Wer sich 2024 nur die Preisstatistik ansah, hätte einen intakten Markt vermutet: Die Baulandpreise in Wels stiegen weiter, im oberösterreichischen Median um rund fünf Prozent. Wer dagegen in dem Jahr tatsächlich verkauft oder gekauft hat, erlebte etwas anderes. Der Wendepunkt lag längst hinter uns, nämlich im Sommer 2022, als die Zinswende kam. 2024 war das Jahr, in dem die Zahlen endlich nachzogen.
Baugrund Wels: 240 bis 500 €/m² je nach Stadtteil Median Oberösterreich: rund 105 €/m², das waren +5 % nach +17,6 % im Vorjahr Trendwende sichtbar: erstmals eine Gemeinde mit fallendem Trend, der Anteil steigender Gemeinden fiel von 90 auf 79 Prozent Realer Wendepunkt: Sommer 2022 mit der Zinswende, nicht 2024 Rahmenbedingungen: hohe Kreditzinsen, KIM-Verordnung in Kraft, Transaktionszahlen niedrig Für Verkäufer: das Jahr, in dem überzogene Preisvorstellungen erstmals wirklich teuer wurden
Die Statistik hinkt dem Markt hinterher
Das ist die wichtigste Lehre aus 2024, und sie gilt bis heute. Zwischen dem, was am Markt passiert, und dem, was in veröffentlichten Preisstatistiken steht, liegen ein bis zwei Jahre.
Der Grund ist strukturell. Publizierte Baulandpreise stützen sich auf Gemeindemeldungen, auf Kaufpreise aus dem Grundbuch und auf Maklerangaben. Ein Kaufpreis, der im Frühjahr 2024 im Grundbuch landet, gehört zu einem Geschäft, das im Herbst 2023 verhandelt wurde, zu einem Preis, der auf Erwartungen aus dem Frühjahr 2023 beruhte. Die Gemeindemeldungen sind noch träger, weil sie oft fortgeschrieben statt neu erhoben werden.
Dazu kommt ein zweiter Effekt, den kaum jemand auf der Rechnung hat: die Neubauprojekte. Wohnungen, die 2022 zu Boompreisen und mit den damals noch niedrigen Zinsen verkauft wurden, wurden vielfach erst 2023 und 2024 fertiggestellt und grundbücherlich abgewickelt. In der Statistik dieser Jahre stehen damit Preise, die zwei Jahre älter sind als das Datum darüber. Das hat die Zahlen kräftig nach oben verzerrt, und zwar ausgerechnet in dem Moment, als der reale Markt längst abgekühlt war. Wer 2024 auf die Statistik sah, sah in Wahrheit den Markt von 2022.
Sichtbar wird das an der Trendverteilung über alle oberösterreichischen Gemeinden:
| Jahr | Gemeinden mit steigendem Trend | mit fallendem Trend |
|---|---|---|
| 2022 | 88 % | 0 |
| 2023 | 90 % | 0 |
| 2024 | 79 % | 1 |
| 2025 | 70 % | 5 |
| 2026 | 70 % | 8 |
Der Höhepunkt der Statistik liegt 2023, mit 90 Prozent steigenden Gemeinden. Zu diesem Zeitpunkt hatte der reale Markt bereits eineinhalb Jahre Abkühlung hinter sich. 2024 ist das erste Jahr, in dem die Erhebung die Wende überhaupt abbildet, und selbst da nur als Abschwächung, nicht als Rückgang.
Was 2022 tatsächlich passiert ist
Um 2024 zu verstehen, muss man zwei Jahre zurückgehen. Im Sommer 2022 trafen zwei Dinge zusammen:
Die Zinswende. Nach Jahren mit Nullzinsen begann die EZB im Juli 2022 mit Zinserhöhungen. Für Käufer bedeutete das innerhalb weniger Monate eine völlig neue Rechnung: Dieselbe Kreditsumme kostete plötzlich deutlich mehr an monatlicher Rate, oder anders gesagt, dasselbe Haushaltsbudget trug einen erheblich kleineren Kredit.
Die KIM-Verordnung. Ab August 2022 galten verbindliche Untergrenzen für Wohnimmobilienkredite: rund 20 Prozent Eigenmittel, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate, maximal 35 Jahre Laufzeit. Wer vorher knapp finanzierbar war, fiel damit aus dem Markt.
Die Wirkung war sofort spürbar, aber sie zeigte sich zuerst dort, wo keine Statistik hinsieht: bei den Anfragen, bei den Besichtigungen, bei der Zahl der Interessenten, die tatsächlich eine Finanzierungszusage vorlegen konnten. Die Preise folgten erst, und die publizierten Preise noch später.
