Eine Genossenschaftswohnung zu kaufen ist etwas anderes als ein gewöhnlicher Wohnungskauf, denn Wohnungen aus dem gemeinnützigen Wohnbau tragen ihre Herkunft mit. Als Mieter können Sie Ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen frühestens nach fünf Jahren über die gesetzliche Kaufoption erwerben. Wer dagegen eine ehemals geförderte Wohnung am freien Markt kauft, muss vorher klären, welche Bindungen mitkommen: von der Hauptwohnsitzpflicht aus der Wohnbauförderung bis zum Grundsatz „einmal WGG, immer WGG", der Anleger bei der Vermietung dauerhaft an die gemeinnützigen Mietzinsregeln bindet.
Kaufoption als Mieter: frühestens nach 5 Jahren; die Bauvereinigung muss binnen 3 Monaten ein schriftliches Angebot mit Fixpreis legen Antragschancen: bis zu drei, verteilt auf mehrere gesetzliche Zeitfenster Weitervermietung nach Kauf als Ex-Mieter: bei Kauf ab 1.8.2019 mit Wohnbauförderung 15 Jahre höchstens Richtwertmietzins, danach frei Anlegerkauf direkt von der Bauvereinigung: „einmal WGG, immer WGG", also dauerhafte Mietzinsbindung Weiterverkauf: binnen 15 Jahren ist der Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und begünstigtem Kaufpreis an die Bauvereinigung zu leisten4 Steuervorteil beim Mieterkauf: die Jahre als Mieter zählen für die Hauptwohnsitzbefreiung mit, ein späterer Verkauf ist dann oft ImmoESt-frei Vor Kauf UND Verkauf prüfen: Grundbuch-Anmerkungen, seinerzeitiger Kaufvertrag der Bauvereinigung, Stand des Förderdarlehens
Zwei völlig verschiedene Ausgangslagen
„Genossenschaftswohnung kaufen" meint zwei Situationen, die rechtlich wenig gemeinsam haben:
- Sie wohnen zur Miete bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung und wollen Ihre Wohnung über die gesetzliche Kaufoption ins Eigentum übernehmen.
- Sie kaufen am freien Markt eine Wohnung, die früher einer Bauvereinigung gehörte. Entweder vom jetzigen Eigentümer, der sie einst selbst gekauft hat, oder direkt von der Bauvereinigung als Anleger.
Beide Wege können sich sehr lohnen. Aber sie haben eigene Regeln, und die sollten Sie kennen, bevor Sie rechnen.
Weg 1: Als Mieter die eigene Wohnung kaufen (Kaufoption)
Viele Genossenschaftswohnungen werden von Anfang an „mit Kaufoption" vergeben. Die nachträgliche Übertragung ins Eigentum ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt. Die Eckpunkte:
- Frühestens nach fünf Jahren. Die Option kann erstmals nach fünf Jahren geltend gemacht werden.1 Seit der WGG-Novelle 2019 wurde dieser Zugang für neue Verträge deutlich beschleunigt.
- Voraussetzungen: Unter anderem muss beim Abschluss des Mietvertrags Wohnbauförderung im Spiel gewesen sein, die Wohnung muss eine gewisse Mindestgröße überschreiten, und das Gebäude darf nicht auf fremdem Baurecht stehen. Ob Ihre Wohnung eine Kaufoption trägt, steht in Ihrem Nutzungsvertrag. Dort zuerst nachsehen.
- Der Ablauf: Sie stellen den Antrag bei Ihrer Bauvereinigung. Diese muss Ihnen binnen drei Monaten ein schriftliches Angebot mit einem Fixpreis legen.1 Kommt kein Angebot, können Sie die Preisfestsetzung bei Gericht beantragen.2 Auch gegen einen offenkundig unangemessenen Fixpreis können Sie binnen sechs Monaten Einwendungen erheben.3
- Mehrere Chancen: Das Gesetz sieht mehrere Zeitfenster vor, in denen der Antrag gestellt werden kann, bis zu drei Anläufe. Wer das erste Angebot ablehnt, hat also nicht automatisch verspielt.
