Ein Zinshaus wird nicht bewertet wie ein Einfamilienhaus. Beim Eigenheim zählt, was ein Käufer für Lage, Fläche und Zustand zu zahlen bereit ist. Beim Mehrparteienhaus zählt, was das Haus einbringt. Der Kaufpreis entsteht aus der Jahresnettomiete und dem Faktor, den ein Anleger dafür ansetzt. Deshalb können zwei Häuser mit derselben Nutzfläche in derselben Straße unterschiedlich viel wert sein, und der Unterschied steckt fast immer in den Mietverträgen.
Bewertung: Ertragswertverfahren, nicht Sachwert oder Vergleichswert. Grundlage ist der Reinertrag, also die Jahresnettomiete abzüglich der nicht überwälzbaren Kosten. Preisbestimmend: Höhe und Rechtsnatur der Mieten, Befristungen, Leerstand, Sanierungsstand, Ausbaureserve. Zwei Stichtage entscheiden über die Mietzinsbildung: 8. Mai 1945 (Richtwert oder angemessener Mietzins) und 30. Juni 1953 (volle oder eingeschränkte Anwendung des Mietrechtsgesetzes). Pflicht: gültiger Energieausweis für das Gebäude, Heizwärmebedarf schon im Inserat. Wichtigste Unterlage: die vollständige Mietzinsliste samt allen Mietverträgen. Erster Schritt: Mietverträge sichten, nicht inserieren.
Wie wird ein Zinshaus in Wels bewertet?
Über das Ertragswertverfahren. Die Rechnung beginnt bei der Jahresnettomiete, also allem, was die Mieter ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer zahlen. Davon gehen die Kosten ab, die der Eigentümer trägt und nicht auf die Mieter überwälzen kann: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag. Dieser Reinertrag wird kapitalisiert, in der Praxis meist als Vielfaches ausgedrückt.
Der Faktor ist die eigentliche Bewertungsfrage. Er hängt an der Lage, am Zustand des Hauses, vor allem aber daran, wie sicher und wie steigerbar die Mieten sind. Ein Haus mit lauter unbefristeten Altmietverträgen zu gedeckelten Mieten bekommt einen anderen Faktor als ein Haus, dessen Wohnungen in den nächsten Jahren frei werden. Beides sind Zinshäuser, beide haben Mieter, und trotzdem sind es zwei verschiedene Anlagen.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Hebelwirkung. Bei 64.000 Euro Jahresnettomiete und einem angenommenen Faktor von 20 ergibt sich ein Ertragswert von 1,28 Millionen Euro. Steigt der Faktor auf 22, sind es 1,408 Millionen. Die Miete hat sich nicht verändert, nur die Einschätzung, wie gut dieser Ertrag ist. Genau darum geht es in der Bewertung eines Zinshauses.
Welche Faktoren im Zentralraum Wels derzeit tatsächlich bezahlt werden, hängt stark am einzelnen Objekt und ändert sich mit dem Zinsniveau. Wir sagen Ihnen das für Ihr Haus konkret, aus tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen und nicht aus Angebotspreisen. Wie die Verfahren im Einzelnen funktionieren, steht in Was ist meine Immobilie wert?
Warum das Baujahr über den Preis entscheidet
Weil es bestimmt, wie viel Miete überhaupt verlangt werden darf. Zwei Stichtage sind dafür maßgeblich, und beide stehen im Mietrechtsgesetz.
Der 30. Juni 1953 trennt Voll- und Teilanwendung. Wurde das Gebäude aufgrund einer nach diesem Tag erteilten Baubewilligung neu errichtet, gilt das Mietrechtsgesetz nur eingeschränkt. Die Mietzinsbeschränkungen fallen dann weg, der Mietzins ist frei vereinbar. Der Kündigungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Bei älteren Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz voll, samt Obergrenzen für die Miete.
Der 8. Mai 1945 entscheidet innerhalb der Vollanwendung, welche Obergrenze greift. Bei Altbauten mit Baubewilligung davor gilt in der Regel der Richtwertmietzins, also der oberösterreichische Richtwert samt Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand. Bei Gebäuden, die aufgrund einer späteren Baubewilligung ohne öffentliche Mittel errichtet wurden, gilt der angemessene Mietzins, der sich an Vergleichsobjekten orientiert und meist deutlich höher liegt.
Für den Verkauf heißt das: Ein gründerzeitliches Haus in Wels und ein Wohnhaus aus den Sechzigern sind rechtlich zwei verschiedene Dinge, auch wenn beide acht Wohnungen haben. Wer sein Haus verkauft, sollte wissen, in welcher Welt es steht, und der Käufer wird genau danach fragen.
