Eine Genossenschaftswohnung zu kaufen ist etwas anderes als ein gewöhnlicher Wohnungskauf – denn Wohnungen aus dem gemeinnützigen Wohnbau tragen ihre Herkunft mit. Als Mieter können Sie Ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen frühestens nach fünf Jahren über die gesetzliche Kaufoption erwerben. Wer dagegen eine ehemals geförderte Wohnung am freien Markt kauft, muss vorher klären, welche Bindungen mitkommen: von der Hauptwohnsitzpflicht aus der Wohnbauförderung bis zum Grundsatz „einmal WGG, immer WGG", der Anleger bei der Vermietung dauerhaft an die gemeinnützigen Mietzinsregeln bindet.
Kaufoption als Mieter: frühestens nach 5 Jahren; die Bauvereinigung muss binnen 3 Monaten ein schriftliches Angebot mit Fixpreis legen Antragschancen: mehrere gesetzliche Zeitfenster, insgesamt bis zu drei Anträge Weitervermietung nach Kauf als Ex-Mieter: bei Kauf ab 1.8.2019 mit Wohnbauförderung 15 Jahre höchstens Richtwertmietzins, danach frei Anlegerkauf direkt von der Bauvereinigung: „einmal WGG, immer WGG" – dauerhafte Mietzinsbindung Weiterverkauf: innerhalb der Frist (gesetzlich 15 Jahre, ältere Verträge eigene Klauseln) kann die Bauvereinigung den Gewinn nachfordern Vor Kauf UND Verkauf prüfen: Grundbuch-Anmerkungen, seinerzeitiger Kaufvertrag der Bauvereinigung, Stand des Förderdarlehens
Zwei völlig verschiedene Ausgangslagen
„Genossenschaftswohnung kaufen" meint zwei Situationen, die rechtlich wenig gemeinsam haben:
- Sie wohnen zur Miete bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung und wollen Ihre Wohnung über die gesetzliche Kaufoption ins Eigentum übernehmen.
- Sie kaufen am freien Markt eine Wohnung, die früher einer Bauvereinigung gehörte – vom jetzigen Eigentümer, der sie einst selbst gekauft hat, oder direkt von der Bauvereinigung als Anleger.
Beide Wege können sich sehr lohnen. Aber sie haben eigene Regeln, und die sollten Sie kennen, bevor Sie rechnen.
Weg 1: Als Mieter die eigene Wohnung kaufen (Kaufoption)
Viele Genossenschaftswohnungen werden von Anfang an „mit Kaufoption" vergeben – die nachträgliche Übertragung ins Eigentum ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt. Die Eckpunkte:
- Frühestens nach fünf Jahren. Die Option kann erstmals nach fünf Jahren geltend gemacht werden; seit der WGG-Novelle 2019 wurde dieser Zugang für neue Verträge deutlich beschleunigt.
- Voraussetzungen: Unter anderem muss beim Abschluss des Mietvertrags Wohnbauförderung im Spiel gewesen sein, die Wohnung muss eine gewisse Mindestgröße überschreiten, und das Gebäude darf nicht auf fremdem Baurecht stehen. Ob Ihre Wohnung eine Kaufoption trägt, steht in Ihrem Nutzungsvertrag – dort zuerst nachsehen.
- Der Ablauf: Sie stellen den Antrag bei Ihrer Bauvereinigung. Diese muss Ihnen binnen drei Monaten ein schriftliches Angebot mit einem Fixpreis legen. Kommt kein Angebot, können Sie die Preisfestsetzung bei Gericht beantragen.
- Mehrere Chancen: Das Gesetz sieht mehrere Zeitfenster vor, in denen der Antrag gestellt werden kann – insgesamt bis zu drei Anläufe. Wer das erste Angebot ablehnt, hat also nicht automatisch verspielt.
