, Bewilligungen, Energieausweis – alles, was ein Käufer und dessen Bank sehen wollen.
- Bewertung überprüfen. Jetzt liegen alle Unterlagen auf dem Tisch, und die Erstbewertung wird bestätigt oder korrigiert. Hier kommt heraus, was den Preis tatsächlich verändert: eine nicht bewilligte Erweiterung, ein eingetragenes Wohnrecht, eine Grundreserve, die niemand auf dem Schirm hatte. Dieser Schritt ist der wichtigste im ganzen Ablauf.
- Aufbereiten und vermarkten. Kleinreparaturen, Entrümpeln, professionelle Fotos, Grundriss, bei Bedarf 3D-Rundgang und Video – dann Exposé, Portale, eigene Website, Käuferdatenbank, Social Media. In der Region Wels läuft ein relevanter Teil der Nachfrage über bereits vorgemerkte Interessenten, oft noch bevor ein Objekt online geht.
- Besichtigen und verhandeln. Interessenten qualifizieren (Finanzierungsbestätigung!), Einzelbesichtigungen statt Massenandrang, Angebote schriftlich einholen.
- Kaufvertrag und Treuhandabwicklung. Ein Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Vertrag, der Kaufpreis läuft über ein Treuhandkonto. Erst wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert ist, fließt Geld an den Verkäufer.
- Übergabe. Mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und Ummeldung der Versorger.
Unseren Ablauf im Detail – inklusive dessen, was wir in jeder Phase übernehmen – finden Sie auf der Seite Unser Ablauf.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Diese Liste sollten Sie abgearbeitet haben, bevor der erste Interessent das Haus betritt:
- Grundbuchsauszug (aktuell, nicht der von 2009) – zeigt Eigentümer, Lasten, Dienstbarkeiten
- Katasterplan / Lageplan aus dem Grundstücksinformationssystem
- Baubewilligung und Einreichpläne, Benützungsbewilligung
- Energieausweis – Pflicht, siehe Energieausweis in Österreich
- Flächenwidmung und Bebauungsplan, besonders wenn Grundreserve vorhanden ist
- Nachweise über Sanierungen: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik – mit Rechnungen
- Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre – der tatsächliche Verbrauch überzeugt Käufer oft mehr als der Kennwert im Energieausweis
- Bei Wohnungseigentum zusätzlich: Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Protokolle der Eigentümerversammlung, Stand der Rücklage
- Bei vermieteten Objekten: sämtliche Mietverträge samt Indexvereinbarungen
Der teuerste Fehler ist der falsche Preis – nicht der Mangel. Die fehlende Benützungsbewilligung für den Zubau aus den Neunzigern, die Feuchtigkeit im Keller, das eingetragene Wohnrecht: Verkaufen lässt sich all das. Es muss nur bei der Überprüfung der Unterlagen auffallen, sauber eingepreist werden und beim Käufer ankommen – wer schriftlich bestätigt, dass er das Problem kennt, kauft es bewusst mit. Genau deshalb ist Schritt 4 im Ablauf so wichtig. Teuer wird es erst, wenn so etwas drei Tage vor der Vertragsunterzeichnung auftaucht: Dann steht nicht mehr der Mangel zur Diskussion, sondern der ganze Preis.
Was kostet der Verkauf den Eigentümer?
Auf Verkäuferseite fallen in Österreich drei Blöcke an – Maklerhonorar, Nebenkosten der Aufbereitung und unter Umständen Steuer.
| Position | Höhe | Fällig wann |
|---|---|---|
| Maklerhonorar | max. 3 % des Kaufpreises + 20 % USt (bei Kaufpreis ab 48.448,51 €) | nur bei erfolgreicher Vermittlung |
| Energieausweis | rund 400 € für ein Einfamilienhaus | vor dem Inserat |
| Grundbuchsauszug, Pläne, Amtswege | 20–200 € | in der Vorbereitung |
| Aufbereitung (Fotos, Video, Home Staging) | bei uns im Honorar enthalten | – |
| Immobilienertragsteuer | nur wenn keine Hauptwohnsitzbefreiung greift: 30 % vom Gewinn (Neuvermögen) bzw. effektiv 4,2 % vom Erlös (Altvermögen) | mit der Kaufvertragsabwicklung |
| Löschung von Pfandrechten | Löschungsquittung muss die Bank kostenlos ausstellen, dazu die Festgebühr für das Grundbuchsgesuch | bei Abwicklung |
Die Obergrenze von 3 Prozent stammt aus der Immobilienmaklerverordnung und gilt je Auftraggeber. Dass die CE Immo Group nur im Erfolgsfall honoriert wird, ist keine Selbstverständlichkeit, aber unsere Regel: Kein Verkauf, kein Honorar, keine Vorabkosten.