Nicht jede Einheit im Haus muss demselben Regime folgen. Ein nach 2001 ausgebauter Dachboden kann von den Mietzinsbeschränkungen ausgenommen sein, obwohl das Haus darunter voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Wer pauschal rechnet, rechnet falsch. Die Prüfung erfolgt je Mietgegenstand, nicht je Haus.
Was Mietverträge mit dem Kaufpreis machen
Sie sind der Preis. Ein Käufer übernimmt jeden bestehenden Mietvertrag mit allem, was darin steht: Kauf bricht nicht Miete. Der vereinbarte Mietzins, die Befristung, die Wertsicherung, die Kaution und jede Nebenabrede gehen über, ob der Käufer sie kennt oder nicht. Dasselbe Prinzip gilt bei der einzelnen Wohnung, wir haben es in Vermietete Wohnung kaufen im Detail beschrieben.
Drei Punkte bewegen den Preis am stärksten:
- Unbefristet oder befristet. Ein unbefristeter Altmietvertrag zu einer niedrigen Miete bindet die Einheit auf unbestimmte Zeit. Befristete Verträge laufen aus und schaffen Spielraum, kosten dafür während der Laufzeit den gesetzlichen Befristungsabschlag von 25 Prozent auf den Wohnungsmietzins.
- Abstand zwischen Ist- und Marktmiete. Was zwischen der aktuellen Miete und dem, was rechtlich und marktseitig erzielbar wäre, liegt, ist die Wertreserve des Hauses. Sie ist der Grund, warum Anleger überhaupt kaufen.
- Leerstand. Beim Zinshaus ist Leerstand oft ein Plus, nicht ein Makel. Eine leere Wohnung lässt sich neu vermieten, sanieren oder einzeln verkaufen. Wer vor dem Verkauf jede freie Einheit noch schnell zu einem alten Mietzins vergibt, verschenkt genau diesen Spielraum.
Die Mietzinsliste ist beim Zinshaus wichtiger als das Exposé. Wir sichten vor jedem Verkaufsstart sämtliche Mietverträge, weil sich der Preis dort entscheidet und nicht bei den Fotos. Was dabei regelmäßig auftaucht: mündliche Zusagen an langjährige Mieter, vergessene Wertsicherungen, die seit Jahren nicht angewendet wurden, Untermietverhältnisse und Nutzungen, die nie schriftlich geregelt wurden. All das ist verkaufbar, sobald es bekannt und eingepreist ist. Teuer wird es nur, wenn es der Käufer in der Vertragsphase selbst findet.
Im Ganzen verkaufen oder parifizieren?
Das ist die zweite große Weichenstellung. Ein Zinshaus kann als eine Liegenschaft an einen Anleger gehen, oder es kann parifiziert werden. Parifizierung bedeutet, dass über ein Nutzwertgutachten Wohnungseigentum begründet wird und jede Einheit einzeln verkäuflich ist.
Der Einzelverkauf bringt in Summe fast immer mehr als der Verkauf im Ganzen, weil eine Eigentumswohnung anders bepreist wird als ein Anteil an einem Ertragsobjekt. Er dauert aber deutlich länger, bindet Kapital, erfordert Vorleistungen, und er ist steuerlich ein anderer Vorgang. Wer mehrere Einheiten in kurzer Zeit verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen, mit voller Einkommensteuer statt des besonderen Steuersatzes. Das gehört vor der ersten Entscheidung mit dem Steuerberater geklärt, nicht danach.
Es gibt einen Mittelweg, den viele Eigentümer übersehen: das Haus im Ganzen verkaufen, aber das Parifizierungspotenzial im Preis mitverkaufen. Ein Käufer, der den Abverkauf plant, bezahlt für diese Möglichkeit, und der Verkäufer muss das Risiko nicht selbst tragen.
