Seit 1. Jänner 2026 dürfen Sie Ihre Miete nicht mehr einfach im Ausmaß des Verbraucherpreisindex anheben. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) legt eine zweite Grenze daneben, und es gilt immer die niedrigere von beiden. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind heuer maximal 1 Prozent zulässig, 2027 maximal 2 Prozent. In allen übrigen Mietverhältnissen zählt eine Formel, die eine hohe Inflation nur zur Hälfte durchschlagen lässt.
Und ein zweiter Punkt, der in der Praxis mehr Geld kostet als der Deckel: Erhöhungen können nur am 1. April eintreten. Wer den Termin versäumt, verliert das Jahr.
Deckel 2026: 1 % · Deckel 2027: 2 %, in allen Mietverhältnissen, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG anwendbar sind (§ 1 Abs 3 MieWeG). Alle anderen: 3 Prozent plus die Hälfte des darüber liegenden Teils der Vorjahresinflation. Bei 3,6 % Inflation 2025 sind das 3,30 %. Termin: ausschließlich der 1. April, einmal jährlich (§ 1 Abs 2 Z 1 und Abs 4 MieWeG). Im Vollanwendungsbereich zusätzlich 14 Tage Vorabinformation (§ 16 Abs 9 MRG). Ausgenommen: Ein- und Zweifamilienhäuser (MRG-Vollausnahme) und Verträge im WGG-Bereich, außer das Entgelt richtet sich nach § 13 Abs 4 WGG. Neuer Vertrag: erste Anpassung erst am 1. April des vollen folgenden Kalenderjahres, und dann nur anteilig. Rechtsstand: August 2026, geprüft am Gesetzestext.
Was hat sich zum Jänner 2026 geändert?
Bis 2025 galt für die Wertsicherung praktisch nur das, was im Mietvertrag stand. Stieg der Index um neun Prozent, durften Sie um neun Prozent erhöhen, sofern die Klausel wirksam war und ein vereinbarter Schwellenwert überschritten wurde.
Seit Jänner 2026 kommt eine gesetzliche Obergrenze dazu. Ihre Vertragsklausel gilt weiter, sie wird aber gekappt. Die Rechnung läuft also zweimal: einmal nach dem Vertrag, einmal nach dem Gesetz. Verrechnen dürfen Sie nur den niedrigeren Betrag.
Das MieWeG gilt für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG, und zwar sowohl in der Voll- als auch in der Teilanwendung (§ 1 Abs 1 MieWeG).
Für welche Wohnungen gilt der Deckel von 1 und 2 Prozent?
Für alle Mietverhältnisse, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG anwendbar sind. Das ist der Vollanwendungsbereich, und zwar vollständig: Richtwertmietzins, Kategoriemietzins und der angemessene Mietzins nach § 16 Abs 1 MRG. Wer hier nur an Richtwert und Kategorie denkt, verrechnet bei einer großen Altbauwohnung schnell das Dreifache des Zulässigen.
Vermieten Sie eine frei finanzierte Neubauwohnung oder eine Eigentumswohnung, liegt Ihr Mietverhältnis in der Teilanwendung. Dort greift der Sonderdeckel nicht, wohl aber die Inflationsformel.
| Ihre Wohnung | Was begrenzt die Erhöhung |
|---|---|
| Altbau, Richtwert- oder Kategoriemietzins | 1 % (2026), 2 % (2027) |
| Vollanwendung mit angemessenem Mietzins | 1 % (2026), 2 % (2027) |
| Neubau, frei vereinbarter Mietzins (Teilanwendung) | 3 % plus Hälfte |
| Wohnung im WGG-Bereich | MieWeG gilt nicht, außer § 13 Abs 4 WGG |
| Ein-/Zweifamilienhaus (Vollausnahme) | nichts, die Klausel gilt voll |
Zur Einordnung: In der Vollanwendung stehen Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 sowie geförderte Bauten. Für Eigentumswohnungen gilt der 8. Mai 1945 als Stichtag. Häuser aus den Jahren 1945 bis 1953 sind also Vollanwendung, obwohl viele sie für Neubau halten.
Wie funktioniert die Drei-Prozent-plus-Hälfte-Regel?
Liegt die Jahresinflation des Vorjahres über drei Prozent, wird nur die Hälfte des übersteigenden Teils angerechnet. Bei einer Inflation von 3,6 Prozent im Jahr 2025 rechnet sich das so: 3 Prozent voll, vom Rest von 0,6 Prozentpunkten die Hälfte, also 0,3. Zulässig sind damit 3,30 Prozent.
Maßgeblich ist der Vergleich der Jahresdurchschnittswerte des VPI 2020, und zwar für das Kalenderjahr vor dem 1. April, an dem die Erhöhung wirkt. Für eine Erhöhung zum 1. April 2027 zählt also das Jahr 2026, dessen Wert Statistik Austria erst im Jänner 2027 veröffentlicht.
Diese Regel gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich. Ab 2028 wird sie zur allgemeinen Regel, dann fallen die festen Deckel weg.
