Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Er läuft weiter.1 Wer jetzt Vermieter ist, steht vor zwei Fragen: Gibt es Angehörige, die kraft Gesetzes in den Vertrag eintreten? Und wenn nicht, wie kommt man geordnet zu einer Auflösung? Dazwischen liegen einige Wochen Verlassenschaftsverfahren, in denen vor allem eines gilt: nichts eigenmächtig räumen, sondern die richtigen Stellen kontaktieren und Fristen sauber dokumentieren.
Der Mietvertrag läuft weiter. Der Tod des Mieters beendet ihn nicht automatisch. Eintrittsrecht: nahe Angehörige mit gemeinsamem Haushalt und dringendem Wohnbedürfnis rücken kraft Gesetzes nach, Ablehnung nur binnen 14 Tagen Ohne Eintrittsberechtigte: die Erben treten automatisch als Rechtsnachfolger ein; der Tod ohne eintrittsberechtigte Personen ist im MRG ein Kündigungsgrund Sonderkündigungsrecht: gesetzliche Kündigungsfrist 1 Monat, für Erben UND Vermieter, auch bei Befristung. Erklärung binnen 14 Tagen nach dem Todesfall, sonst gilt der Vertrag samt seinen Fristen weiter. Miete: läuft weiter und ist Forderung gegen die Verlassenschaft, beim Gerichtskommissär (Notar) anmelden Tabu: Wohnung eigenmächtig betreten, räumen oder Schlösser tauschen
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod
Der erste Reflex vieler Vermieter ist verständlich und falsch zugleich. Die Wohnung ist nicht „frei", nur weil der Mieter verstorben ist. Das Mietverhältnis besteht fort. Was sich ändert, ist die Frage, mit wem: entweder mit eintrittsberechtigten Angehörigen oder mit der Verlassenschaft beziehungsweise später den Erben.
Für Sie als Vermieter heißt das in den ersten Tagen:
- Nichts überstürzen. Wohnung nicht betreten, nichts entfernen, keine Schlösser tauschen. Dazu gleich mehr.
- Klären, wer im Haushalt gelebt hat. Davon hängt ab, ob ein gesetzliches Eintrittsrecht besteht.
- Den Gerichtskommissär ausfindig machen. Für jede Verlassenschaft ist ein Notar als Gerichtskommissär zuständig. Er ist Ihr Ansprechpartner für Forderungen und die weitere Abwicklung. Welcher Notar zuständig ist, lässt sich über das Bezirksgericht des letzten Wohnsitzes in Erfahrung bringen.
- Alles schriftlich dokumentieren. Ab jetzt zählen Fristen.
Wer darf in den Mietvertrag eintreten?
Das Mietrechtsgesetz gibt bestimmten Angehörigen ein Eintrittsrecht: Ehegatten und eingetragenen Partnern, Lebensgefährten nach mehrjährigem gemeinsamen Haushalt, Verwandten in gerader Linie, also vor allem Kindern, sowie unter engeren Voraussetzungen Geschwistern.2 Der Lebensgefährte ist damit im Mietrecht deutlich besser gestellt als im Erbrecht, wo er ohne Testament leer ausgeht. Was das für gemeinsames Wohneigentum bedeutet, steht im Beitrag Trennung ohne Trauschein.
Zwei Bedingungen müssen zusammenkommen:
- Gemeinsamer Haushalt: Die Person muss schon bisher mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben. Wer nur gemeldet war, aber woanders wohnte, tritt nicht ein.
- Dringendes Wohnbedürfnis: Die Person braucht die Wohnung tatsächlich zum Wohnen.
Der Eintritt passiert kraft Gesetzes, also automatisch. Es braucht keinen neuen Vertrag und keine Zustimmung des Vermieters. Eintrittsberechtigte3, die das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, müssen das dem Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Tod bekannt geben, sonst sind sie mit allen Rechten und Pflichten Mieter, samt Mietzins. Für Sie als Vermieter bedeutet das: Sie können den Eintritt nicht verhindern, aber Sie dürfen die Voraussetzungen hinterfragen. Und das sollten Sie auch, denn „ich bin das Kind des Verstorbenen" allein genügt eben nicht, wenn die Person seit Jahren woanders lebt.
