Ein Privatverkauf spart das Maklerhonorar von maximal 3 Prozent plus Umsatzsteuer – kostet dafür aber Zeit, Werbebudget und die volle Haftung für alle Angaben. Er rechnet sich dann, wenn Sie ein leicht vermittelbares Objekt, Zeit, Verhandlungserfahrung und Nerven haben. In allen anderen Fällen entscheidet der erzielte Preis, nicht das gesparte Honorar – und der Unterschied ist häufig größer als die Provision.
Dieser Beitrag stammt von einem Makler. Sie dürfen ihn deshalb mit Misstrauen lesen. Wir haben ihn trotzdem so geschrieben, dass die Fälle, in denen Sie uns nicht brauchen, ehrlich darin vorkommen.
Maklerhonorar: max. 3 % des Kaufpreises + 20 % USt (Immobilienmaklerverordnung), bei uns nur im Erfolgsfall Eigenkosten Privatverkauf: rund 600–1.600 € für Fotos, Grundrisse und Inserate – dazu der Energieausweis (rund 400 €, fällt in beiden Fällen an) Zeitaufwand Privatverkauf: ab 40 Stunden, wenn alles glatt läuft – nach oben offen Volle Haftung: Aufklärungspflicht über bekannte Mängel, Gewährleistung, HWB-Angabe im Inserat (Strafe bis 1.450 €) Dritter Weg: Fixpreis-Dienstleistung – Profi-Unterlagen und Inserate, Verkauf in Eigenregie
Was ein Privatverkauf tatsächlich verlangt
Der Verkauf besteht nicht aus einem Inserat, sondern aus einer Kette von Aufgaben, die alle erledigt sein wollen:
- realistische Preisfindung auf Basis erzielter, nicht inserierter Preise
- Beschaffung aller Unterlagen: Grundbuch, Pläne, Bewilligungen, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Nutzwertgutachten, Rücklagenstand und Protokolle
- Objektaufbereitung, professionelle Fotos, Grundrisse, aussagekräftiger Exposétext
- Inseratsschaltung und laufende Optimierung
- Anfragenbearbeitung – oft 30 bis 80 Kontakte, davon ein erheblicher Teil ohne echte Kaufabsicht
- Besichtigungen koordinieren, meist abends und am Wochenende
- Bonität und Finanzierung der Interessenten prüfen
- verhandeln, Kaufanbot und Vertragsentwurf begleiten, Treuhandabwicklung koordinieren
- Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
Die Arbeit ist machbar. Sie ist nur selten so klein, wie sie im Vorhinein aussieht.
Was kostet der Privatverkauf wirklich?
„Provision gespart" stimmt nur brutto. Netto sieht die Rechnung so aus:
| Position | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Energieausweis | rund 400 € | rund 400 € – wir organisieren ihn, bezahlt wird er vom Eigentümer |
| Professionelle Fotos, Grundriss | 250–600 € | enthalten |
| Portalinserate (mehrere Monate, mehrere Portale) | mehrere hundert Euro | enthalten |
| Video, 3D-Rundgang, Social Media | optional, ab 300 € | enthalten |
| Grundbuch, Amtswege, Kopien | 20–200 € | enthalten |
| Eigene Arbeitszeit | ab 40 Stunden, nach oben offen | Ihre Zeit bleibt Ihre |
| Honorar | – | max. 3 % + 20 % USt, nur im Erfolgsfall |
Der Energieausweis ist die eine Position, die in beiden Fällen anfällt – wir nehmen Ihnen die Organisation ab, die Rechnung bleibt bei Ihnen. Alles andere macht den Unterschied: Bei einem Haus um 400.000 Euro stehen rund 600 bis 1.600 Euro Eigenkosten plus Ihre Arbeitszeit gegen ein Honorar von maximal 14.400 Euro brutto. Das ist eine reale Ersparnis – aber nur, wenn Sie denselben Preis erzielen.
Zur Arbeitszeit: 40 Stunden sind der Fall, in dem alles glatt läuft – gutes Objekt, richtiger Preis, ein Käufer nach vier Wochen. Nach oben ist die Sache offen. Ein Haus, das sich über Monate zieht, bindet ein Vielfaches davon, weil jede Woche Anfragen, Absagen und Besichtigungstermine nachkommen.
Der Punkt, an dem sich die Rechnung dreht
Genau hier liegt die eigentliche Frage: Erzielen Sie privat denselben Preis?
Drei Prozent von 400.000 Euro sind 12.000 Euro netto. Ein einziger Verhandlungsschritt von 3 Prozent nach unten kostet genau denselben Betrag. Der typische Privatverkauf verliert diesen Betrag nicht am Verhandlungstisch, sondern viel früher:
- Beim Startpreis. Zu hoch angesetzt verbrennt das Objekt in den ersten vier Wochen seine wertvollste Aufmerksamkeit und wird danach nur noch über Preisreduktionen verkauft. Zu niedrig angesetzt merkt es niemand – außer Sie, ein Jahr später.
- Beim Erstkontakt. Wer selbst verkauft, verhandelt gegen einen Käufer, der weiß, dass keine Provision im Spiel ist – und diese Ersparnis in der Regel für sich einfordert.
- Bei der Emotion. Der Preis eines Hauses hat nichts mit den Erinnerungen darin zu tun. Diese Trennung gelingt Dritten leichter, und zwar in beide Richtungen: Ein Makler verteidigt einen Preis, den ein Eigentümer aus Erschöpfung aufgegeben hätte, und akzeptiert einen Preis, den ein Eigentümer aus Stolz abgelehnt hätte.
