Die Kaution ist der Teil des Mietverhältnisses, bei dem am meisten Geld ohne Notwendigkeit verloren geht. Nicht weil die Regeln kompliziert wären, sondern weil zwei Fristen übersehen werden: Die Schlüssel gehen zu früh heraus, und nach der Rückgabe der Wohnung wird zu lange gewartet.
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, sehr hohe Kautionen halten im Streitfall aber nicht, und sie schrecken gute Interessenten ab.
Höhe: üblich drei Bruttomonatsmieten, gesetzlich nicht gedeckelt. Anlage: fruchtbringend anzulegen und vom eigenen Vermögen getrennt zu halten, im Voll- und im Teilanwendungsbereich (§ 16b iVm § 1 Abs 4 MRG), also auch bei der vermieteten Neubau- oder Eigentumswohnung. Die Zinsen gehören dem Mieter. Auszahlung der Schlüssel: ausnahmslos erst, wenn Kaution und erste Miete vollständig am Konto sind. Rückgabe: unverzüglich nach Ende des Mietverhältnisses, soweit keine berechtigten Forderungen offen sind. Ihre eigene Frist: Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnützung erlöschen ein Jahr nach Rückstellung, wenn sie nicht bis dahin gerichtlich geltend gemacht wurden (§ 1111 ABGB). Rechtsstand: August 2026.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Das Gesetz nennt keine Obergrenze. Durchgesetzt haben sich drei Bruttomonatsmieten, also Hauptmietzins samt Betriebskosten und Umsatzsteuer. Bei möbliert vermieteten Wohnungen sieht man auch mehr, das ist begründbar, solange ein sachlicher Grund dahintersteht.
Was nicht funktioniert: eine sehr hohe Kaution als Ersatz für eine schlechte Bonitätsprüfung. Wer die Kaution nur mit Mühe aufbringt, hat auch mit der Miete Mühe. Die Auswahl entscheidet sich vorher, nicht über die Kautionshöhe.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Fruchtbringend und getrennt vom eigenen Vermögen, in der Praxis auf einem Sparbuch oder Kautionskonto, das dem Mieter zugeordnet ist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Diese Pflicht trifft fast jeden Vermieter. § 16b MRG gilt nicht nur im Vollanwendungsbereich, sondern über § 1 Abs 4 MRG auch in der Teilanwendung, also für frei finanzierte Neubauten und für vermietete Eigentumswohnungen. Ausgenommen ist praktisch nur die Vollausnahme, das Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Auch über die Höhe des Rückforderungsanspruchs entscheidet für diese Objekte das Außerstreitverfahren (§ 16b Abs 4 MRG), der Mieter kommt also billig und schnell zu einer Entscheidung.
Die Kaution auf dem eigenen Girokonto liegen zu lassen, ist der häufigste Fehler bei privaten Vermietern. Er fällt erst auf, wenn es Streit gibt oder wenn es eng wird: In Ihrer Insolvenz hat der Mieter nur dann ein Absonderungsrecht, wenn die Kaution abgegrenzt veranlagt war.
Wann gebe ich die Schlüssel heraus?
Erst wenn Kaution und erste Miete vollständig gutgeschrieben sind. Nicht bei Vorlage eines Überweisungsbelegs, nicht bei Zusage, nicht gegen Teilzahlung.
Schreiben Sie es als Zug-um-Zug-Regelung in den Vertrag, nicht als Bedingung für das Zustandekommen: Kaution und erste Miete sind bis zum vereinbarten Übergabetag fällig, die Schlüssel werden gegen Nachweis des Zahlungseingangs übergeben. Nennen Sie Übergabetag und Mietbeginn mit Datum. So findet die Diskussion vor der Übergabe statt, wo Sie noch etwas in der Hand haben, und die Klausel hält auch gegenüber einem Verbraucher.
Nach der Schlüsselübergabe kehrt sich die Lage um. Ab dann müssen Sie klagen, um zu Geld zu kommen, während vorher der Mieter etwas von Ihnen wollte. Diese eine Regel spart mehr Geld als alle anderen zusammen.
Welche Abzüge halten am Ende?
Berechtigt sind offene Mietzinse und Betriebskosten sowie Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen. Nicht berechtigt sind Abzüge für gewöhnliche Gebrauchsspuren, also abgewohnte Böden nach vielen Jahren oder Bohrlöcher in üblichem Ausmaß.
Die Grenze zwischen Abnützung und Schaden ist Auslegungssache und wird in der Praxis über zwei Dinge entschieden: den Zustand bei Übergabe und die Dauer des Mietverhältnisses. Beides belegen Sie mit dem Übergabeprotokoll und mit Fotos. Ohne diese Unterlagen gewinnen Sie die Diskussion nicht, auch wenn Sie sachlich recht haben.
Fotografieren Sie bei Übergabe und Rückgabe dieselben Stellen aus demselben Blickwinkel: jeden Raum von der Tür aus, Boden, Fenster, Bad, Küche, Zählerstände. Fünfzehn Minuten Arbeit, und Sie haben eine Beweislage, gegen die schwer zu argumentieren ist. Datum und Uhrzeit stehen in den Bilddaten ohnehin drin.
Wie lange darf ich die Kaution behalten?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist zurückzuzahlen, was nicht für berechtigte Forderungen gebraucht wird, und zwar unverzüglich. Ein pauschales Einbehalten für ein paar Monate, bis die Betriebskostenabrechnung kommt, ist nicht gedeckt. Wenn eine Abrechnung noch aussteht, behalten Sie einen nachvollziehbaren Teilbetrag ein und erklären das schriftlich.
Umgekehrt haben Sie eine harte Frist: Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnützung müssen Sie binnen eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung bei Gericht geltend machen, sonst ist das Recht erloschen (§ 1111 ABGB). Das ist keine Verjährung, die man unterbricht: Eine Abrechnung, eine Mahnung oder ein laufendes Gespräch halten die Frist nicht auf.
Praktisch heißt das zweistufig. Rechnen Sie innerhalb weniger Wochen ab, mit Kostenvoranschlag und schriftlicher Aufstellung. Und setzen Sie sich das Fristende in den Kalender: Ist nach zehn Monaten nichts unterschrieben, klagen oder abhaken. Für offene Mieten und Betriebskosten gelten dagegen die üblichen drei Jahre.
Der Ablauf, der sich bewährt hat
- Kaution und erste Miete am Konto, dann Übergabe mit Protokoll und Fotos.
- Kaution auf ein eigenes Kautionskonto, Beleg zum Akt.
- Bei Beendigung Termin für die Rückgabe vereinbaren, wieder Protokoll und Fotos.
- Innerhalb weniger Wochen abrechnen: offene Beträge, Schäden mit Kostenvoranschlag.
- Restbetrag samt Zinsen überweisen, Abrechnung schriftlich beilegen.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.