Eine Wohnung zu vermieten ist in Österreich stärker reguliert, als die meisten Eigentümer beim ersten Mal erwarten. Der zulässige Mietzins hängt von Alter und Herkunft des Hauses ab, eine Befristung gilt nur schriftlich und nur ab drei Jahren (bei unternehmerischen Vermietern seit 2026 ab fünf), und der Energieausweis ist auch bei der Vermietung Pflicht. Wer die Regeln kennt, vermietet trotzdem gut. Es kommt auf drei Dinge an: den richtigen Mietzins, einen sauberen Vertrag und vor allem die Auswahl des Mieters.
Befristung: nur schriftlich gültig; privat mindestens 3 Jahre, unternehmerische Vermieter seit 1.1.2026 mindestens 5 Jahre, sonst gilt der Vertrag als unbefristet1 Mietzins: frei bei frei finanzierten Neubauten; im Altbau Richtwertsystem, Richtwert Oberösterreich 7,30 € je m² seit 1.4.20262 14; WGG-Bindung bei Wohnungen aus Genossenschaftsbau, je nach Kaufweg 15 Jahre bis dauerhaft Kaution: üblich sind 3 Bruttomonatsmieten, getrennt vom eigenen Vermögen zu veranlagen3 Energieausweis: Pflicht wie beim Verkauf, Kennwerte schon ins Inserat4 Vertragsgebühr: für Wohnungsmietverträge 2017 abgeschafft5 Steuern: Mietüberschüsse sind einkommensteuerpflichtig; 1,5 % AfA vom Gebäudeanteil6
Welcher Mietzins ist zulässig?
Die erste Frage ist nicht „Was zahlt der Markt?", sondern „Welches Regime gilt für meine Wohnung?". Das Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet nach Gebäude und Baujahr:
- Freier Mietzins: Für Eigentumswohnungen in frei finanzierten Neubauten (als Faustregel: Baubewilligung nach Mitte 1953, bei Wohnungseigentum nach Mitte 1945) gilt das MRG nur teilweise. Der Mietzins ist frei vereinbar, die Grenze zieht erst die Sittenwidrigkeit.
- Richtwertmietzins: In Altbauten, die vor diesen Stichtagen errichtet wurden, gilt das MRG voll. Der Hauptmietzins wird vom gesetzlichen Richtwert für Oberösterreich abgeleitet, seit 1. April 2026 7,30 Euro je Quadratmeter, mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand.14 Der Richtwert ist dabei nicht die zulässige Miete, sondern der Ausgangswert, von dem aus gerechnet wird. Hier ist die Luft nach oben begrenzt, und Fehler können Jahre später zur Mietzinsüberprüfung samt Rückzahlung führen.
- Praktisch frei: Die Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses fällt ganz aus dem MRG heraus, es gilt das allgemeine Vertragsrecht.
„Neubau" heißt nicht automatisch „freier Mietzins". Stammt die Wohnung ursprünglich von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, entscheidet der Weg ins Eigentum darüber, was Sie bei der Weitervermietung verlangen dürfen:
- Als Anleger direkt von der Bauvereinigung gekauft: Hier gilt der Grundsatz „einmal WGG, immer WGG". Die Wohnung bleibt bei der Vermietung dauerhaft an die Mietzinsregeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gebunden.
- Als frühere Mieterin oder früherer Mieter ab dem 1.8.2019 gekauft, mit Wohnbauförderung: 15 Jahre ab dem Kauf ist höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- und Abschläge zulässig, danach ist die Vermietung frei.
- Als früherer Mieter ohne Wohnbauförderung oder schon vor dem 1.8.2019 gekauft: grundsätzlich freier Mietzins.
Gerade in Wels stammt ein erheblicher Teil der Eigentumswohnungen aus dem Genossenschaftsbau. Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch, bevor Sie kalkulieren. Wer hier falsch ansetzt, riskiert die Mietzinsüberprüfung samt Rückforderung.
Ob Ihre Wohnung in den freien, den Richtwert- oder den WGG-Bereich fällt, klären wir im Zuge der Einwertung. Das entscheidet über den Mietzins und ebenso über Befristungsabschläge und Kündigungsregeln.
