Beim Immobilienkauf in Österreich kommen zum Kaufpreis rund 10 Prozent Nebenkosten dazu. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, die Grundbucheintragung mit 1,1 Prozent, die Vertragserrichtung mit ein bis drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer und, falls ein Makler beteiligt ist, bis zu 3 Prozent plus Umsatzsteuer. Nicht dazu zählen die Kosten der Finanzierung. Die Eintragung des Pfandrechts und die Bankspesen hängen am Kredit, nicht am Kauf, und kommen gegebenenfalls obendrauf.
Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises1 Grundbucheintragung Eigentumsrecht: 1,1 % des Kaufpreises2 Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: 1–3 % zzgl. 20 % USt Maklerhonorar: max. 3 % zzgl. 20 % USt (über 36.336,42 € Kaufpreis)5 Faustregel Kaufnebenkosten: rund 10 % des Kaufpreises, ohne Makler rund 6,5 % Separat davon die Finanzierungskosten: 1,2 % Pfandrechtseintragung3 plus Bankspesen
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer beträgt beim entgeltlichen Erwerb 3,5 Prozent des Kaufpreises.1 Sie ist der größte einzelne Nebenkostenblock und wird in der Praxis vom Vertragserrichter selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt.
Eine wichtige Ausnahme gilt im Familienverband, also bei Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern und Kindern, Enkeln, Stief- und Wahlkindern sowie Geschwistern, Nichten und Neffen. Diese Erwerbe gelten immer als unentgeltlich, und die Steuer wird nach einem Stufentarif vom Grundstückswert berechnet:
| Anteil des Grundstückswerts | Steuersatz |
|---|---|
| für die ersten 250.000 € | 0,5 % |
| für die nächsten 150.000 € | 2,0 % |
| darüber hinaus | 3,5 %4 |
Grundbucheintragung: 1,1 Prozent
Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fallen 1,1 Prozent des Werts des einzutragenden Rechts an, beim Kauf also 1,1 Prozent des Kaufpreises.2 Auch hier gibt es im begünstigten Familienkreis eine reduzierte Bemessungsgrundlage. Dazu kommt eine Festgebühr für die Eingabe beim Grundbuchsgericht.
Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: 1 bis 3 Prozent
Den Kaufvertrag errichtet in Österreich üblicherweise eine Rechtsanwältin oder ein Notar. Dieselbe Person übernimmt in der Regel auch die Treuhandschaft. Das heißt, der Kaufpreis fließt auf ein Treuhandkonto und wird erst freigegeben, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert ist. Diese Konstruktion schützt beide Seiten und ist der Grund, warum ein Immobilienkauf in Österreich vergleichsweise sicher abläuft.
Das Honorar ist frei vereinbar und liegt üblicherweise zwischen einem und drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei höheren Kaufpreisen sinkt der Prozentsatz typischerweise. Dazu kommen Barauslagen wie Beglaubigungen und Grundbuchsabfragen. Wer zahlt, ist Verhandlungssache, üblich ist, dass der Käufer die Vertragskosten trägt.
Maklerhonorar: bis 3 Prozent plus Umsatzsteuer
Ist ein Immobilienmakler beteiligt, richtet sich das Honorar nach der Immobilienmaklerverordnung. Bei einem Wert über 36.336,42 Euro sind maximal 3 Prozent je Auftraggeber zulässig, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also brutto bis zu 3,6 Prozent. Bis zu diesem Wert sind es 4 Prozent.5
Ein Hinweis, der oft verwechselt wird: Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 nur für die Vermietung von Wohnungen. Beim Kauf gibt es keine entsprechende Regelung.
Finanzierungsnebenkosten
Wer den Kauf finanziert, muss zusätzlich einplanen:
- 1,2 Prozent Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, berechnet vom im Grundbuch eingetragenen Pfandbetrag, nicht vom Kaufpreis.3 Der Pfandbetrag liegt üblicherweise über der Kreditsumme.
- Bearbeitungsgebühr der Bank, meist ein bis zwei Prozent der Kreditsumme
- Schätzgebühr für die Bewertung der Immobilie durch die Bank
- gegebenenfalls Kosten für Beglaubigungen und die Pfandbestellungsurkunde
Beispielrechnung: Wohnung um 400.000 Euro
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung um 400.000 Euro über einen Makler:
| Kaufnebenkosten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % von 400.000 € | 14.000 € |
| Grundbucheintragung Eigentum | 1,1 % von 400.000 € | 4.400 € |
| Vertragserrichtung inkl. USt | rund 1,5 % + 20 % USt | ca. 7.200 € |
| Maklerhonorar inkl. USt | 3 % + 20 % USt | 14.400 € |
| Summe Kaufnebenkosten | ca. 40.000 € = 10 % |
Damit stimmt die verbreitete Faustregel ziemlich genau. Ohne Maklerbeteiligung sind es rund 6,5 Prozent.
