Bei der Leibrente gibt es keinen Markt, an dem sich ein zu niedriges Angebot von selbst korrigiert. Wer die Rechnung nicht nachvollziehen kann, kann auch nicht beurteilen, ob ein Angebot fair ist. Dieser Beitrag zeigt sie vollständig, mit einem durchgerechneten Beispiel und den Zahlen, aus denen sie besteht.
Drei Größen: Verkehrswert, Wert des Wohnrechts, statistische Restlebenserwartung Datengrundlage: die Sterbetafeln der Statistik Austria, ausdrücklich auch für Leibrentenbarwerte gedacht1 Restlebenserwartung mit 65: Männer 18,76 Jahre, Frauen 21,71 Jahre2 Restlebenserwartung mit 80: Männer 8,64 Jahre, Frauen 9,99 Jahre2 Die zentrale Logik: je jünger der Verkäufer, desto niedriger die Monatsrente Wohnrecht: senkt den zu verrentenden Betrag deutlich, weil der Käufer die Immobilie jahrelang nicht nutzen kann Absicherung: Rentenverpflichtung und Wohnrecht gehören ins Grundbuch, dazu eine Wertsicherung
Die drei Schritte
Schritt 1: Verkehrswert ermitteln. Das ist die Basis für alles Weitere und die Stelle, an der Verkäufer am meisten verlieren können. Ein um zehn Prozent zu niedrig angesetzter Verkehrswert zieht sich durch die gesamte Rechnung. Wie die Bewertung funktioniert, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Schritt 2: Wert des Wohnrechts abziehen. Wer wohnen bleibt, überlässt dem Käufer eine Immobilie, die dieser jahrelang nicht nutzen kann. Bewertet wird das über die fiktive Miete, also jenen Betrag, den die Immobilie am Markt bringen würde, kapitalisiert über die statistische Restlebenserwartung und abgezinst.
Schritt 3: Restbetrag verrenten. Was übrig bleibt, wird auf die Restlebenserwartung verteilt und ebenfalls abgezinst. Die Abzinsung ist nötig, weil eine Zahlung in fünfzehn Jahren weniger wert ist als eine heute.
Der Barwertfaktor, kurz erklärt
Der Faktor beantwortet eine einzige Frage: Was ist eine Zahlung von einem Euro pro Jahr über eine bestimmte Zahl von Jahren heute wert? Er hängt an der Laufzeit und am Zinssatz.
Bei drei Prozent Zinssatz ergibt sich für rund 10 Jahre ein Faktor von 8,52 und für rund 19 Jahre einer von 14,19. Der Faktor wächst also langsamer als die Laufzeit, und genau darin steckt die Abzinsung.
Denselben Faktor braucht die Rechnung zweimal: einmal, um das Wohnrecht zu kapitalisieren, und einmal, um den Restbetrag in eine Rente zu verwandeln.
Das Rechenbeispiel
Ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro, eine ortsübliche Miete von 900 Euro im Monat, also 10.800 Euro im Jahr, und ein Zinssatz von drei Prozent. Die Restlebenserwartung stammt aus der Sterbetafel der Statistik Austria.2
| Frau, 80 Jahre | Mann, 65 Jahre | |
|---|---|---|
| Statistische Restlebenserwartung | 9,99 Jahre | 18,76 Jahre |
| Barwertfaktor bei 3 % | 8,52 | 14,19 |
| Verkehrswert | 400.000 € | 400.000 € |
| abzüglich Wert des Wohnrechts | −92.000 € | −153.000 € |
| zu verrentender Betrag | 308.000 € | 247.000 € |
| Rente je Monat | rund 3.010 € | rund 1.450 € |
| Summe bei statistischer Lebensdauer | rund 361.000 € | rund 326.000 € |
Dieselbe Immobilie, derselbe Verkehrswert, und trotzdem mehr als das Doppelte an Monatsrente. Der Grund steckt in zwei Zeilen der Tabelle: Die Rente läuft beim 65-Jährigen fast doppelt so lange, und sein Wohnrecht ist entsprechend mehr wert, was den zu verrentenden Betrag zusätzlich drückt.
Die Zahlen oben sind ein Rechenbeispiel, kein Angebot. Drei Größen darin sind Annahmen, und jede verschiebt das Ergebnis erheblich: der Verkehrswert, die fiktive Miete und der Zinssatz. Ein Prozentpunkt mehr Zins senkt die Rente spürbar, weil der Barwertfaktor kleiner wird.
Vor allem aber: Die statistische Lebenserwartung ist ein Durchschnitt, kein Versprechen. Sie ist die einzige vernünftige Grundlage für die Rechnung, und sie wird bei Ihnen persönlich fast sicher nicht zutreffen. Genau darin liegt das Wesen des Modells.
Was die Rechnung noch verschiebt
Eine Einmalzahlung zu Beginn ist üblich und sinnvoll, wenn Sie kurzfristig Geld brauchen. Sie wird vom zu verrentenden Betrag abgezogen und senkt die Monatsrente entsprechend.