Lohnt sich das Vermieten? Die ehrliche Rendite-Rechnung
Die Bruttorendite, mit der Anlegerwohnungen beworben werden, ist schnell gerechnet: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung um 200.000 Euro, die 750 Euro netto kalt bringt, liegt damit bei 4,5 Prozent. Nur ist das nicht das, was Ihnen bleibt.
Abzuziehen sind auf dem Weg zur Nettorendite:
| Position | Typische Größenordnung |
|---|---|
| Instandhaltung und Reparaturen | laufende Rücklage einplanen |
| Leerstand zwischen zwei Mietern | realistisch 1 Monatsmiete alle paar Jahre |
| Nicht überwälzbare Kosten | z. B. Verwaltungsanteile, Versicherungsanteile |
| Einkommensteuer auf den Überschuss | nach Ihrem persönlichen Steuersatz |
Dem gegenüber stehen die Abschreibung (1,5 Prozent jährlich vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten) und absetzbare Werbungskosten, von den Kreditzinsen über die Betriebskosten bei Leerstand bis zum Maklerhonorar für die Vermietung. Was die Wohnung als Anlage wert ist, rechnet das Ertragswertverfahren sauber durch. Wie es funktioniert, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Für die Steuerseite gilt derselbe Grundsatz wie in allen unseren Beiträgen: Wir zeigen die Mechanik, die konkrete Gestaltung gehört zu Ihrer Steuerberatung.
Wohnung vermieten: der Ablauf in 7 Schritten
- Mietzins festlegen. Auf Basis des rechtlichen Rahmens (siehe oben) und tatsächlich erzielter Mieten vergleichbarer Wohnungen, nicht auf Basis der teuersten Inserate im Portal. Ein überzogener Mietzins kostet über den Leerstand mehr, als er über die Miete bringt.
- Unterlagen und Energieausweis. Der Energieausweis ist bei der Vermietung genauso Pflicht wie beim Verkauf, die Kennwerte gehören schon ins Inserat. Details im Beitrag Energieausweis in Österreich. Bei Eigentumswohnungen zuerst die Hausverwaltung fragen, oft existiert ein gültiger Gebäudeausweis.
- Wohnung aufbereiten. Ausmalen, Kleinreparaturen, saubere Fotos bei Tageslicht. Der Grundsatz aus dem Verkauf gilt auch hier: Interessenten bezahlen Wirkung.
- Inserieren und Anfragen filtern. Aussagekräftiges Inserat mit allen Kosten (Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizkosten, Umsatzsteuer). Das reduziert die Anfragen auf die, die es ernst meinen.
- Mieter auswählen. Der wichtigste Schritt von allen: Selbstauskunft, Einkommensnachweis, gegebenenfalls Rücksprache mit dem Vorvermieter. Als Faustregel sollte die Gesamtmiete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
- Mietvertrag schriftlich abschließen. Befristung, Wertsicherung, Betriebskostenkatalog, Kaution, Übergabezustand: Alles Wesentliche gehört in den Vertrag. Die früher übliche Vertragsgebühr ist für Wohnungsmietverträge seit 2017 abgeschafft, es gibt also keinen Kostengrund mehr, auf Schriftlichkeit zu verzichten.
- Übergeben und dokumentieren. Den Schlüssel gibt es erst, wenn Kaution und erste Miete tatsächlich eingelangt sind, ohne Ausnahme. Am saubersten steht das gleich im Mietvertrag: wirksam erst mit Eingang von Kaution und erster Miete. Dann Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste, Kaution getrennt veranlagen. Dieses Protokoll ist bei der Rückgabe in ein paar Jahren Ihr wichtigstes Beweismittel.
Befristet oder unbefristet vermieten?
Für die meisten privaten Vermieter ist die Befristung das Instrument der Wahl. Sie hat aber klare Spielregeln:
- Nur schriftlich. Eine mündlich vereinbarte Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet, mit vollem Kündigungsschutz des Mieters.
