Eine Wohnung zu vermieten ist in Österreich stärker reguliert, als die meisten Eigentümer beim ersten Mal erwarten: Der zulässige Mietzins hängt von Alter und Herkunft des Hauses ab, eine Befristung gilt nur schriftlich und nur ab drei Jahren – bei gewerblichen Vermietern seit 2024 ab fünf –, und der Energieausweis ist auch bei der Vermietung Pflicht. Wer die Regeln kennt, vermietet trotzdem gut: Entscheidend sind der richtige Mietzins, ein sauberer Vertrag und vor allem die Auswahl des Mieters.
Befristung: nur schriftlich gültig; privat mindestens 3 Jahre, gewerbliche Vermieter seit 2024 mindestens 5 Jahre – sonst gilt der Vertrag als unbefristet Mietzins: frei bei frei finanzierten Neubauten; Richtwertsystem im Altbau; WGG-Bindung bei Wohnungen aus Genossenschaftsbau – je nach Kaufweg 15 Jahre bis dauerhaft Kaution: üblich sind 3 Bruttomonatsmieten, getrennt vom eigenen Vermögen zu veranlagen Energieausweis: Pflicht wie beim Verkauf, Kennwerte schon ins Inserat Vertragsgebühr: für Wohnungsmietverträge 2017 abgeschafft Steuern: Mietüberschüsse sind einkommensteuerpflichtig; 1,5 % AfA vom Gebäudeanteil
Welcher Mietzins ist zulässig?
Die erste Frage ist nicht „Was zahlt der Markt?", sondern „Welches Regime gilt für meine Wohnung?" – denn das Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet nach Gebäude und Baujahr:
- Freier Mietzins: Für Eigentumswohnungen in frei finanzierten Neubauten – als Faustregel: Baubewilligung nach Mitte 1953, bei Wohnungseigentum nach Mitte 1945 – gilt das MRG nur teilweise. Der Mietzins ist frei vereinbar; die Grenze zieht erst die Sittenwidrigkeit.
- Richtwertmietzins: In Altbauten, die vor diesen Stichtagen errichtet wurden, gilt das MRG voll – der Hauptmietzins wird vom gesetzlichen Richtwert für Oberösterreich abgeleitet, mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand. Hier ist die Luft nach oben begrenzt, und Fehler können Jahre später zur Mietzinsüberprüfung samt Rückzahlung führen.
- Praktisch frei: Die Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses fällt ganz aus dem MRG heraus; es gilt das allgemeine Vertragsrecht.
„Neubau" heißt nicht automatisch „freier Mietzins". Stammt die Wohnung ursprünglich von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, entscheidet der Weg ins Eigentum darüber, was Sie bei der Weitervermietung verlangen dürfen:
- Als Anleger direkt von der Bauvereinigung gekauft: Hier gilt der Grundsatz „einmal WGG, immer WGG" – die Wohnung bleibt bei der Vermietung dauerhaft an die Mietzinsregeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gebunden.
- Als frühere Mieterin oder früherer Mieter ab dem 1.8.2019 gekauft, mit Wohnbauförderung: 15 Jahre ab dem Kauf ist höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- und Abschläge zulässig, danach ist die Vermietung frei.
- Als früherer Mieter ohne Wohnbauförderung oder schon vor dem 1.8.2019 gekauft: grundsätzlich freier Mietzins.
Gerade in Wels stammt ein erheblicher Teil der Eigentumswohnungen aus dem Genossenschaftsbau. Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch, bevor Sie kalkulieren – wer hier falsch ansetzt, riskiert die Mietzinsüberprüfung samt Rückforderung.
Ob Ihre Wohnung in den freien, den Richtwert- oder den WGG-Bereich fällt, klären wir im Zuge der Einwertung – das entscheidet nicht nur über den Mietzins, sondern auch über Befristungsabschläge und Kündigungsregeln.
Lohnt sich das Vermieten? Die ehrliche Rendite-Rechnung
Die Bruttorendite, mit der Anlegerwohnungen beworben werden, ist schnell gerechnet: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung um 200.000 Euro, die 750 Euro netto kalt bringt, liegt damit bei 4,5 Prozent. Nur ist das nicht das, was Ihnen bleibt.
Abzuziehen sind auf dem Weg zur Nettorendite:
| Position | Typische Größenordnung |
|---|---|
| Instandhaltung und Reparaturen | laufende Rücklage einplanen |
| Leerstand zwischen zwei Mietern | realistisch 1 Monatsmiete alle paar Jahre |
| Nicht überwälzbare Kosten | z. B. Verwaltungsanteile, Versicherungsanteile |
| Einkommensteuer auf den Überschuss | nach Ihrem persönlichen Steuersatz |
Dem gegenüber stehen die Abschreibung (1,5 Prozent jährlich vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten) und absetzbare Werbungskosten – von der Kreditzinsen über die Betriebskosten bei Leerstand bis zum Maklerhonorar für die Vermietung. Was die Wohnung als Anlage wert ist, rechnet das Ertragswertverfahren sauber durch – wie es funktioniert, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Für die Steuerseite gilt derselbe Grundsatz wie in allen unseren Beiträgen: Wir zeigen die Mechanik, die konkrete Gestaltung gehört zu Ihrer Steuerberatung.
Wohnung vermieten: der Ablauf in 7 Schritten
- Mietzins festlegen. Auf Basis des rechtlichen Rahmens (siehe oben) und tatsächlich erzielter Mieten vergleichbarer Wohnungen – nicht auf Basis der teuersten Inserate im Portal. Ein überzogener Mietzins kostet über den Leerstand mehr, als er über die Miete bringt.