Der angebotene Preis orientiert sich am Verkehrswert der Wohnung, nicht an den seinerzeitigen Baukosten. Ob das Angebot fair ist, lässt sich prüfen. Genau dafür gibt es die Bewertung durch den konzessionierten Immobilientreuhänder. Die Verfahren dahinter erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Der Steuervorteil, den fast niemand kennt
Wer über die Kaufoption kauft, hat meist schon jahrelang in der Wohnung gelebt, und genau das ist steuerlich bares Geld wert. Die Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer greift unter anderem dann, wenn die Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend Ihr gemeldeter Hauptwohnsitz war. Bei dieser Variante zählt allein der Hauptwohnsitz, nicht das Eigentum. Ihre Jahre als Mieterin oder Mieter zählen also voll mit.
Praktisch heißt das: Wer sieben Jahre in der Genossenschaftswohnung gewohnt hat und sie dann über die Kaufoption erwirbt, erfüllt die Fünfjahresfrist bereits am Tag des Kaufs. Ein späterer Verkauf mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes bleibt dann steuerfrei, wo sonst 30 Prozent des Gewinns fällig wären. Achtung, das ist nur die Steuerseite: Die Nachzahlungsklausel gegenüber der Bauvereinigung, um die es weiter unten geht, bleibt davon völlig unberührt. Beide Fragen gehören getrennt geprüft. Die Details zur Befreiung stehen im Beitrag ImmoESt beim Verkauf.
Weg 2: Ehemalige Genossenschaftswohnung am freien Markt kaufen
Hier gilt: Die Wohnung sieht aus wie jede andere Eigentumswohnung, aber ihre Geschichte steht im Grundbuch. Drei Dinge müssen Sie vor der Unterschrift wissen.
Wollen Sie selbst einziehen? Dann rechtlich meist unkompliziert
Für Eigennutzer ist der Kauf einer ehemaligen Genossenschaftswohnung rechtlich in der Regel unproblematisch und preislich oft attraktiv. Ein Warnhinweis aus der Praxis gehört aber dazu: Verlassen Sie sich nicht auf das Klischee vom grundsoliden, bestens gewarteten Genossenschaftsbau. Gemeinnützige Bauträger bauen kostenoptimiert, und der tatsächliche Erhaltungszustand samt Rücklage ist von Anlage zu Anlage sehr unterschiedlich. Zustand, Sanierungsfahrplan und Beschlusslage gehören hier genauso streng geprüft wie bei jeder anderen Eigentumswohnung, eher strenger. Zu klären bleibt dann noch ein allfälliges Förderdarlehen des Landes: Läuft es noch, wird es beim Kauf entweder vorzeitig getilgt oder je nach Förderschiene übernommen. Aus der Förderung können Auflagen wie eine Hauptwohnsitzpflicht folgen. Das gehört in die Kaufvertragsverhandlung, nicht in die Fußnoten.
Wollen Sie vermieten? Dann entscheidet der Kaufweg
Für Anleger ist die Herkunft der Wohnung der zentrale Kalkulationsfaktor:
- Kauf direkt von der Bauvereinigung als Anleger: Es gilt der Grundsatz „einmal WGG, immer WGG". Die Wohnung bleibt bei der Vermietung dauerhaft an die Mietzinsregeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gebunden. Die Rendite-Rechnung mit Marktmiete geht hier nie auf.
- Kauf von einem Ex-Mieter, der ab dem 1.8.2019 mit Wohnbauförderung gekauft hat: Für 15 Jahre ab dessen Kauf gilt höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- und Abschläge. Diese Frist läuft auch für Sie als Nachkäufer weiter, solange sie im Grundbuch angemerkt ist.
- Kauf von einem Ex-Mieter, der vor dem 1.8.2019 oder ohne Förderung gekauft hat: grundsätzlich freie Vermietung.
Was die einzelnen Mietzins-Regime für Vermieter konkret bedeuten, steht im Beitrag Wohnung vermieten in Wels.
Verlassen Sie sich nicht auf die Auskunft „die Wohnung ist frei vermietbar". Prüfen Sie es. Die relevanten Beschränkungen sind als Anmerkungen im Grundbuch ersichtlich, und der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen Bauvereinigung und Ersterwerber legt fest, welche Bindungen mitlaufen. Beides gehört vor dem Kaufanbot auf den Tisch, nicht erst zum Notartermin. Ein Kaufpreis, der mit Marktmiete kalkuliert wurde, ist bei einer WGG-gebundenen Wohnung schlicht zu hoch.