Und die Immobilienertragsteuer?
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft, zahlt in den meisten Fällen gar keine Immobilienertragsteuer – dann greift die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie gilt, wenn das Haus ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war und Sie ihn aufgeben. Der Grund ist bis zum üblichen Bauflächenausmaß (in der Regel 1.000 m²) mitbefreit.
Relevant wird die Steuer also vor allem bei Zweitwohnsitzen, vermieteten Objekten, geerbten Immobilien und unbebauten Grundstücken. Greift keine Befreiung, entscheidet der Anschaffungszeitpunkt über die Höhe:
- Neuvermögen (Anschaffung ab dem 31.03.2002): 30 % Sondersteuersatz auf den tatsächlichen Gewinn.
- Altvermögen (Anschaffung davor): Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt, versteuert werden also 14 % – das ergibt eine effektive Belastung von 4,2 % des Verkaufserlöses. Bei einer Umwidmung in Bauland nach 1987 sind es 18 %.
Die Steuer berechnet und überweist der Parteienvertreter, der den Kaufvertrag errichtet. Ob Sie betroffen sind, klären wir im Erstgespräch – die konkrete Berechnung gehört anschließend zu Ihrer Steuerberatung.
Wie lange dauert der Verkauf wirklich?
Für den Zentralraum Wels sind das realistische Zeitfenster:
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Vorbereitung | max. 2 Wochen | Beratung, Erstbewertung, Unterlagen, Energieausweis, Fotos |
| Vermarktung bis Kaufanbot | 2–12 Wochen | Inserate, Besichtigungen, Verhandlung |
| Vertrag und Abwicklung | 6–10 Wochen | Vertragserrichtung, Finanzierungszusage, Treuhand, Grundbuch |
| Gesamt | 2,5–6 Monate |
Die Vorbereitung ist bei uns in zwei Wochen erledigt – länger dauert sie nur, wenn Unterlagen beim Eigentümer liegen bleiben oder erst bei der Gemeinde angefordert werden müssen. Die große Schwankung steckt in der Vermarktung, und dort entscheidet vor allem der Startpreis: Ein zu hoch angesetztes Haus verliert in den ersten vier Wochen seine wertvollste Aufmerksamkeit und wird danach nur noch über Preisreduktionen verkauft – am Ende meist unter dem Wert, der beim richtigen Startpreis erzielbar gewesen wäre.
Welcher Preis ist in Wels realistisch?
Den Preis macht nicht der Wunsch, sondern die Vergleichbarkeit. Für ein Einfamilienhaus in Wels und Umgebung zählen vor allem Lage und Verkehrsanbindung, Wohn- und Grundfläche, Baujahr und Sanierungsstand, der Energiekennwert sowie Ausstattungsmerkmale wie Garage, Keller und Grundrisszuschnitt. Herangezogen werden dafür tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte – nicht Angebotspreise aus Portalen, die oft weit über dem liegen, was am Ende bezahlt wurde.
Genau hier liegt der Vorteil eines regional tätigen Maklers: Wir sehen nicht nur, was inseriert wurde, sondern was tatsächlich unterschrieben wurde – und in welcher Zeit. Eine kostenlose Einwertung ist unverbindlich und dauert vor Ort etwa eine Stunde.
Die fünf häufigsten Fehler beim Hausverkauf
- Mit dem Inserat beginnen statt mit Bewertung und Unterlagen.
- Zu hoch einsteigen in der Annahme, man könne ja jederzeit heruntergehen. Der Markt merkt sich das Objekt.
- Mängel verschweigen. Verkäufer trifft eine Aufklärungspflicht über bekannte Mängel; Verschweigen kann noch Jahre später zu Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen führen.
- Jeden ins Haus lassen. Ohne Vorqualifizierung besichtigen Nachbarn, Mitbewerber und Interessenten ohne Finanzierung – das kostet Wochen.
- Emotional verhandeln. Der Preis eines Hauses hat nichts mit den Erinnerungen darin zu tun. Diese Trennung ist der eigentliche Grund, warum Verhandlungen über Dritte besser laufen.
Ob Sie den Verkauf selbst stemmen oder abgeben, ist eine legitime Rechenaufgabe – wir haben sie in Privat verkaufen oder Makler? ehrlich durchgerechnet, inklusive der Fälle, in denen ein Makler sich nicht rechnet.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 30. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.