Ein Beispiel, das den Unterschied zeigt
Eine Altbauwohnung mit Richtwertmietzins, Hauptmietzins 800 Euro netto. Der Index ist seit der letzten Anpassung von 110,0 auf 120,0 gestiegen, also um 9,09 Prozent. Die Erhöhung soll zum 1. April 2026 wirken.
| Rechnung | Steigerung | Neuer Hauptmietzins |
|---|---|---|
| Vertragliche Wertsicherung | 9,09 % | 872,73 € |
| Gesetzliche Grenze 2026 | 1,00 % | 808,00 € |
| Zulässig ist | 1,00 % | 808,00 € |
Der Unterschied beträgt fast 65 Euro im Monat. Wer die 872,73 Euro vorschreibt, hat 64,73 Euro davon unwirksam verlangt, und zwar für jeden Monat, in dem die Erhöhung läuft.
Nachrechnen können Sie das mit unserem kostenlosen Mieterhöhungsrechner auf mieterhoehung.at. Er macht die Parallelrechnung sichtbar und zeigt beide Beträge nebeneinander. Die Indexwerte sind hinterlegt, Sie wählen nur den Monat Ihrer letzten Anpassung.
Wann wirkt die Erhöhung?
Immer am 1. April, und nur dort. Das Gesetz formuliert es unmissverständlich: Erhöhungen können demnach nur am 1. April eintreten (§ 1 Abs 4 MieWeG). Es gibt keinen Ausweichtermin und keinen zweiten Anlauf im selben Jahr.
Im Vollanwendungsbereich muss der Mieter das Erhöhungsbegehren mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin erhalten, ab dem der erhöhte Betrag zu zahlen ist (§ 16 Abs 9 MRG). Wer diese Frist versäumt, kann nicht auf den 1. Mai ausweichen, sondern wartet bis zum nächsten 1. April. Deshalb gehört der Termin in den Kalender, und zwar mit Vorlauf: Wer sich Anfang Februar erinnern lässt, hat genug Zeit für die Rechnung, das Schreiben und die 14 Tage Zustellfrist.
Bei einem neu abgeschlossenen Vertrag kommt die erste Anpassung ohnehin später, als die meisten annehmen: erst am 1. April des vollen folgenden Kalenderjahres. Ein im Mai 2026 geschlossener Vertrag wird also erstmals am 1. April 2027 valorisiert. Und dann nur anteilig: Die Grenze wird im Verhältnis der vollen Monate seit Vertragsabschluss zu zwölf Monaten gekürzt (§ 1 Abs 2 Z 2 MieWeG). Bei einem Vertrag aus dem März 2026 sind das neun Zwölftel, aus 2 Prozent werden 1,5.
Eine überhöhte Erhöhung ist im übersteigenden Teil unwirksam. Der Mieter kann zu viel gezahlte Beträge zurückfordern, bei Altverträgen begrenzt auf die letzten fünf Jahre, mit dreijähriger Verjährung ab Kenntnis (§ 4 Abs 3 MieWeG). Diese Begrenzung gilt allerdings nicht, wenn die Wertsicherungsklausel missbräuchlich im Sinn der Klauselrichtlinie war. Der Rest der Vorschreibung bleibt gültig, die Erhöhung fällt also nicht komplett weg.
Was ist mit Verträgen, die jahrelang nicht angepasst wurden?
Das Gesetz regelt diesen Fall inzwischen selbst, anders als noch im Vorjahr diskutiert. Bei Verträgen, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden, gilt als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jener Monat, auf den sich der letzte Valorisierungswert bezogen hat. Und ausdrücklich: Es kann nicht nur das dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangene Kalenderjahr berücksichtigt werden (§ 4 Abs 2 MieWeG).
Praktisch heißt das: Die Kontrollrechnung läuft Jahr für Jahr mit der jeweils geltenden Grenze, und die Summe kann die Jahresgrenze deutlich übersteigen. Wenn bei Ihnen mehrere Jahre offen sind, geht es schnell um vierstellige Beträge. Lassen Sie die Rechnung vor dem Schreiben prüfen, denn die zweite Frage ist immer, ob Ihre Klausel die Erhöhung überhaupt trägt.
Bevor Sie erhöhen, prüfen Sie vier Dinge im Vertrag: Steht überhaupt eine Wertsicherungsklausel drin, nennt sie eine bestimmte Indexreihe, gibt es einen Schwellenwert (übliche Klauseln lösen erst bei Überschreiten aus), und wirkt sie in beide Richtungen? Der letzte Punkt entscheidet über alles andere: Vermieten Sie als Unternehmer an einen Verbraucher, ist eine Entgeltänderungsklausel nur verbindlich, wenn der Vertrag auch eine Senkung vorsieht (§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG). Eine Klausel, die nur nach oben wirkt, trägt keine einzige Erhöhung.
Für neue Verträge gibt es seit heuer eine Abkürzung, die diese Fehler ausschließt: Die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" genügt (§ 2 MieWeG). Bei preisgeschützten Wohnungen, deren Vertrag vor dem
- Dezember 2026 geschlossen wird, lautet sie „gemäß § 1 Abs 2 und 3".
Was bringt eine Erhöhung, was kostet sie?
Ein Prozent auf 800 Euro sind 96 Euro im Jahr. Das ist wenig gegenüber dem Aufwand, den ein Mieterwechsel macht, und viel gegenüber dem Aufwand, den ein Brief macht. Der Fehler liegt selten in der Höhe, sondern im Vergessen: Wer eine Anpassung ausfallen lässt, verschiebt die Basis dauerhaft nach unten, weil die nächste Erhöhung wieder vom alten Wert weg rechnet.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.