Die Wertsicherung. Eine Rente ohne Indexanpassung verliert über zwanzig Jahre erheblich an Kaufkraft. Die Wertsicherung gehört in den Vertrag, üblicherweise an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Zwei Berechtigte. Läuft die Rente bis zum Tod des Letztversterbenden, verlängert sich die erwartete Laufzeit deutlich, und die Monatsrente sinkt.
Der Zustand der Immobilie. Sanierungsbedarf mindert den Verkehrswert und damit alles Weitere. Wer noch selbst wohnen bleibt, trägt zudem meist die laufende Instandhaltung, was gesondert zu regeln ist.
Höchstlaufzeit oder Mindestlaufzeit. Beides ist vereinbar. Eine garantierte Mindestlaufzeit schützt die Erben, kostet aber Monatsrente.
Die Gegenprobe, die Sie unbedingt machen sollten
Legen Sie zwei Zahlen nebeneinander: den Verkehrswert bei normalem Verkauf und die kapitalisierte Summe aller Rentenzahlungen. Im Beispiel oben stehen 400.000 Euro gegen 361.000 beziehungsweise 326.000 Euro.
Die Differenz ist nicht der Verlust, denn Sie wohnen ja weiter. Sie ist der Preis für das Wohnenbleiben, und erst wenn er dasteht, lässt sich beurteilen, ob er angemessen ist. Wer diesen Vergleich nicht anstellt, entscheidet über eine sechsstellige Summe nach Gefühl.
Wie die Rente abgesichert wird
Die Rechnung oben gilt für zehn, zwanzig Jahre. Sie hält nur, wenn sie auch dann noch trägt, wenn der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder die Immobilie weitergibt. Dafür gehören drei Dinge ins Grundbuch, nicht bloß in den Vertrag.
Die Rente als Reallast. Ist die Rentenverpflichtung als Reallast einverleibt, haftet die Liegenschaft selbst für die Zahlungen. Ein späterer Erwerber übernimmt sie mit, und die Rente hängt nicht mehr allein an der Zahlungsfähigkeit einer Person.
Das Wohnrecht in der richtigen Form. Hier wird am häufigsten zu eng vereinbart. Das Wohnungsgebrauchsrecht erlaubt die Nutzung nur für den eigenen Bedarf. Wer dagegen den Fruchtgenuss einräumen lässt, darf die Immobilie auch vermieten.4 Der Unterschied wird genau dann wichtig, wenn jemand ins Pflegeheim übersiedelt: Beim Gebrauchsrecht steht das Haus dann leer, beim Fruchtgenuss bringt es Miete, die die Pflegekosten trägt.
Eine Regelung für den Zahlungsverzug. Was gelten soll, wenn die Rente ausbleibt, gehört ausdrücklich in den Vertrag. Ohne diese Klausel bleibt nur der Weg, jede einzelne ausstehende Rate einzuklagen.
Welche Alternativen es gibt und welche Risiken das Modell sonst noch hat, steht im Beitrag Leibrente bei Immobilien.
Die CE Immo Group kauft Immobilien auch auf Rentenbasis an. Wer ein konkretes Angebot möchte, bekommt es von uns mit allen drei Größen offen auf dem Tisch: angesetzter Verkehrswert, angesetzte Miete für das Wohnrecht und Zinssatz. Damit lässt sich jedes andere Angebot danebenlegen und vergleichen.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- Statistik Austria, Sterbetafeln: „Sterbetafeln sind neben der Mortalitätsanalyse auch für juristische Fragestellungen von Bedeutung und sind eine Grundlage für Lebensversicherungen und von Barwerten der Leibrententafeln." Abgerufen am 26. August 2026. ↩
- Statistik Austria, Demographische Tafeln, „Fernere Lebenserwartung 2024 im Alter x in Jahren", erstellt am 15. September 2025. Genaues Alter 65: Männer 18,76, Frauen 21,71 Jahre. Genaues Alter 80: Männer 8,64, Frauen 9,99 Jahre. ↩
- § 29 Z 1 EStG 1988 – werden wiederkehrende Bezüge als angemessene Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern geleistet, sind sie nur insoweit steuerpflichtig, als die Summe der vereinnahmten Beträge den Wert der Gegenleistung übersteigt. Besteht die Gegenleistung nicht in Geld, ist der kapitalisierte Wert der wiederkehrenden Bezüge nach §§ 15 und 16 Bewertungsgesetz anzusetzen. Für den Zahler besteht eine spiegelbildliche Regelung in § 16 Abs. 1 Z 1 und § 18 Abs. 1 Z 1 EStG. ↩
- § 521 ABGB – die Servitut der Wohnung ist „das Recht, die bewohnbaren Theile eines Hauses zu seinem Bedürfnisse zu benützen". Werden dagegen alle bewohnbaren Teile „ohne Einschränkung zu genießen überlassen", liegt eine Fruchtnießung vor, die auch die Vermietung deckt. ↩
Stand: 26. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.