Wer den Kauf finanziert, muss zusätzlich mit Kreditkosten rechnen. Die zählen nicht zu den Kaufnebenkosten, denn sie hängen an der Finanzierung, nicht am Kauf. Anfallen tun sie trotzdem. Bei 300.000 Euro Kreditsumme:
| Finanzierungskosten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % von 360.000 € Pfandbetrag | 4.320 € |
| Bankspesen, Schätzung, Beglaubigungen | pauschal | ca. 3.000 € |
| Summe Finanzierungskosten | ca. 7.300 € |
Unter dem Strich stehen in diesem Beispiel also rund 447.000 Euro Gesamtaufwand. Wie viel davon auf Sie zukommt, hängt vor allem an zwei Fragen: Ist ein Makler beteiligt, und wie viel finanzieren Sie?
Nebenkosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen zusätzlich zum Eigenmittelanteil aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Wer 20 Prozent Eigenmittel angespart hat und die Nebenkosten vergisst, steht kurz vor dem Notartermin mit einer Lücke von mehreren zehntausend Euro da. Rechnen Sie deshalb von Anfang an mit Kaufpreis plus zehn Prozent.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die KIM-Verordnung, die zwischen 2022 und Mitte 2025 verbindliche Untergrenzen für Wohnimmobilienkredite vorgab, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die dort verankerten Maßstäbe wenden die Banken in der Kreditprüfung aber weitgehend weiter an, weil sie in ihre internen Standards eingeflossen sind. Rechnen Sie in der Praxis mit:
- rund 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten
- einer monatlichen Kreditrate, die etwa 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigt
- Laufzeiten bis üblicherweise 35 Jahre
Bei 400.000 Euro Kaufpreis heißt das: rund 90.000 Euro Eigenmittel, davon etwa die Hälfte allein für die Nebenkosten.
Der häufigste Rechenfehler unserer Käufer betrifft nicht die Steuersätze, sondern die Reihenfolge. Viele suchen zuerst das Objekt und klären dann die Finanzierung. Umgekehrt ist es besser. Mit einer schriftlichen Finanzierungszusage in der Hand sind Sie in der Verhandlung ein völlig anderer Gesprächspartner, gerade dann, wenn mehrere Interessenten auf dasselbe Objekt bieten. Verkäufer entscheiden sich regelmäßig für das etwas niedrigere, aber gesicherte Angebot.
Was Sie sparen können und was nicht
Nicht verhandelbar: Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr sind gesetzlich festgelegt.
Verhandelbar: Das Honorar für die Vertragserrichtung ist frei vereinbar. Ein Vergleich zwischen zwei Kanzleien lohnt sich, besonders bei höheren Kaufpreisen. Auch beim Maklerhonorar ist die gesetzliche Höchstgrenze eben eine Höchstgrenze, keine Vorgabe. Bei der Finanzierung sind Bearbeitungsgebühren regelmäßig verhandelbar. Hier lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken schon deshalb, weil sich auch die Zinssätze unterscheiden.
Vorsicht bei Sparversuchen: Auf die Treuhandabwicklung zu verzichten, um Kosten zu sparen, ist keine gute Idee. Sie ist der Mechanismus, der verhindert, dass Sie bezahlen, ohne Eigentum zu bekommen.
Wenn Sie gerade suchen: Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, wir melden uns, sobald ein passendes Objekt hereinkommt, oft bevor es online geht. Und wer parallel eine eigene Immobilie verkauft, findet den Ablauf und die Verkäuferkosten hier.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG 1987 – „In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5%." Dieser Satz gilt für den normalen entgeltlichen Erwerb. ↩
- Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9 lit. b Z 1 – Eintragungen zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts, 1,1 vH vom Wert des Rechtes. Dazu kommt die Eingabegebühr nach Tarifpost 9 lit. a. ↩
- Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9 lit. b Z 4 – Eintragungen zum Erwerb des Pfandrechtes, 1,2 vH vom Wert des Rechtes. ↩
- § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG 1987 – Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, darüber 3,5 % des Grundstückswerts. Erwerbe desselben Erwerbers innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. ↩
- § 15 Abs. 2 Immobilienmaklerverordnung – Höchstbetrag der Provision: 4 Prozent bei einem Wert bis 36.336,42 Euro, 3 Prozent bei einem Wert darüber. Der Wert bestimmt sich nach § 16 IMV, die Umsatzsteuer ist in den Höchstbeträgen nicht enthalten (§ 12 Abs. 1 IMV). Zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro greift die Einschleifregelung des § 12 Abs. 4 IMV: Dort gilt der Betrag der nächstniederen Stufe, also 1.453,46 Euro, als Höchstbetrag. ↩
Stand: 4. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.