- Unterlagen und Energieausweis. Der Energieausweis ist bei der Vermietung genauso Pflicht wie beim Verkauf, die Kennwerte gehören schon ins Inserat – Details im Beitrag Energieausweis in Österreich. Bei Eigentumswohnungen zuerst die Hausverwaltung fragen: Oft existiert ein gültiger Gebäudeausweis.
- Wohnung aufbereiten. Ausmalen, Kleinreparaturen, saubere Fotos bei Tageslicht. Der Grundsatz aus dem Verkauf gilt auch hier: Interessenten bezahlen Wirkung.
- Inserieren und Anfragen filtern. Aussagekräftiges Inserat mit allen Kosten (Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizkosten, Umsatzsteuer) – das reduziert die Anfragen auf die, die es ernst meinen.
- Mieter auswählen. Der wichtigste Schritt von allen: Selbstauskunft, Einkommensnachweis, gegebenenfalls Rücksprache mit dem Vorvermieter. Als Faustregel sollte die Gesamtmiete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
- Mietvertrag schriftlich abschließen. Befristung, Wertsicherung, Betriebskostenkatalog, Kaution, Übergabezustand – alles Wesentliche gehört in den Vertrag. Die früher übliche Vertragsgebühr ist für Wohnungsmietverträge seit 2017 abgeschafft; es gibt also keinen Kostengrund mehr, auf Schriftlichkeit zu verzichten.
- Übergeben und dokumentieren. Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste; Kaution getrennt veranlagen. Dieses Protokoll ist bei der Rückgabe in ein paar Jahren Ihr wichtigstes Beweismittel.
Befristet oder unbefristet vermieten?
Für die meisten privaten Vermieter ist die Befristung das Instrument der Wahl – aber sie hat klare Spielregeln:
- Nur schriftlich. Eine mündlich vereinbarte Befristung ist unwirksam; der Vertrag gilt dann als unbefristet, mit vollem Kündigungsschutz des Mieters.
- Mindestens drei Jahre für private Vermieter – und seit der Gesetzesänderung 2024 mindestens fünf Jahre für gewerbliche bzw. unternehmerische Vermieter. Kürzere Befristungen sind unwirksam und führen ebenfalls in den unbefristeten Vertrag.
- Verlängern oder auslaufen lassen: Nach Ablauf kann schriftlich verlängert werden; wird nichts unternommen und das Mietverhältnis läuft faktisch weiter, verlängert es sich kraft Gesetzes einmalig um drei Jahre.
- Befristungsabschlag beachten: Im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbau) ist bei befristeten Verträgen ein Abschlag von 25 Prozent vom zulässigen Hauptmietzins vorgesehen. Im frei finanzierten Neubau gibt es diesen Abschlag nicht.
- Der Mieter kann früher raus: Bei befristeten Wohnungsmietverträgen kann der Mieter nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen – der Vermieter ist an die Laufzeit gebunden.
Unbefristet zu vermieten bringt tendenziell stabilere Mieter und im Altbau den vollen Mietzins ohne Abschlag – dafür ist die Kündigung durch den Vermieter nur aus den gesetzlich anerkannten Gründen möglich. Diese Abwägung sollte bewusst fallen, nicht aus Gewohnheit.
Ihre Pflichten als Vermieter
Mit der Übergabe fängt die Arbeit an, sie hört dort nicht auf:
- Erhaltung: Ernste Schäden des Hauses und die Behebung erheblicher Gesundheitsgefährdungen sind Vermietersache. Auch die Erneuerung einer defekten Heiztherme liegt beim Vermieter; die laufende Wartung trägt üblicherweise der Mieter, wenn das vereinbart ist.
- Betriebskosten abrechnen: Jährlich, nachvollziehbar und fristgerecht – bei pauschalierten Akonto-Zahlungen mit Abrechnung und Rück- oder Nachzahlung.
- Kaution korrekt behandeln: Getrennt vom eigenen Vermögen veranlagen und nach Vertragsende samt Zinsen abrechnen; einbehalten werden darf nur, was durch konkrete Ansprüche gedeckt ist.
- Wertsicherung aktiv nachziehen: Eine vereinbarte Indexanpassung wirkt nicht automatisch – sie muss geltend gemacht werden. Wer das jahrelang vergisst, verschenkt bares Geld.
Der teuerste Fehler beim Vermieten ist fast nie der Mietzins, sondern der falsche Mieter. Zwischen dem besten und dem lautesten Bewerber liegen oft nur 30 Euro Monatsmiete – aber im schlechten Fall Monate an Mietausfall, ein Räumungsverfahren und eine devastierte Wohnung. Nehmen Sie sich für die Auswahl mehr Zeit als für das Inserat: vollständige Selbstauskunft, Einkommensnachweis im Original, und im Zweifel lieber einen Monat länger suchen als drei Jahre den Falschen in der Wohnung haben. Genau diese Vorauswahl ist auch der Kern unserer Vermietungsleistung.
Was kostet die Vermietung über einen Makler?
Bei der Wohnungsmiete gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler zuerst beauftragt – bei der klassischen Vermietersuche also Sie als Eigentümer, während vom Mieter keine Provision mehr verlangt werden darf. Die Höhe ist Verhandlungssache und wird vor dem Auftrag schriftlich vereinbart.
Dafür übernimmt der Makler den Teil, der die meisten Privatvermieter tatsächlich Zeit und Nerven kostet: die rechtssichere Inseratsgestaltung, das Filtern der Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, den aktuellen Mietvertrag und die dokumentierte Übergabe. Was unsere Vermietungsleistung im Einzelnen umfasst, besprechen wir am einfachsten persönlich.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 31. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.