Welche Unterlagen ein Zinshausverkauf braucht
Deutlich mehr als ein Hausverkauf. Ein Anleger prüft nicht nur das Gebäude, sondern die Ertragslage, und seine Bank prüft mit. Diese Liste sollte vollständig sein, bevor der erste Interessent das Haus sieht:
- Mietzinsliste mit allen Einheiten, Flächen, Nettomieten, Betriebskostenakonti, Befristungen und Wertsicherungen
- Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen, Zusatzvereinbarungen und Kautionsnachweisen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Grundbuchsauszug, aktuell, mit allen Lasten, Dienstbarkeiten und eingetragenen Vorkaufsrechten
- Bau- und Benützungsbewilligungen, Einreichpläne, Nachweise über bewilligte Aus- und Zubauten
- Energieausweis für das Gebäude. Er ist Pflicht, und der Heizwärmebedarf muss bereits im Inserat stehen. Details im Beitrag Energieausweis in Österreich
- Nachweise über Sanierungen an Dach, Fassade, Steigleitungen, Heizung und Elektrik, mit Rechnungen
- Bei Objekten im Vollanwendungsbereich: Verrechnung und Stand des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags, Hauptmietzinsabrechnung
- Bei bereits parifizierten Häusern: Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Bei Geschäftslokalen: Angaben zur Umsatzsteueroption und zum Vorsteuerabzug bei Sanierungen
Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten übersehen wird. Wurde für Geschäftsraummieten zur Umsatzsteuerpflicht optiert oder wurde bei einer Sanierung Vorsteuer gezogen, kann ein steuerfreier Verkauf eine Berichtigung der Vorsteuer auslösen. Der Berichtigungszeitraum für Gebäude beträgt bis zu zwanzig Jahre. Das ist kein Grund, nicht zu verkaufen, aber ein Grund, es vorher zu rechnen.
Welche Steuern beim Verkauf anfallen
Auf den Veräußerungsgewinn fällt Immobilienertragsteuer an. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift beim Zinshaus praktisch nie, weil das Haus vermietet und nicht selbst bewohnt ist. Damit bleibt die Unterscheidung nach dem Anschaffungszeitpunkt:
| Fall | Bemessung | Effektive Belastung |
|---|---|---|
| Neuvermögen (Anschaffung ab 31.03.2002) | 30 % vom tatsächlichen Gewinn | abhängig vom Gewinn |
| Altvermögen (Anschaffung davor) | pauschal 14 % des Erlöses als Gewinn | 4,2 % des Verkaufserlöses |
| Altvermögen mit Umwidmung nach 1987 | pauschal 60 % des Erlöses als Gewinn | 18 % des Verkaufserlöses |
Beim vermieteten Objekt kommt eine Besonderheit dazu, die es beim selbst bewohnten Haus nicht gibt: Die über die Jahre geltend gemachte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wurden Sanierungen begünstigt auf fünfzehn Jahre verteilt abgesetzt, kann der Verkauf eine Nachversteuerung auslösen. Die Grundzüge stehen in Immobilienertragsteuer in Österreich, die Berechnung im Einzelfall gehört zu Ihrer Steuerberatung. Berechnet und abgeführt wird die Steuer über den Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet.
Auf Käuferseite fallen die üblichen Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent an: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Maklerhonorar.
Wer kauft Zinshäuser in Wels?
Nicht der Eigennutzer, sondern der Anleger. Drei Gruppen treten regelmäßig auf, und sie bewerten dasselbe Haus unterschiedlich:
- Private Kapitalanleger kaufen den laufenden Ertrag. Sie zahlen für Sicherheit, gute Substanz und wenig Aufwand.
- Bauträger und Entwickler kaufen die Reserve. Für sie zählen Dachbodenpotenzial, Parifizierbarkeit, freistehende Flächen und Baurecht, nicht die aktuelle Miete.
- Stiftungen und Bestandshalter kaufen die Lage und den langen Zeitraum. Sie akzeptieren niedrigere Renditen, verlangen dafür aber eine saubere Rechtslage.
Für die Vermarktung heißt das: Ein Zinshaus wird nicht wie ein Einfamilienhaus inseriert. Ein breites Portalinserat mit vielen Besichtigungen bringt hier wenig. Es zählt der gezielte Zugang zu den Käufern, die dieses Objekt bewerten können, und eine Unterlage, die deren Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden. Wie der Verkaufsprozess bei uns abläuft, steht auf der Seite Unser Ablauf.
Und dann sind da noch wir. Die CE Immo Group kauft Zinshäuser im oberösterreichischen Zentralraum auch auf eigene Rechnung, in Wels, in Linz und in den Bezirken dazwischen. Für Eigentümer ist das vor allem dann interessant, wenn es schnell oder diskret gehen soll: kein Inserat, keine Besichtigungsreihe, kein Warten darauf, ob die Bank eines fremden Käufers mitspielt. Eines sagen wir dabei offen, weil es der Redlichkeit entspricht und weil das Maklergesetz es verlangt: Beim Direktankauf sind wir nicht Ihr Vermittler, sondern Ihr Käufer und damit die Gegenseite. Was für Sie am Ende mehr bringt, der Verkauf an uns oder die Vermarktung am Markt, rechnen wir Ihnen vorher in beide Richtungen durch.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 10. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.