Seit 1. Jänner 2015 ist die Sache im Vollanwendungsbereich des MRG eindeutig: Ist die Therme mitvermietet, zahlt der Vermieter ihre Erhaltung und im Ernstfall den Austausch. Dasselbe gilt für Warmwasserboiler und andere mitvermietete Wärmebereiter. Vorher war das jahrelang strittig und wurde meist auf den Mieter abgewälzt.
Für den Vermieter ist das keine gute Nachricht, aber eine planbare. Wer weiß, dass ein Gerät irgendwann auf seine Rechnung geht, tauscht es zum richtigen Zeitpunkt und nicht am 27. Dezember mit Notdienstzuschlag.
Vermietersache im Vollanwendungsbereich: Erhaltung des Hauses und der Wohnung, mitvermietete Heizthermen und Warmwasserboiler, Behebung ernster Schäden, Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung. Mietersache: laufende Pflege und Bedienung, Kleinreparaturen im Inneren, Schäden, die er selbst verursacht hat. Die jährliche Thermenwartung gehört nicht dazu — sie ist Erhaltung. Teilanwendung und Vollausnahme: Grundregel ist die Brauchbarkeit nach ABGB. Vertraglich lässt sich mehr gestalten, gegenüber Verbrauchern aber nicht beliebig. Rechtsstand: August 2026.
Was gehört zur Erhaltungspflicht des Vermieters?
Im Vollanwendungsbereich ist der Umfang gesetzlich beschrieben. Dazu zählen die allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden der Wohnung und seit 2015 ausdrücklich die mitvermieteten Wärmebereiter. Ernst ist ein Schaden dann, wenn er die Substanz betrifft oder die Wohnung unbrauchbar macht, nicht schon, wenn etwas unschön aussieht.
Undichte Fenster sind ein Grenzfall, der oft falsch eingeschätzt wird. Zugluft und Feuchtigkeit an der Substanz sind ein ernster Schaden. Ein Fenster, das optisch abgewohnt ist, aber schließt, ist keiner.
Wo hört die Erhaltung auf und wo beginnt die Wartung?
Die Grenze liegt enger, als sie in den meisten Musterverträgen gezogen wird. Gerichte behandeln die jährliche Thermenwartung als Erhaltungsarbeit im Sinn des § 1096 ABGB. Eine Klausel, die sie einem Mieter überbindet, der Verbraucher ist, verstößt gegen § 9 KSchG und fällt. Mit ihr fällt auch der Wartungsnachweis, auf den Sie sich im Schadensfall stützen wollten. Im Vollanwendungsbereich kommt dazu, dass § 3 Abs 2 Z 2a MRG die Erhaltung mitvermieteter Wärmebereiter zwingend Ihnen zuweist.
Der Weg, der hält, ist der einfachere: Beauftragen Sie die Wartung selbst. Der Mieter schuldet Ihnen dafür nur den Zutritt, und den vereinbaren Sie im Vertrag. Sie zahlen rund hundert Euro im Jahr und bekommen drei Dinge, die Sie sonst nicht haben: einen Termin, der eingehalten wird, einen Wartungsbericht in Ihrem Akt und eine Firma, die das Gerät kennt, wenn es im Jänner ausfällt.
Überbinden lässt sich die laufende Pflege und Bedienung: entlüften, Anlagendruck kontrollieren, Filter reinigen. Und für Schäden, die er selbst verursacht, haftet der Mieter ohnehin. Wichtig zu wissen: Fällt das Gerät aus, müssen Sie es auch dann erhalten, wenn die Wartung unterblieben ist. Was Ihnen die Nachweise bringen, ist der Schadenersatzanspruch — kein Befreiungsgrund.
| Fall | Wer zahlt (Vollanwendung) |
|---|---|
| Mitvermietete Therme fällt altersbedingt aus | Vermieter |
| Jährliche Thermenwartung | Vermieter, am besten selbst beauftragt |
| Bedienung, Entlüften, Filter reinigen | Mieter |
| Verstopfter Abfluss durch Nutzung | Mieter |
| Wasserrohrbruch in der Wand | Vermieter |
| Fenster undicht mit Feuchteschaden | Vermieter |
| Zerbrochene Fensterscheibe durch den Mieter | Mieter |
| Ausmalen während des Mietverhältnisses | keine gesetzliche Pflicht; in der Praxis oft Kulanz |
Was gilt außerhalb des Vollanwendungsbereichs?