Der angebotene Preis orientiert sich am Verkehrswert der Wohnung, nicht an den seinerzeitigen Baukosten. Ob das Angebot fair ist, lässt sich prüfen: Genau dafür gibt es die Bewertung durch den konzessionierten Immobilientreuhänder – die Verfahren dahinter erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Weg 2: Ehemalige Genossenschaftswohnung am freien Markt kaufen
Hier gilt: Die Wohnung sieht aus wie jede andere Eigentumswohnung – aber ihre Geschichte steht im Grundbuch. Drei Dinge müssen Sie vor der Unterschrift wissen:
Wollen Sie selbst einziehen? Dann rechtlich meist unkompliziert
Für Eigennutzer ist der Kauf einer ehemaligen Genossenschaftswohnung rechtlich in der Regel unproblematisch und preislich oft attraktiv. Ein Warnhinweis aus der Praxis gehört aber dazu: Verlassen Sie sich nicht auf das Klischee vom grundsoliden, bestens gewarteten Genossenschaftsbau. Gemeinnützige Bauträger bauen kostenoptimiert, und der tatsächliche Erhaltungszustand samt Rücklage ist von Anlage zu Anlage sehr unterschiedlich – Zustand, Sanierungsfahrplan und Beschlusslage gehören hier genauso streng geprüft wie bei jeder anderen Eigentumswohnung, eher strenger. Zu klären bleibt außerdem ein allfälliges Förderdarlehen des Landes: Läuft es noch, wird es beim Kauf entweder vorzeitig getilgt oder – je nach Förderschiene – übernommen. Aus der Förderung können Auflagen wie eine Hauptwohnsitzpflicht folgen. Das gehört in die Kaufvertragsverhandlung, nicht in die Fußnoten.
Wollen Sie vermieten? Dann entscheidet der Kaufweg
Für Anleger ist die Herkunft der Wohnung der zentrale Kalkulationsfaktor:
- Kauf direkt von der Bauvereinigung als Anleger: Es gilt der Grundsatz „einmal WGG, immer WGG" – die Wohnung bleibt bei der Vermietung dauerhaft an die Mietzinsregeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gebunden. Die Rendite-Rechnung mit Marktmiete geht hier nie auf.
- Kauf von einem Ex-Mieter, der ab dem 1.8.2019 mit Wohnbauförderung gekauft hat: Für 15 Jahre ab dessen Kauf gilt höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- und Abschläge – diese Frist läuft auch für Sie als Nachkäufer weiter, solange sie im Grundbuch angemerkt ist.
- Kauf von einem Ex-Mieter, der vor dem 1.8.2019 oder ohne Förderung gekauft hat: grundsätzlich freie Vermietung.
Was die einzelnen Mietzins-Regime für Vermieter konkret bedeuten, steht im Beitrag Wohnung vermieten in Wels.
Verlassen Sie sich nicht auf die Auskunft „die Wohnung ist frei vermietbar" – prüfen Sie es. Die relevanten Beschränkungen sind als Anmerkungen im Grundbuch ersichtlich, und der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen Bauvereinigung und Ersterwerber legt fest, welche Bindungen mitlaufen. Beides gehört vor dem Kaufanbot auf den Tisch, nicht erst zum Notartermin. Ein Kaufpreis, der mit Marktmiete kalkuliert wurde, ist bei einer WGG-gebundenen Wohnung schlicht zu hoch.
Und eine unbequeme Wahrheit gehört dazu: Bei älteren Wohnungen ist die WGG-Prüfung fast nie mit hundertprozentiger Sicherheit möglich. Kaufverträge aus früheren Jahrzehnten sind teils nicht mehr auffindbar, Anmerkungen wurden nicht immer konsequent gesetzt, Bauvereinigungen wurden verschmolzen oder umbenannt, und Förderakten sind nach dreißig Jahren schwer greifbar. Wer sauber prüft, zieht alles heran, was es gibt – Grundbuch samt Urkundensammlung, den seinerzeitigen Kaufvertrag, die direkte Anfrage bei der Bauvereinigung und bei der Förderstelle des Landes – und weiß trotzdem: Ein Rest Unsicherheit kann bleiben. Die richtige Konsequenz daraus ist nicht Panik, sondern Vorsicht: konservativ kalkulieren und die offene Frage im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, statt sie zu übergehen.
Der Haken beim Weiterverkauf: Die Genossenschaft schneidet am Gewinn mit
Der am häufigsten übersehene Punkt steht nicht im Exposé, sondern im alten Kaufvertrag: Wer seine Wohnung günstig von der Bauvereinigung erworben hat, kann sie innerhalb einer bestimmten Zeitspanne nicht einfach mit vollem Gewinn weiterverkaufen.
- Bei Käufen ab der WGG-Novelle 2019 ist das gesetzlich geregelt: Für Weiterverkäufe innerhalb von 15 Jahren kann die Bauvereinigung den Verwertungsgewinn – vereinfacht: die Differenz zwischen dem seinerzeit begünstigten Kaufpreis und dem nun erzielten Erlös – ganz oder teilweise nachfordern. Die Beschränkung ist im Grundbuch angemerkt.