- Beim ehrlichen Feedback. Das ist der unterschätzteste Punkt und der größte Vorteil eines fremden Vermittlers. Interessenten sind zum Eigentümer höflich. Sie sagen „schön haben Sie es hier", bedanken sich und melden sich nie wieder – und Sie erfahren nie, woran es lag. Dieselben Leute reden gegenüber einem Dritten Klartext: zu dunkel, Grundriss passt nicht, Garten zu klein, Straße zu laut, Küche am falschen Ende. Erst wenn man weiß, was tatsächlich stört, kann man etwas dagegensetzen – eine andere Nutzung des Raums zeigen, einen Umbau grob durchrechnen, das Objekt beim nächsten Interessenten von einer anderen Seite aufziehen. Wer nur „alles schön" zu hören bekommt, kann am Ende nichts anderes korrigieren als den Preis.
Wie stark dieser Effekt wirkt, sieht man am deutlichsten dort, wo eigentlich schon ein Makler die Besichtigungen führt – und der Eigentümer trotzdem danebensteht. Wir hatten genau diesen Fall: Der Verkäufer wollte unbedingt bei jedem Termin dabei sein. Nach dem, was an diesem Tag geredet wurde, hätte jeder Einzelne sofort gekauft. Interesse hatte am Ende niemand. Erst als er uns die Besichtigungen überlassen hat, kam ehrliches Feedback zurück, damit ließ sich arbeiten – und das Objekt ging zum Bestpreis weg. Daher unsere Empfehlung, auch wenn sie unhöflich klingt: Bleiben Sie bei Besichtigungen weg. Nicht, weil Sie stören, sondern weil in Ihrer Anwesenheit niemand die Wahrheit sagt.
Die rechtlichen Fallstricke, die Laien unterschätzen
Beim Privatverkauf tragen Sie die Verantwortung allein. Drei Punkte, bei denen es in der Praxis regelmäßig kracht:
Aufklärungspflicht und Gewährleistung. Sie müssen bekannte Mängel offenlegen. Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, ein nicht bewilligter Zubau, Streit über eine Grenze – wer das verschweigt, riskiert noch Jahre nach der Übergabe Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen. Ein pauschaler Gewährleistungsverzicht im Vertrag hilft nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Energieausweis. Der Heizwärmebedarf muss bereits im Inserat angegeben werden, der Ausweis ist vorzulegen und auszuhändigen. Verstöße sind verwaltungsstrafbewehrt – bis zu 1.450 Euro. Fehlt der Ausweis, gilt außerdem eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis in Österreich.
Das Kaufanbot bindet. Ein unterschriebenes Kaufanbot ist keine unverbindliche Absichtserklärung, sondern bindet Sie für die darin genannte Frist. Wer voreilig unterschreibt, kann ein besseres Angebot, das zwei Tage später kommt, nicht mehr annehmen.
Wann Sie privat verkaufen sollten
Es gibt Fälle, in denen Sie keinen Makler brauchen – und wir sagen das im Erstgespräch auch so:
- Der Käufer steht schon fest. Verkauf im Familienkreis, an die Nachbarin, an den langjährigen Mieter. Hier brauchen Sie einen Vertragserrichter, keinen Vermittler.
- Nachgefragtes Standardobjekt, gute Lage, realistischer Preis. Eine sanierte 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage von Wels verkauft sich bei richtigem Preis fast von selbst.
- Sie haben Zeit und Erfahrung. Wer beruflich verhandelt, Grundbuchsauszüge lesen kann und die nächsten Monate flexibel ist, schafft das.
- Kein Zeitdruck. Wenn es auch ein Jahr dauern darf, können Sie den Markt aussitzen.
Umgekehrt spricht vieles für Begleitung bei: Erbengemeinschaften, Scheidung, vermieteten Objekten, sanierungsbedürftigen Häusern, Liegenschaften mit Rechten und Lasten, Objekten mit Grundreserve oder Widmungsfragen – und immer dann, wenn Diskretion nötig ist.
Der dritte Weg: Fixpreis statt Provision
Zwischen „alles selbst" und „alles abgeben" liegt eine Variante, die in Österreich noch wenig bekannt ist: Sie kaufen die professionellen Bausteine ein – Einwertung, Fotos, Exposé, Portalinserate – und führen den Verkauf selbst. Bezahlt wird ein Fixpreis, keine Provision.
Diese Dienstleistung bieten wir mit einer eigenen Marke an: NoMak. Der Fixpreis liegt im niedrigen vierstelligen Bereich und ist damit bei einem Objekt ab etwa 200.000 Euro günstiger als eine klassische Provision. Sie behalten Besichtigungen und Verhandlung in der Hand, bekommen aber Unterlagen und Auftritt in derselben Qualität wie unsere Maklerkunden.
Ehrlich dazugesagt: Der Fixpreis wird fällig, ob Sie verkaufen oder nicht – im Gegensatz zum Maklerhonorar, das bei uns nur im Erfolgsfall anfällt. Und die beiden teuersten Aufgaben, Preisverteidigung und Käuferqualifizierung, bleiben bei Ihnen. Wer das kann, spart damit viel Geld. Wer es nicht kann, spart am falschen Ende.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 28. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.