- Mindestens drei Jahre für private Vermieter, und für Verträge ab dem 1. Jänner 2026 mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz). Kürzere Befristungen sind unwirksam und führen ebenfalls in den unbefristeten Vertrag.1
- Verlängern oder auslaufen lassen: Nach Ablauf kann schriftlich verlängert werden. Wird nichts unternommen und das Mietverhältnis läuft faktisch weiter, verlängert es sich kraft Gesetzes einmalig um drei Jahre, bei unternehmerischen Vermietern um fünf.7
- Befristungsabschlag beachten: Im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbau) ist bei befristeten Verträgen ein Abschlag von 25 Prozent vom zulässigen Hauptmietzins vorgesehen. Im frei finanzierten Neubau gibt es diesen Abschlag nicht.8
- Der Mieter kann früher raus: Bei befristeten Wohnungsmietverträgen kann der Mieter nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen. Der Vermieter ist an die Laufzeit gebunden.9
Unbefristet zu vermieten bringt tendenziell stabilere Mieter und im Altbau den vollen Mietzins ohne Abschlag. Dafür ist die Kündigung durch den Vermieter nur aus den gesetzlich anerkannten Gründen möglich. Diese Abwägung sollte bewusst fallen, nicht aus Gewohnheit.
Ihre Pflichten als Vermieter
Mit der Übergabe fängt die Arbeit an, sie hört dort nicht auf:
- Erhaltung: Ernste Schäden des Hauses und die Behebung erheblicher Gesundheitsgefährdungen sind Vermietersache. Auch die Erneuerung einer defekten Heiztherme liegt beim Vermieter, sofern sie mitvermietet wurde. Die laufende Wartung trägt üblicherweise der Mieter, wenn das vereinbart ist.10
- Betriebskosten abrechnen: Jährlich, nachvollziehbar und spätestens bis 30. Juni des Folgejahres.11 Welche Positionen überhaupt überwälzt werden dürfen und warum die Rücklage nicht dazugehört, steht im Beitrag Betriebskosten in der Mietwohnung.
- Kaution korrekt behandeln: Getrennt vom eigenen Vermögen veranlagen und nach Vertragsende samt Zinsen abrechnen. Einbehalten werden darf nur, was durch konkrete Ansprüche gedeckt ist.
- Wertsicherung aktiv nachziehen: Eine vereinbarte Indexanpassung wirkt nicht automatisch, sie muss geltend gemacht werden. Wer das jahrelang vergisst, verschenkt bares Geld.
Der teuerste Fehler beim Vermieten ist fast nie der Mietzins, sondern der falsche Mieter. Zwischen dem besten und dem lautesten Bewerber liegen oft nur 30 Euro Monatsmiete. Im schlechten Fall liegen dazwischen aber Monate an Mietausfall, ein Räumungsverfahren und eine devastierte Wohnung. Nehmen Sie sich für die Auswahl mehr Zeit als für das Inserat: vollständige Selbstauskunft, Einkommensnachweis im Original, und im Zweifel lieber einen Monat länger suchen als drei Jahre den Falschen in der Wohnung haben. Woran sich problematische Bewerber schon vor der Zusage erkennen lassen, steht im Beitrag Mietnomaden erkennen und vermeiden. Genau diese Vorauswahl ist auch der Kern unserer Vermietungsleistung.
Was kostet die Vermietung über einen Makler?
Bei der Wohnungsmiete gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip. Die Provision zahlt, wer den Makler zuerst beauftragt. Bei der klassischen Vermietersuche sind das Sie als Eigentümer, während vom Mieter keine Provision mehr verlangt werden darf.12 Die Höhe ist Verhandlungssache und wird vor dem Auftrag schriftlich vereinbart.