Und eine unbequeme Wahrheit gehört dazu: Bei älteren Wohnungen ist die WGG-Prüfung fast nie mit hundertprozentiger Sicherheit möglich. Kaufverträge aus früheren Jahrzehnten sind teils nicht mehr auffindbar, Anmerkungen wurden nicht immer konsequent gesetzt, Bauvereinigungen wurden verschmolzen oder umbenannt, und Förderakten sind nach dreißig Jahren schwer greifbar. Wer sauber prüft, zieht alles heran, was es gibt: Grundbuch samt Urkundensammlung, den seinerzeitigen Kaufvertrag, die direkte Anfrage bei der Bauvereinigung und bei der Förderstelle des Landes. Und weiß trotzdem, dass ein Rest Unsicherheit bleiben kann. Daraus folgt Vorsicht: konservativ kalkulieren und die offene Frage im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, statt sie zu übergehen.
Der Haken beim Weiterverkauf: Die Genossenschaft schneidet am Gewinn mit
Der am häufigsten übersehene Punkt steht nicht im Exposé, sondern im alten Kaufvertrag. Wer seine Wohnung günstig von der Bauvereinigung erworben hat, kann sie innerhalb einer bestimmten Zeitspanne nicht einfach mit vollem Gewinn weiterverkaufen.
- Gesetzlich geregelt ist es über eine Spekulationsfrist. Der Bauvereinigung steht ein Vorkaufsrecht zu, das im Grundbuch einverleibt wird und binnen 15 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags nicht ohne ihre Zustimmung gelöscht werden darf. Verkaufen Sie in dieser Zeit weiter, ist ein Differenzbetrag zu leisten.4
Wichtig, weil hier fast immer falsch gerechnet wird: Der Differenzbetrag bemisst sich nicht am späteren Verkaufserlös, sondern am Verkehrswert zum Zeitpunkt des damaligen Angebots der Bauvereinigung, vermindert um den Kaufpreis, den Sie tatsächlich gezahlt haben. Zurückzuzahlen ist also der seinerzeitige Preisnachlass, nicht die zwischenzeitliche Wertsteigerung. Wenn die Wohnung seither weiter im Wert gestiegen ist, bleibt dieser Zuwachs bei Ihnen. Nach Leistung des Differenzbetrags erlischt das Vorkaufsrecht, spätestens nach fünfzehn Jahren.4
Ausgenommen sind Übertragungen in der Familie. Geht die Wohnung an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder, Geschwister oder den Lebensgefährten nach mindestens drei Jahren gemeinsamem Wohnen, löst das keinen Differenzbetrag aus.5
- In älteren Kaufverträgen stehen häufig eigene Klauseln mit ähnlicher Wirkung, mit unterschiedlich langen Fristen und Berechnungen. Ob und wie lange eine solche Klausel läuft, steht nur dort, nicht im Grundbuchsauszug allein.
- Und weil gemeinnützige Bauvereinigungen ihrem Gemeinnützigkeitsrecht verpflichtet sind, ist das keine theoretische Drohung. Was einforderbar ist, wird in aller Regel auch eingefordert.
Wir erleben das regelmäßig in Verkaufsberatungen: Eigentümer wollen ihre frühere Genossenschaftswohnung verkaufen, der Marktpreis passt, die Rechnung sieht gut aus. Bis wir in den alten Kaufvertrag schauen und auf die Klausel zeigen, an die seit dem Kauf niemand mehr gedacht hat. Dann stehen plötzlich 35.000 Euro Nachzahlung an die Genossenschaft im Raum, und aus dem erhofften Gewinn wird ein Nullsummenspiel. Deshalb gilt bei jeder ehemaligen Genossenschaftswohnung: Der seinerzeitige Kaufvertrag gehört als Allererstes auf den Tisch. Vor der Preisfestlegung, vor dem Inserat, vor jedem Kaufanbot. Manchmal ist die richtige Antwort dann schlicht: noch zwei Jahre warten, bis die Frist abgelaufen ist.
Was für Genossenschaftswohnungen spricht und was dagegen
Dafür:
- Kaufpreise liegen oft unter vergleichbaren frei finanzierten Wohnungen, besonders bei der Kaufoption als Mieter
- In Wels und Umgebung ist das Angebot groß, ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands stammt aus dem gemeinnützigen Wohnbau
Dagegen beziehungsweise einzupreisen:
- Bausubstanz und Rücklagen nicht ungeprüft glauben. Gemeinnützige bauen kostenoptimiert, und Instandhaltungsrückstau kommt in der Praxis öfter vor, als das Image vermuten lässt. Zustand und Rücklage entscheiden über den wahren Preis.
