Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung, und zwar als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Genau dort liegt der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer schlechten Vermieterrechnung, denn die größte Position kostet Sie kein Geld, sie steht nur am Papier.
Das ist die Abschreibung des Gebäudes. Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer dürfen Sie bei Wohnzwecken jährlich 1,5 Prozent ansetzen — in den ersten beiden Jahren sogar 4,5 und 3,0 Prozent.
Abschreibung: 1,5 % jährlich vom Gebäudeanteil ohne Nachweis der Nutzungsdauer (§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG). In den ersten beiden Jahren beschleunigt: das Dreifache und das Doppelte, also 4,5 % und 3,0 % (lit e). Grundanteil: ohne Nachweis 40 % der Anschaffungskosten. Die Grundanteilverordnung senkt das auf 20 % in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 Euro je Quadratmeter und auf 30 % bei Gebäuden mit mehr als zehn Einheiten in teureren Gemeinden. Reparaturen: Instandhaltung sofort absetzbar, Instandsetzung auf 15 Jahre verteilt. Umsatzsteuer: Wohnraumvermietung 10 %, Kleinunternehmer können darunter bleiben. Rechtsstand: August 2026, geprüft am Gesetzestext.
Was ist überhaupt zu versteuern?
Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Einnahmen zählen Hauptmietzins und die weiterverrechneten Betriebskosten. Zu den Werbungskosten zählt alles, was mit der Vermietung zusammenhängt:
- Abschreibung des Gebäudes
- Zinsen aus dem Kredit, nicht die Tilgung
- Betriebskosten, soweit Sie sie tragen
- Reparaturen und Erhaltung
- Verwaltungskosten, Inserate, Fahrtkosten zum Objekt
- Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, soweit nicht Rücklage
- Versicherungen und Grundsteuer
Die Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Das überrascht viele beim ersten Mal: Der Kredit läuft, das Konto ist leer, und trotzdem ergibt sich ein steuerlicher Überschuss.
Wie funktioniert die Abschreibung?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund. Aus dem Kaufpreis muss also der Grundanteil herausgerechnet werden. Ohne eigenen Nachweis sind das nach dem Gesetz 40 Prozent, die Grundanteilverordnung staffelt aber nach Gemeinde und Objektgröße.
| Lage und Objekt | Grundanteil | Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| Gemeinde unter 100.000 Einwohner, Bauland unter 400 €/m² | 20 % | 80 % |
| Teurere Gemeinde, Gebäude mit mehr als 10 Einheiten | 30 % | 70 % |
| Teurere Gemeinde, Gebäude bis 10 Einheiten | 40 % | 60 % |
Für Linz gilt wegen der Einwohnerzahl immer der 30- oder 40-Prozent-Bereich. Für alle Gemeinden unter 100.000 Einwohnern — also auch für die Stadt Wels und den Bezirk Wels-Land — entscheidet der durchschnittliche Baulandpreis der Gemeinde: liegt er unter 400 Euro je Quadratmeter, sind es 20 Prozent. Nach unserer eigenen Preiserhebung trifft das auf Wels zu; bei Objekten, die schon am 1. Jänner 2016 vermietet waren, zählen ohnehin die damaligen Verhältnisse.
Der Unterschied ist erheblich: Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind es 240.000 statt 180.000 Euro Bemessungsgrundlage, also 3.600 statt 2.700 Euro Abschreibung pro Jahr.
Ein abweichendes Verhältnis dürfen Sie mit einem Gutachten nachweisen. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich ab, dürfen Sie die Pauschalsätze sogar nicht mehr anwenden.
Nebenkosten des Kaufs erhöhen die Bemessungsgrundlage: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Maklerhonorar wandern anteilig in die Anschaffungskosten und werden mit abgeschrieben. Heben Sie die Belege auf, auch wenn der Kauf lange zurückliegt. Ohne sie schätzt das Finanzamt, und zwar nicht zu Ihren Gunsten.
Reparatur sofort oder auf fünfzehn Jahre?
Hier liegt die häufigste Fehlbuchung. Das Gesetz unterscheidet:
Instandhaltung ist die laufende Erhaltung: ausmalen, Boden ausbessern, ein defektes Gerät reparieren, eine Fensterscheibe tauschen. Diese Ausgaben sind im Jahr der Zahlung voll absetzbar. Nicht jährlich wiederkehrende Instandhaltung dürfen Sie auf Antrag ebenfalls auf fünfzehn Jahre verteilen — sinnvoll, wenn der Sofortabzug im laufenden Jahr ins Leere liefe.
