Eine Immobilie mit offenem Kredit zu verkaufen ist der Normalfall, kein Sonderfall. Die Abwicklung läuft über den Treuhänder: Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Bank bezahlt, die dafür die Löschungsquittung ausstellt, der Rest geht an den Verkäufer. Schwierig wird es erst, wenn der zu erwartende Erlös die Schulden nicht deckt. Dann braucht es die Bank als Mitspieler, und zwar früh. Wer wartet, bis die Exekution läuft, verliert den wichtigsten Vorteil: die Kontrolle über den Preis.
Normalfall: Pfandrecht im Grundbuch, Ablöse über die Treuhandabwicklung Löschungsquittung: muss die Bank nach vollständiger Tilgung kostenlos ausstellen Vorfälligkeitsentschädigung: bei Fixzinskrediten möglich, vorab schriftlich erfragen Unterdeckung: Verkauf nur mit Zustimmung der Bank zur Lastenfreistellung Freier Verkauf schlägt Versteigerung: im gerichtlichen Verfahren liegen die Erlöse regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert Wenn es schnell gehen muss: Direktankauf, verkürzte Vermarktung mit Zielpreis oder Bestbieterverfahren, klassisch oder digital Erster Schritt: aktueller Tilgungsplan und schriftliche Aushaftungsauskunft der Bank
Der Normalfall: Erlös deckt die Schulden
Läuft noch ein Kredit, steht im Grundbuch ein Pfandrecht zugunsten der Bank. Das hindert den Verkauf nicht, es steuert nur die Reihenfolge der Zahlungen:
- Aushaftung erfragen. Sie holen bei der Bank eine schriftliche Auskunft über den aktuellen Saldo zum voraussichtlichen Übergabestichtag ein, samt allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung.
- Kaufvertrag mit Treuhandabwicklung. Der Rechtsanwalt oder Notar, der den Vertrag errichtet, übernimmt die Treuhandschaft. Der Käufer zahlt auf das Treuhandkonto, nicht an Sie.
- Bank wird zuerst bedient. Der Treuhänder überweist den offenen Betrag an die Bank.
- Löschungsquittung. Die Bank stellt die Erklärung aus, mit der das Pfandrecht gelöscht werden kann. Diese Quittung muss die Bank nach vollständiger Tilgung kostenlos ausstellen.
- Restbetrag an Sie. Was nach Tilgung, ImmoESt und Nebenkosten übrig bleibt, geht an den Verkäufer.
Für Käufer ist das unproblematisch, weil die Lastenfreistellung Teil der Treuhandbedingungen ist. Sie bekommen die Immobilie lastenfrei, sonst fließt kein Geld.
Achten Sie auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei fix verzinsten Krediten kann die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangen. Fragen Sie den konkreten Betrag schriftlich ab, bevor Sie den Nettoerlös verplanen.
Der schwierige Fall: Der Erlös reicht nicht
Wenn der erzielbare Preis unter der Aushaftung liegt, ändert sich die Logik. Ohne vollständige Tilgung gibt die Bank die Löschungsquittung nicht heraus, und ohne Lastenfreistellung kauft niemand. Der Verkauf ist damit nur möglich, wenn die Bank mitspielt.
In der Praxis gibt es drei Wege:
Restschuld übernehmen. Die Bank stimmt der Lastenfreistellung zu, der ungedeckte Teil bleibt als unbesicherter Kredit bestehen und wird weiter bedient. Das ist der häufigste Weg, wenn das Einkommen die Restrate trägt.
Vergleich mit der Bank. Bei aussichtsloser Lage lässt sich mit dem Institut ein Nachlass verhandeln. Banken lassen sich darauf ein, wenn die Alternative die Versteigerung mit absehbar schlechterem Ergebnis ist.
Zusätzliche Sicherheiten oder Eigenmittel. Ein Teil der Lücke wird aus anderen Mitteln oder von Angehörigen geschlossen.
Entscheidend ist in allen drei Fällen: Reden Sie mit der Bank, bevor Sie inserieren. Ein Verkauf, den die Bank am Ende nicht freigibt, kostet Monate und verbrennt das Objekt am Markt.
Der teuerste Fehler in dieser Lage ist das Aussitzen. Wenn Raten ausbleiben, kündigt die Bank den Kredit fällig und betreibt die Zwangsversteigerung. In diesem Verfahren bestimmen Sie weder Preis noch Zeitpunkt noch Käufer, und die erzielten Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freier Verkauf gebracht hätte. Dazu kommen Verfahrens- und Schätzkosten, die ebenfalls aus dem Erlös bedient werden. Jeder Monat, den Sie früher aktiv werden, ist im Ergebnis Geld.
