Doppelmaklertätigkeit – ein Makler für Verkäufer und Käufer

In Österreich ist die Doppelmaklertätigkeit der Normalfall: Der Immobilienmakler wird für Verkäufer und Käufer zugleich tätig und darf von beiden Seiten ein Honorar verlangen – bei Kaufpreisen ab 48.448,51 Euro jeweils bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Das Maklergesetz erlaubt das ausdrücklich, verlangt dafür aber zweierlei: Der Makler muss beide Auftraggeber darüber informieren, und er muss die Interessen beider Seiten wahren. Wer als Verbraucher einen Makler beauftragt, muss den Hinweis auf die Doppeltätigkeit schriftlich bekommen.

Was bedeutet Doppelmaklertätigkeit?

Doppelmaklertätigkeit heißt: Ein und derselbe Makler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer und steht dabei mit beiden in einem Vertragsverhältnis. Er ist nicht der Anwalt einer Seite, sondern Mittler zwischen beiden – mit der gesetzlichen Pflicht, die Interessen beider Auftraggeber zu wahren.

Das Maklergesetz lässt eine Tätigkeit für beide Seiten zu, wenn sie verkehrsüblich ist – und bei Immobiliengeschäften in Österreich ist sie das seit Jahrzehnten. Das Gesetz geht beim Immobilienmakler sogar ausdrücklich von der Doppeltätigkeit als Regelfall aus: Wer als Makler ausnahmsweise nur für eine Seite tätig wird, muss das gesondert vereinbaren und die andere Seite davon unterrichten.

Für Verbraucher kommt eine Informationspflicht dazu: Vor Abschluss des Maklervertrags muss der Makler schriftlich auf seine Doppeltätigkeit hinweisen – üblicherweise in derselben Übersicht, in der auch Provision und Nebenkosten aufgeschlüsselt sind. Wenn Sie diesen Hinweis noch nie bewusst gelesen haben: Er steht in praktisch jedem österreichischen Maklervertrag und in jeder Objektanfrage-Bestätigung.

Ist das nicht ein Interessenkonflikt?

Die Frage ist berechtigt, und sie verdient eine ehrliche Antwort statt einer Werbefloskel.

Ja, Verkäufer und Käufer wollen beim Preis Gegensätzliches. Diesen Konflikt löst auch kein Makler auf – er wird durch den Markt entschieden: durch Vergleichspreise, Nachfrage und die Alternativen, die beide Seiten haben. Was der Doppelmakler tatsächlich leistet, liegt eine Ebene darunter, und dort ziehen beide Seiten am selben Strang:

• Beide wollen, dass der Kauf zustande kommt und hält. Ein Abschluss, den eine Seite als unfair empfindet, platzt in der Finanzierungsphase oder endet im Streit. Die eigentliche Arbeit des Maklers liegt deshalb nicht darin, am Erlös des Verkäufers zu drehen – sie liegt in den vielen kleinen Stolperfallen auf dem Weg zum Vertrag: fehlende Unterlagen, Finanzierungsfragen, Einwände nach der Besichtigung, Unsicherheit vor der Unterschrift. Wer aus Erfahrung weiß, wie diese Punkte anzusprechen und zu lösen sind, bevor sie sich festfressen, bringt den Vertrag zustande, ohne dass der Preis dafür bluten muss.
• Beide brauchen vollständige Information. Der Doppelmakler muss beide Seiten über wesentliche Umstände aufklären: den Käufer über bekannte Mängel und Lasten, den Verkäufer über die Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit des Interessenten. Einseitig taktisches Zurückhalten von Information verträgt sich mit der Doppelmaklerpflicht nicht.
• Die Neutralität erzeugt das, was dem Verkäufer am meisten fehlt: ehrliches Feedback. Interessenten sagen einem Eigentümer ins Gesicht, wie schön er es hat – und melden sich nie wieder. Demselben neutralen Dritten sagen sie, was sie wirklich stört. Erst mit dieser Information lässt sich ein Objekt gezielt weitervermarkten, statt nur den Preis zu senken. Mehr dazu im Beitrag Privat verkaufen oder Makler?

Die Grenze ist klar gezogen: Der Doppelmakler darf keine Seite bewusst benachteiligen. Er darf dem Käufer keinen überhöhten Preis als Marktwert verkaufen und dem Verkäufer kein Angebot verschweigen. Verletzt er diese Pflichten, haftet er – bis hin zum Verlust des Provisionsanspruchs.