Instandsetzung ist alles, was den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Bei Wohngebäuden schreibt das Gesetz dafür eine Verteilung auf fünfzehn Jahre vor. Typische Fälle sind der Austausch aller Fenster, die Erneuerung der Heizungsanlage, eine neue Elektroinstallation, Dach oder Fassade.
Der Unterschied ist bares Geld im ersten Jahr. Ein Vollaustausch der Fenster um 20.000 Euro ist Instandsetzung und wirkt mit 1.333 Euro pro Jahr. Werden dagegen einzelne schadhafte Fenster getauscht, ist das Instandhaltung und sofort absetzbar. Der Umfang der Arbeiten entscheidet, und er steht im Angebot, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Wer eine Wohnung kauft, die sofort vermietbar ist, und sie danach herrichtet, muss diese Kosten nicht in die Anschaffungskosten hineinrechnen. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keinen Automatismus, der Reparaturen allein wegen ihrer zeitlichen Nähe zum Kauf verschiebt. In die Anschaffungskosten wandert nur, was ein beim Erwerb nicht nutzbares Objekt erst nutzbar macht. Diese Abgrenzung entscheidet über mehrere tausend Euro und gehört vor dem ersten Auftrag geklärt.
Was ist mit der Umsatzsteuer?
Die Vermietung von Wohnraum unterliegt zehn Prozent Umsatzsteuer. Wer mit allen Umsätzen unter 55.000 Euro im Jahr bleibt, ist als Kleinunternehmer befreit, verrechnet dann aber keine Umsatzsteuer und bekommt auch keine Vorsteuer zurück.
Vor einer größeren Sanierung kann der Verzicht auf diese Befreiung die bessere Rechnung sein. Zwei Dinge gehören vorher durchgerechnet: Der Verzicht bindet Sie mindestens fünf Kalenderjahre, und bei Grundstücken läuft die Vorsteuerberichtigung über zwanzig Jahre — wer früher zurückwechselt oder verkauft, zahlt anteilig zurück.
Seit 1. Jänner 2026 gibt es außerdem eine neue Ausnahme: Bei besonders repräsentativen Wohngrundstücken über zwei Millionen Euro an Anschaffungs- und Herstellungskosten binnen fünf Jahren ist die Vermietung unecht befreit, und ein Verzicht darauf ist ausgeschlossen. Bei Zinshäusern wird je Mietgegenstand gerechnet. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist ohnehin unecht befreit, mit einer nur eingeschränkt zulässigen Option.
Wann spricht das Finanzamt von Liebhaberei?
Wenn über einen längeren Zeitraum kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Dann wird die Vermietung steuerlich nicht anerkannt, Verluste wirken nicht, und bereits berücksichtigte Verluste können nachträglich aberkannt werden.
Bei der kleinen Vermietung — Eigenheim, Zweifamilienhaus oder einzelne Eigentumswohnung — muss sich innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn, längstens 28 Jahren ab der ersten Ausgabe, ein Gesamtüberschuss ergeben. Bei größeren Objekten sind es 30 beziehungsweise 33 Jahre.
Einen Anlaufzeitraum, in dem Verluste ohne Prüfung anerkannt werden, gibt es bei der Vermietung von Gebäuden ausdrücklich nicht. Die Prognoserechnung ist deshalb kein Papier für den Anlassfall, sondern das Beweismittel — und sie gehört vor der ersten Verlusterklärung gerechnet.
Was der Steuerberater von Ihnen braucht
- Kaufvertrag samt Nebenkostenbelegen, auch aus früheren Jahren
- Aufteilung Grund und Gebäude, falls abweichend vom Pauschalsatz
- Jahresabrechnung der Hausverwaltung
- Kreditkontoauszug mit Zins- und Tilgungsanteil
- alle Handwerkerrechnungen, getrennt nach laufender Reparatur und größerer
Erneuerung
- Mietverträge und Vorschreibungen
Wer diese Unterlagen je Objekt in einem Ordner führt, spart beim Steuerberater mehr, als der Ordner kostet. Wenn Sie über uns kaufen oder vermieten, bekommen Sie die Objektunterlagen bereits in dieser Ordnung übergeben; das Weiterführen bleibt bei Ihnen oder Ihrer Hausverwaltung.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.