Warum der freie Verkauf fast immer besser ist
| Freier Verkauf | Zwangsversteigerung | |
|---|---|---|
| Preis | Marktpreis, verhandelbar | häufig deutlich unter Verkehrswert |
| Zeitpunkt | Sie bestimmen mit | Gericht bestimmt |
| Käuferkreis | alle Interessenten | Bieter im Versteigerungstermin |
| Zusatzkosten | übliche Verkaufskosten | Verfahrens-, Schätz- und Exekutionskosten |
| Diskretion | gegeben | öffentliche Bekanntmachung |
| Restschuld | oft geringer | oft höher, weil Erlös niedriger |
Die Diskretion ist für viele Betroffene der wichtigste Punkt. Ein freier Verkauf sieht von außen aus wie jeder andere Verkauf. Eine Versteigerung wird öffentlich bekanntgemacht.
Wenn es schnell gehen muss
Manche Situationen lassen keine sechs Monate Vermarktung zu. Dann gibt es drei Wege, die sich in Tempo und Erlös deutlich unterscheiden:
Direktankauf. Ein Käufer, der ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne lange Prüfung kauft. Der Vorteil ist Tempo und Sicherheit, der Nachteil ein Abschlag gegenüber dem freien Markt. Die CE Immo Group kauft in solchen Fällen auch direkt an, das ist eine Möglichkeit, die wir offen auf den Tisch legen, samt der Differenz zum erwartbaren Marktpreis.
Verkürzte Vermarktung mit Zielpreis. Statt des Höchstpreises wird ein sicher erreichbarer Preis angesetzt, um in wenigen Wochen zu verkaufen. Das bringt meist mehr als der Direktankauf und weniger als die volle Vermarktung.
Bestbieterverfahren. In den Boomjahren war das gang und gäbe, und in genau solchen Fällen liefert es weiterhin schnell ein Ergebnis. Das Objekt wird zu einem attraktiven Startpreis ausgeschrieben, alle Interessenten geben bis zu einem fixen Stichtag ihr Anbot ab, danach wird entschieden. Der Termindruck liegt damit auf der Käuferseite statt auf Ihrer. Wir wickeln das klassisch mit schriftlichen Anboten ab oder digital über eine Bieterplattform, je nachdem, was zum Objekt und zur Käufergruppe passt.
Welche Variante passt, hängt daran, wie viel Zeit tatsächlich bleibt. Diese Frage lässt sich nur mit den Zahlen der Bank auf dem Tisch beantworten.
Holen Sie zwei Dokumente ein, bevor Sie irgendetwas anderes tun: die schriftliche Aushaftungsauskunft Ihrer Bank zum Stichtag und eine realistische Einwertung Ihrer Immobilie. Erst die Differenz dieser beiden Zahlen sagt Ihnen, in welchem Szenario Sie sind. Sehr viele Eigentümer, die sich in einer Notlage wähnen, stellen dabei fest, dass der Erlös die Schulden deutlich übersteigt, weil sie mit dem Wertniveau von vor zehn Jahren rechnen. Die Kurzeinwertung ist bei uns kostenlos und in dieser Situation der billigste Schritt mit dem größten Erkenntnisgewinn.
Sonderfälle, die häufig vorkommen
Mehrere Pfandrechte. Steht nicht nur die Hausbank im Grundbuch, sondern auch ein Bauspardarlehen oder eine Landesförderung, müssen alle Gläubiger der Lastenfreistellung zustimmen. Die Reihenfolge im Grundbuch bestimmt, wer aus dem Erlös zuerst bedient wird. Klären Sie früh, wer alles unterschreiben muss.
Höchstbetragshypothek. Viele Pfandrechte sind auf einen Höchstbetrag eingetragen, der über der tatsächlichen Schuld liegt. Der eingetragene Betrag sagt also nichts über die reale Aushaftung aus. Entscheidend ist die schriftliche Auskunft der Bank, nicht die Zahl im Grundbuch.
Scheidung und geteiltes Eigentum. Gehört die Immobilie beiden Partnern und haften beide für den Kredit, braucht der Verkauf beide Unterschriften. Ohne Einigung bleibt nur die Teilungsklage, und die endet oft in der Versteigerung mit den bekannten Nachteilen.
Exekution bereits eingeleitet. Auch dann ist ein freier Verkauf meist noch möglich, solange der Versteigerungstermin nicht unmittelbar bevorsteht. Betreibender Gläubiger und Gericht müssen einbezogen werden, aber der bessere Erlös liegt im Interesse aller Beteiligten. Warten Sie damit nicht bis zur letzten Woche.
Verlassenschaft mit Schulden. Erben Sie eine belastete Immobilie, prüfen Sie vor der Erbantrittserklärung, ob der Wert die Schulden deckt. Die bedingte Erbantrittserklärung begrenzt die Haftung auf den Nachlass. Details dazu im Beitrag Immobilie geerbt.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 1. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.