Dafür übernimmt der Makler den Teil, der die meisten Privatvermieter tatsächlich Zeit und Nerven kostet: die rechtssichere Inseratsgestaltung, das Filtern der Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, den aktuellen Mietvertrag und die dokumentierte Übergabe. Was unsere Vermietungsleistung im Einzelnen umfasst, besprechen wir am einfachsten persönlich.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 29 Abs. 1 Z 3 lit. b MRG – die Befristung wirkt nur bei schriftlicher Vereinbarung und wenn die ursprünglich vereinbarte oder verlängerte Vertragsdauer bei Wohnungen mindestens fünf Jahre beträgt; war der Vermieter im Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG, genügen drei Jahre. Die Fünfjahresgrenze stammt aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025, und gilt nach § 49k Abs. 4 MRG für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder erneuert werden; für davor vereinbarte Befristungen bleibt die bisherige Rechtslage anwendbar. Ein Verstoß macht den Vertrag unbefristet (§ 29 Abs. 3 lit. a MRG). ↩
- § 1 Abs. 4 MRG regelt die Teilausnahmen vom Vollanwendungsbereich, § 16 Abs. 2 MRG den Richtwertmietzins in Verbindung mit dem Richtwertgesetz. Die Ein- oder Zweifamilienhausvermietung fällt nach § 1 Abs. 2 Z 5 MRG ganz aus dem Gesetz heraus. ↩
- § 16b Abs. 1 MRG – eine als Geldbetrag übergebene Kaution ist auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen; andere Veranlagungsarten müssen gleich gute Verzinsung und Sicherheit bieten und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters ermöglichen. Nach § 16b Abs. 2 MRG ist sie nach Vertragsende samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen. Eine gesetzliche Höchsthöhe nennt das MRG nicht. ↩
- §§ 4 und 5 EAVG 2012 – Vorlage- und Aushändigungspflicht treffen auch den Bestandgeber; nach § 3 EAVG 2012 sind die Kennwerte bereits in der Anzeige anzugeben. ↩
- § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 Gebührengesetz 1957 – Befreiung der Wohnungsmietverträge von der Bestandvertragsgebühr, in Kraft seit 11. November 2017. ↩
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 – ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sind bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung anzusetzen. ↩
- § 29 Abs. 3 lit. b MRG – befristete Verträge, die nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf fünf Jahre erneuert, bei nicht unternehmerischen Vermietern als auf drei Jahre. Der Mieter kann den erneuerten Vertrag jederzeit zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen. ↩
- § 16 Abs. 7 MRG – der höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25 vH. Bei Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis entfällt der Abschlag, sofern er im Vertrag ziffernmäßig gegenübergestellt wurde. ↩
- § 29 Abs. 2 MRG – der Mieter hat nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare Recht, jeweils zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist zu kündigen. ↩
- § 3 Abs. 2 Z 2a MRG – zur Erhaltung zählen die Arbeiten, die zur Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte erforderlich sind. Die Erhaltungspflicht setzt voraus, dass das Gerät mitvermietet wurde. ↩
- § 21 Abs. 3 MRG – der Vermieter hat die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. ↩
- § 17a Abs. 1 und 2 MaklerG – hat der Vermieter als erster Auftraggeber beauftragt, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren; mit dem Wohnungssuchenden nur dann, wenn dieser selbst erster Auftraggeber war. In Kraft seit 1. Juli 2023. ↩
- § 1118 ABGB in Verbindung mit § 29 Abs. 1 Z 5 MRG – der Vermieter kann die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Mieter nach geschehener Einmahnung mit der Zahlung des Zinses säumig ist. ↩
- Richtwert für Oberösterreich ab 1. April 2026: 7,30 Euro je Quadratmeter (zuvor 7,23 Euro von 1.4.2023 bis 31.3.2026). Quelle: Statistik Austria, Veröffentlichung gemäß § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz, erstellt am 31. März 2026. Die Werte stehen seit 2026 nicht mehr im Bundesgesetzblatt: Bis zum Zeitraum 1.4.2023 bis 31.3.2026 hat sie die Bundesministerin für Justiz kundgemacht (BGBl. II Nr. 81/2023), seither veröffentlicht sie die Statistik Austria, so angeordnet in § 5 Abs. 2 letzter Satz RichtWG in der Fassung BGBl. I Nr. 114/2025. Die Anhebung betrug genau 1,00 Prozent, weil § 5 Abs. 2 RichtWG die Erhöhung zum 1.4.2026 mit einem Prozent deckelt; die VPI-Jahresinflation 2025 lag bei 3,6 Prozent. Zum 1. April 2027 liegt der Deckel bei zwei Prozent. ↩
Stand: 20. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.