- In älteren Kaufverträgen stehen häufig eigene Klauseln mit ähnlicher Wirkung, mit unterschiedlich langen Fristen und Berechnungen. Ob und wie lange eine solche Klausel läuft, steht nur dort – nicht im Grundbuchsauszug allein.
- Und weil gemeinnützige Bauvereinigungen ihrem Gemeinnützigkeitsrecht verpflichtet sind, ist das keine theoretische Drohung: Was einforderbar ist, wird in aller Regel auch eingefordert.
Wir erleben das regelmäßig in Verkaufsberatungen: Eigentümer wollen ihre frühere Genossenschaftswohnung verkaufen, der Marktpreis passt, die Rechnung sieht gut aus – bis wir in den alten Kaufvertrag schauen und auf die Klausel zeigen, an die seit dem Kauf niemand mehr gedacht hat. Dann stehen plötzlich 35.000 Euro Nachzahlung an die Genossenschaft im Raum, und aus dem erhofften Gewinn wird ein Nullsummenspiel. Deshalb gilt bei jeder ehemaligen Genossenschaftswohnung: Der seinerzeitige Kaufvertrag gehört als Allererstes auf den Tisch – vor der Preisfestlegung, vor dem Inserat, vor jedem Kaufanbot. Manchmal ist die richtige Antwort dann schlicht: noch zwei Jahre warten, bis die Frist abgelaufen ist.
Was für Genossenschaftswohnungen spricht – und was dagegen
Dafür:
- Kaufpreise liegen oft unter vergleichbaren frei finanzierten Wohnungen – besonders bei der Kaufoption als Mieter
- In Wels und Umgebung ist das Angebot groß – ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands stammt aus dem gemeinnützigen Wohnbau
Dagegen beziehungsweise einzupreisen:
- Bausubstanz und Rücklagen nicht ungeprüft glauben: Gemeinnützige bauen kostenoptimiert, und Instandhaltungsrückstau kommt in der Praxis öfter vor, als das Image vermuten lässt – Zustand und Rücklage entscheiden über den wahren Preis
- Vermietungsbindungen je nach Kaufweg – von 15 Jahren Richtwert bis dauerhaft WGG
- Auflagen aus der Wohnbauförderung (Hauptwohnsitz, Darlehensübernahme oder -tilgung)
- Beim Weiterverkauf innerhalb der Frist kann die Bauvereinigung den Gewinn nachfordern – gesetzlich 15 Jahre, bei älteren Verträgen nach der jeweiligen Klausel
- Die Kaufoption läuft nach gesetzlichen Fristen – wer sie verstreichen lässt, kauft später möglicherweise gar nicht mehr oder teurer
Checkliste: Das prüfen Sie vor dem Kauf
- Grundbuchsauszug samt Urkundensammlung – hier stehen Vermietungs- und Veräußerungsbeschränkungen, soweit sie angemerkt wurden
- Ursprünglicher Kaufvertrag mit der Bauvereinigung (beim Kauf vom Ex-Mieter) – welche Bindungen wurden übernommen, wann wurde gekauft, mit oder ohne Förderung? Enthält er eine Nachzahlungsklausel?
- Direkte Anfrage bei der Bauvereinigung und der Förderstelle – gerade bei älteren Wohnungen die einzige Chance, Lücken zu schließen
- Stand des Förderdarlehens – aushaftender Betrag, Übernahme oder Tilgung, verbleibende Auflagen
- Nutzwertgutachten, Rücklage, Protokolle, Sanierungsfahrplan der Eigentümergemeinschaft – bei Genossenschaftsbauten eher strenger prüfen als anderswo
- Bei Kaufoption als Mieter: Nutzungsvertrag auf die Option prüfen, Fristen im Kalender vormerken, Angebot der Bauvereinigung unabhängig bewerten lassen
Wenn Sie als Mieter ein Kaufangebot Ihrer Bauvereinigung bekommen, lassen Sie den Fixpreis gegenrechnen, bevor Sie unterschreiben oder ablehnen. Das Angebot ist drei entscheidende Zahlen wert: der angebotene Preis, der aktuelle Verkehrswert der Wohnung – und die Miete, die Sie künftig nicht mehr zahlen. Erst aus allen dreien ergibt sich, ob die Option ein Geschenk oder nur ein Angebot ist. Diese Einwertung ist bei uns kostenlos, und sie lohnt sich auch dann, wenn am Ende „nicht kaufen" die richtige Antwort ist.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 31. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.