Wer zahlt die Provision – und wie viel?

Beim Kauf dürfen beide Auftraggeber ein Honorar zahlen, jeweils gedeckelt durch die Immobilienmaklerverordnung:

Alle Beträge zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das also maximal 9.000 Euro netto beziehungsweise 10.800 Euro brutto – je Seite.

Drei Dinge sollten Sie dazu wissen:

1. Die Sätze sind Obergrenzen, keine Fixpreise. Wie viel tatsächlich vereinbart wird und wer wie viel trägt, ist Verhandlungssache und gehört vor der Auftragserteilung geklärt – nicht bei der Vertragsunterzeichnung.
2. Ein Bestellerprinzip gibt es beim Kauf nicht. Die oft gehörte Annahme „die Provision zahlt immer der Käufer" oder „seit dem neuen Gesetz zahlt nur noch der Auftraggeber" stimmt für den Kauf nicht – die Neuregelung von 2023 betrifft ausschließlich die Wohnungsmiete.
3. Ohne Erfolg keine Provision. Der Anspruch entsteht erst mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Bei der CE Immo Group gilt darüber hinaus: keine Vorabkosten, honoriert wird ausschließlich im Erfolgsfall.

Und bei der Miete? Das Bestellerprinzip seit 2023

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip, genauer: das Erstauftraggeberprinzip. Provision zahlt nur, wer den Makler zuerst beauftragt hat – in der Praxis fast immer der Vermieter. Von Wohnungssuchenden darf in diesen Fällen keine Provision mehr verlangt werden.

Wichtig für die Einordnung: Diese Regel gilt für die Miete von Wohnungen. Beim Kauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken bleibt es bei der klassischen Doppelmaklertätigkeit mit Provisionsanspruch gegenüber beiden Seiten.

Was heißt das konkret für Sie?

Als Verkäufer bekommen Sie mit dem Doppelmakler keinen einseitigen Preisverhandler, sondern einen Vermittler mit gesetzlicher Neutralitätspflicht – und das kostet Sie keinen Erlös, im Gegenteil. Der Preis erhöht sich durch das Können und Wissen des Maklers: Er setzt Einwänden Erfahrung entgegen, statt sie stehen zu lassen, und er zeigt Potenziale auf, die weder Eigentümer noch Interessent selbst erkannt haben – die ausbaubare Ebene, die teilbare Grundfläche, die bessere Nutzung eines Raums. Genau dadurch steigt der Wert der Immobilie im Gespräch. Dazu kommen ehrliche Käuferreaktionen, qualifizierte Interessenten und ein Abschluss, der hält. Die Bewertung selbst gehört zum gesetzlichen Berufsbild des konzessionierten Immobilientreuhänders – wie sie abläuft, lesen Sie unter Was ist meine Immobilie wert?

Als Käufer zahlen Sie zwar (auch) eine Provision, bekommen dafür aber einen Ansprechpartner, der Ihnen gegenüber aufklärungspflichtig ist: über bekannte Mängel, Lasten im Grundbuch, Betriebskosten und alles, was für Ihre Kaufentscheidung wesentlich ist. Ein Doppelmakler, der Ihnen etwas Wesentliches verschweigt, verletzt seine Pflichten auch Ihnen gegenüber – das ist ein anderes Schutzniveau als beim Kauf direkt vom Eigentümer.

Kann der Makler auch nur für eine Seite arbeiten?

Ja. Es kann vereinbart werden, dass der Makler überwiegend oder ausschließlich die Interessen einer Seite vertritt – etwa als reiner Suchmakler für einen Käufer. Dann muss er die jeweils andere Seite davon unterrichten, damit niemand irrtümlich auf die Neutralität eines Doppelmaklers vertraut.

In der Praxis ist das die Ausnahme geblieben. Der Grund ist unspektakulär: Das Modell des neutralen Mittlers funktioniert für Standardtransaktionen schlicht besser und günstiger, als wenn beide Seiten je einen eigenen Vermittler bezahlen – so wie es etwa in den USA üblich ist, wo zwei Makler mit entsprechend höheren Gesamtkosten am Geschäft beteiligt sind.

Ing. Christoph Eiber, MBA

Geschäftsführer der CE Immo Group GmbH, Akademischer Immobilienmanager

Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.

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Stand: 31. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.