In einer engen Konstellation erlaubt das Gesetz auch eine Anhebung des Hauptmietzinses: wenn Geschwister oder volljährige Kinder in einen vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Mietvertrag eintreten, und auch dann nur bis zu einem gesetzlich gedeckelten Betrag je Quadratmeter. Beim Eintritt von Ehepartnern, Lebensgefährten und minderjährigen Kindern ist keine Anhebung zulässig.4 Die Prüfung lohnt sich bei alten Verträgen trotzdem fast immer. Wer sie versäumt, schreibt einen Jahrzehnte alten Mietzins für eine weitere Generation fest.
Kein Eintrittsberechtigter: die Verlassenschaft übernimmt
Lebte der Mieter allein, fällt das Mietrecht in die Verlassenschaft. Bis zur Einantwortung, also der gerichtlichen Übergabe des Nachlasses an die Erben, ist die Verlassenschaft selbst Ihr Vertragspartner, vertreten über den Gerichtskommissär beziehungsweise die erbantrittserklärten Erben.
Wichtig zum Verständnis: Die Erben treten automatisch in den Mietvertrag ein, als Gesamtrechtsnachfolger des Verstorbenen, ob sie wollen oder nicht. Niemand muss dafür etwas unterschreiben. Was das Gesetz ihnen gibt, ist ein kurzes Ausstiegsfenster. Und genau dort liegt die Falle.
Die 14-Tage-Falle beim Sonderkündigungsrecht: Nach dem Tod des Mieters steht beiden Seiten, den Erben wie dem Vermieter, ein Sonderkündigungsrecht zu, und zwar ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Befristung. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, bei Wohnungen ein Monat.5 Wer davon Gebrauch machen will, muss das rasch erklären. In der Beratungspraxis wird dafür ein Fenster von 14 Tagen nach dem Todesfall genannt.6 Verstreicht dieses Fenster ungenutzt, sind die Erben ganz normal in den Vertrag eingetreten. Und wer eintritt, übernimmt den Vertrag zur Gänze, samt seiner vertraglichen Kündigungsfrist, also meist drei Monate zum Monatsletzten, oder samt restlicher Befristung. Aus einer schnellen Trennung werden so rasch mehrere zusätzliche Monatsmieten.
Für Vermieter sind daneben drei Dinge wesentlich:
- Die Miete läuft weiter. Sie ist eine Forderung gegen die Verlassenschaft. Melden Sie offene und laufende Mieten beim Gerichtskommissär an, schriftlich und mit Aufstellung.
- Der Tod ohne Eintrittsberechtigte ist ein Kündigungsgrund. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können Sie das Mietverhältnis gerichtlich aufkündigen, wenn niemand eintrittsberechtigt ist.7 Außerhalb des MRG greift das Sonderkündigungsrecht. Handeln Sie dabei selbst ebenso zügig, denn das kurze Zeitfenster gilt für beide Seiten.
- Die einvernehmliche Auflösung ist fast immer der schnellste Weg. Erben wollen selten eine leere Wohnung weiterzahlen, Vermieter wollen neu vermieten. Eine schriftliche Auflösungsvereinbarung mit der Verlassenschaft oder den Erben, samt Übergabetermin und Regelung für die Räumung, erspart beiden Seiten das Kündigungsverfahren.
Erbt tatsächlich niemand und wird die Verlassenschaft überschuldet abgewickelt oder fällt sie mangels Erben an den Bund, dauert es länger. Umso wichtiger, dass Ihre Forderungen von Anfang an angemeldet sind.
Wir haben genau diesen Fall gerade auf dem Tisch: Erben, die davon ausgingen, den Mietvertrag des Verstorbenen jederzeit rasch beenden zu können, und das 14-Tage-Fenster verstreichen ließen. Damit sind sie regulär in den Vertrag eingetreten, es gilt die vertragliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten, und die Verlassenschaft zahlt für eine Wohnung, die niemand mehr nutzt. Die Lehre für beide Seiten: Nach einem Todesfall ist die Kündigungsfrage keine, die man „nach dem Begräbnis in Ruhe" klärt. Wer vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will, muss das in den ersten zwei Wochen erklären, schriftlich und nachweisbar.