- Vermietungsbindungen je nach Kaufweg, von 15 Jahren Richtwert bis dauerhaft WGG
- Auflagen aus der Wohnbauförderung (Hauptwohnsitz, Darlehensübernahme oder -tilgung)
- Beim Weiterverkauf innerhalb der Frist kann die Bauvereinigung den Gewinn nachfordern, gesetzlich 15 Jahre, bei älteren Verträgen nach der jeweiligen Klausel
- Die Kaufoption läuft nach gesetzlichen Fristen. Wer sie verstreichen lässt, kauft später möglicherweise gar nicht mehr oder teurer.
Checkliste: Das prüfen Sie vor dem Kauf
- Grundbuchsauszug samt Urkundensammlung. Hier stehen Vermietungs- und Veräußerungsbeschränkungen, soweit sie angemerkt wurden.
- Ursprünglicher Kaufvertrag mit der Bauvereinigung (beim Kauf vom Ex-Mieter). Welche Bindungen wurden übernommen, wann wurde gekauft, mit oder ohne Förderung? Enthält er eine Nachzahlungsklausel?
- Direkte Anfrage bei der Bauvereinigung und der Förderstelle. Gerade bei älteren Wohnungen die einzige Chance, Lücken zu schließen.
- Stand des Förderdarlehens: aushaftender Betrag, Übernahme oder Tilgung, verbleibende Auflagen
- Nutzwertgutachten, Rücklage, Protokolle, Sanierungsfahrplan der Eigentümergemeinschaft. Bei Genossenschaftsbauten eher strenger prüfen als anderswo.
- Bei Kaufoption als Mieter: Nutzungsvertrag auf die Option prüfen, Fristen im Kalender vormerken, Angebot der Bauvereinigung unabhängig bewerten lassen
Wenn Sie als Mieter ein Kaufangebot Ihrer Bauvereinigung bekommen, lassen Sie den Fixpreis gegenrechnen, bevor Sie unterschreiben oder ablehnen. Das Angebot ist vier Zahlen wert: der angebotene Preis, der aktuelle Verkehrswert der Wohnung, die Miete, die Sie künftig nicht mehr zahlen, und die ImmoESt, die Ihnen dank Ihrer Wohnjahre bei einem späteren Verkauf erspart bleibt. Erst aus allen vieren ergibt sich, ob die Option ein Geschenk oder nur ein Angebot ist. Diese Kurzeinwertung ist bei uns kostenlos, und sie lohnt sich auch dann, wenn am Ende „nicht kaufen" die richtige Antwort ist.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 15e Abs. 1 WGG – Antrag nach fünf-, höchstens aber zwanzigjähriger Vertragsdauer; die Bauvereinigung hat binnen drei Monaten eine Fixpreisvereinbarung schriftlich anzubieten. Je ein Antrag ist vom sechsten bis zehnten, vom elften bis fünfzehnten und vom sechzehnten bis zwanzigsten Jahr möglich. Der Anspruch selbst besteht nach § 15c lit. a WGG längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach Erstbezug. ↩
- § 15e Abs. 2 WGG – legt die Bauvereinigung kein fristgerechtes Angebot und auch nach Aufforderung des Gerichts binnen eines weiteren Monats keines, setzt das Gericht den Preis fest. ↩
- § 15d Abs. 2 WGG – werden binnen sechs Monaten nach dem schriftlichen Angebot Einwendungen erhoben und wird die offenkundige Unangemessenheit festgestellt, setzt das Gericht den Preis auf Grundlage des Verkehrswerts fest. ↩
- § 15g Abs. 1 und 2 WGG – Vorkaufsrecht der Bauvereinigung, im Grundbuch einzuverleiben, binnen fünfzehn Jahren nach Vertragsabschluss nicht ohne Zustimmung löschbar. Bei Weiterübertragung in dieser Zeit ist der Differenzbetrag aus dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Angebots nach § 15e Abs. 1 bzw. § 15c lit. b und dem vereinbarten oder festgesetzten Kaufpreis zu leisten. Das Recht erlischt nach Leistung des Differenzbetrags, spätestens nach fünfzehn Jahren. ↩
- § 15g Abs. 3 WGG – ausgenommen sind Übertragungen an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder, Geschwister sowie Lebensgefährten nach mindestens drei Jahren gemeinsamen Wohnens. ↩
Stand: 4. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.