Bei frei finanzierten Neubauwohnungen und bei Ein- oder Zweifamilienhäusern gilt nicht das MRG-Regime, sondern die allgemeine Regel des ABGB: Sie müssen das Objekt in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Vertraglich lässt sich davon abweichen, aber nicht grenzenlos. Gegenüber Verbrauchern werden Klauseln, die Erhaltungspflichten pauschal auf den Mieter überwälzen, regelmäßig gekippt.
Für die Praxis heißt das: Schreiben Sie in den Vertrag, was der Mieter an Wartung und Pflege übernimmt, und verzichten Sie auf Generalklauseln, die alles abschieben. Eine Klausel, die im Streitfall fällt, ist schlechter als eine maßvolle, die hält.
Reagieren Sie bei Heizungs- und Warmwasserausfall schnell, unabhängig davon, wer am Ende zahlt. Bleibt die Wohnung unbrauchbar, mindert sich der Mietzins von Gesetzes wegen, rückwirkend ab dem Ausfall. Auf diese Minderung kann bei unbeweglichen Sachen im Voraus nicht verzichtet werden (§ 1096 Abs 1 ABGB) — eine Verzichtsklausel im Mietvertrag ist wirkungslos, in jedem Anwendungsbereich. Die Frage der Kostentragung klären Sie danach, nicht währenddessen.
Wie vermeidet man den Notfall im Jänner?
Mit drei Dingen, die alle nichts mit Recht zu tun haben:
- Alter der Geräte kennen. Notieren Sie Baujahr und Einbaudatum von Therme,
Boiler und Heizung je Objekt. Ab etwa fünfzehn Jahren ist der Austausch ein Thema, nicht mehr eine Überraschung.
- Wartungsnachweise einsammeln. Einmal im Jahr, immer im selben Monat, mit
einer kurzen Erinnerung an den Mieter.
- Tauschen, wenn die Wohnung leer ist. Der Mieterwechsel ist der billigste
Zeitpunkt: kein Terminstress, kein Notdienst, kein Mietzinsausfall, und der neue Mieter bekommt ein Gerät, das die nächsten Jahre hält.
Legen Sie sich je Objekt eine kurze Geräteliste an: Type, Baujahr, letzter Wartungstermin, Ansprechpartner der Firma. Das klingt nach Bürokratie, spart aber im Ernstfall den halben Tag Telefonieren, und beim Verkauf ist es genau die Unterlage, die Käufer sehen wollen.
Wenn wir eine Wohnung vermitteln, bekommen Sie diese Angaben mit den Übergabeunterlagen: Type, Baujahr und letzter Wartungstermin je Gerät. Weiterführen und erinnern müssen Sie selbst oder Ihre Hausverwaltung — ein Kalendereintrag und ein Ordner genügen dafür.
Was ist mit Verbesserungen?
Erhaltung heißt, den vorhandenen Zustand zu bewahren oder wiederherzustellen. Eine Verbesserung ist etwas anderes: neue Fenster statt reparierter, eine Wärmepumpe statt der Gastherme. Verbesserungen sind grundsätzlich Ihre Entscheidung, und sie sind auch dann sinnvoll, wenn keine Pflicht besteht, weil sie die Wohnung vermietbar halten.
Ob sich eine Verbesserung rechnet, ist eine andere Frage als die nach der Pflicht. Wie Sie das durchrechnen, steht im Artikel Wohnung aufwerten vor der Vermietung. Und weil die Rechnung meistens über die Miete geht: Bei laufenden Verträgen ist die Anhebung seit 2026 gedeckelt, den zulässigen Betrag zeigt der Mieterhöhungsrechner.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.