Was Sie jetzt nicht tun dürfen
Die Wohnung samt Inventar gehört zur Verlassenschaft, auch wenn die Miete offen ist. Eigenmächtig die Wohnung räumen, Gegenstände entsorgen oder die Schlösser tauschen ist rechtlich Besitzstörung und kann Schadenersatzforderungen auslösen, selbst wenn es „nur um alte Möbel" geht. Auch das Betreten sollte nur im Notfall (Wasserrohrbruch, Gefahr im Verzug) und dokumentiert erfolgen. Der Weg führt immer über den Gerichtskommissär, die Erben oder, wenn es schnell gehen muss, über eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung der Verlassenschaftsvertretung.
Dasselbe gilt für die Kaution: Sie sichert Ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis und wird am Ende ordnungsgemäß abgerechnet, gegenüber der Verlassenschaft beziehungsweise den Erben, nicht gegenüber demjenigen Angehörigen, der zufällig zuerst anruft.
Schritt für Schritt: der Ablauf für Vermieter
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| 1. Todesfall bekannt | Nichts räumen, nichts betreten; Todesdatum und Informationsquelle notieren |
| 2. Haushalt klären | Lebte jemand in der Wohnung mit? Mögliche Eintrittsberechtigte ansprechen (Ablehnungsfrist: 14 Tage) |
| 3. Gerichtskommissär ermitteln | Über das Bezirksgericht des letzten Wohnsitzes; Kontakt schriftlich aufnehmen |
| 4. Forderungen anmelden | Offene und laufende Mieten, Betriebskosten, mit Aufstellung |
| 5. Weichenstellung binnen 14 Tagen | Eintritt: Vertrag läuft weiter, Mietzinsanhebung bei Altverträgen prüfen · Kein Eintritt: Sonderkündigung erklären oder einvernehmlich auflösen |
| 6. Übergabe | Protokoll mit Zählerständen und Fotos, Kaution abrechnen, Räumung durch die Erben |
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 14 Abs. 1 MRG und § 1116a erster Satz ABGB – durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der Bestandvertrag nicht aufgehoben. ↩
- § 14 Abs. 3 MRG – eintrittsberechtigt sind Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder und Geschwister, jeweils bei dringendem Wohnbedürfnis und bisherigem gemeinsamem Haushalt in der Wohnung. Für Lebensgefährten sind mindestens drei Jahre in der Wohnung erforderlich oder der gemeinsame Bezug der Wohnung. ↩
- § 14 Abs. 2 MRG – die Eintrittsberechtigten treten unter Ausschluss anderer zur Erbfolge Berufener ein, sofern sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen; mehrere Eintretende haften zur ungeteilten Hand. ↩
- § 46 MRG – bei Eintritt von Ehegatte, Lebensgefährte oder minderjährigen Kindern in einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag bleibt der Hauptmietzins unverändert (Abs. 1); treten ausschließlich andere Personen ein, ist eine Anhebung ab dem folgenden Zinstermin zulässig (Abs. 2). ↩
- § 1116a ABGB – Wohnungsmieten können beim Tod des Mieters ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer sowohl von den Erben als auch vom Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gelöst werden. ↩
- Das Erfordernis, rasch zu handeln, folgt aus der Rechtsprechung zu § 1116a ABGB; die genannten 14 Tage sind keine im Gesetz ausdrücklich festgeschriebene Frist, sondern die in der Beratungspraxis, etwa von den Arbeiterkammern, empfohlene Vorgangsweise. Wer sicher gehen will, erklärt die Kündigung sofort und schriftlich. ↩
- § 30 Abs. 2 Z 5 MRG – Kündigungsgrund, wenn der Mieter stirbt und keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden sind. ↩
Stand: 4. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.