Die Zahlen dahinter sind deutlicher als jede Beschreibung. Der Euribor stand im Dezember 2021 bei minus 0,58 Prozent und im November 2023 bei 3,97 Prozent. Für einen neuen variablen Wohnbaukredit zahlten Österreicher im Jänner 2022 im Schnitt 0,90 Prozent, im Dezember 2023 dann 5,05 Prozent. Auf 300.000 Euro und 30 Jahre gerechnet wird aus einer Rate von rund 950 Euro eine von rund 1.620 Euro, ohne dass sich am Haus das Geringste verändert hätte.
Genau das ist der Grund, warum 2024 in der Praxis so zäh war und in der Statistik trotzdem freundlich aussah. Der Käufer, der 2021 noch 400.000 Euro finanzieren konnte, kam 2024 mit demselben Einkommen auf deutlich weniger. Verkäufer merkten das an leeren Besichtigungen, lange bevor es irgendein Jahrbuch auswies.
Für Eigentümer ist das die praktisch wichtigste Erkenntnis aus 2024: Eine Preisstatistik sagt Ihnen, was vor ein bis zwei Jahren galt. Sie ist deshalb eine gute Grundlage für die Einordnung, aber eine schlechte für die Preisfestlegung. Was heute erzielbar ist, zeigt kein Jahrbuch, sondern die aktuelle Nachfragelage: Wie viele qualifizierte Interessenten sind gerade für Ihr Segment am Markt, und was haben vergleichbare Objekte in den letzten Monaten tatsächlich gebracht. Wer 2024 mit den Zahlen von 2023 in den Verkauf ging, hat das bezahlt.
Wels 2024 im Detail
Trotz der bundesweiten Abkühlung blieb Wels vergleichsweise stabil. Die Bandbreiten für Einfamilienhaus-Baugrund:
| Lage | 2024 in €/m² |
|---|---|
| Wels Zentrum | 300–500 |
| Wels-Ost, Pernau | 260–470 |
| Wels-West, Lichtenegg | 240–410 |
| Wels, Puchberg | 280–390 |
Im Umland zeigte sich ein gemischtes Bild. Thalheim bei Wels und Gunskirchen wurden als stark steigend eingestuft, Marchtrenk ebenfalls, während Buchkirchen nur noch leicht zulegte.
Der Grund für die relative Stabilität des Zentralraums ist derselbe wie heute: Das Angebot an Einfamilienhaus-Baugrund ist so knapp, dass auch eine schwächere Nachfrage die Preise nicht sofort drückt. Wo drei Interessenten auf ein Grundstück kommen statt zehn, reicht immer noch einer, der zahlt.
Was 2024 für Verkäufer bedeutete
Drei Muster, die wir in dem Jahr immer wieder gesehen haben:
Die Schere zwischen Preisvorstellung und Markt ging auf. Viele Eigentümer hatten die Zahlen aus dem Boom im Kopf und die Erwartung, dass es immer so weitergeht. Der Markt hatte sich aber bereits gedreht. Objekte, die zu Preisen von 2022 inseriert wurden, standen lange und verkauften am Ende unter dem, was bei realistischem Start möglich gewesen wäre.
Die Finanzierung wurde zum Nadelöhr. Interessenten kamen, besichtigten, und scheiterten dann an der Bank. Die Vorqualifizierung, also die Frage nach der Finanzierungsbestätigung vor dem Zweittermin, wurde vom Nice-to-have zur Pflicht.
Der Neubau brach weg. Was 2023 und 2024 noch fertig wurde, war in der Regel 2021 oder 2022 gestartet. Neue Projekte kamen dagegen kaum mehr in Gang, weil Baukosten, Finanzierungskosten und die zurückhaltende Nachfrage die Kalkulation nicht mehr aufgehen ließen. Die Folge zeigte sich erst zeitversetzt: Ab 2024 fehlte der Nachschub an fertigen Neubauwohnungen, und der Markt verlagerte sich Schritt für Schritt zurück in den Bestand.
Objekte mit Sanierungsbedarf gerieten unter Druck. Wer neben dem Kaufpreis noch eine Heizungsumstellung oder eine Dämmung finanzieren musste, kam bei den neuen Kreditregeln oft nicht durch. Energetisch gute Objekte verkauften sich weiter zügig, schlechte deutlich schwerer. Warum der Energieausweis inzwischen ein Preisfaktor ist, steht im Beitrag Energieausweis in Österreich.
Wie es weiterging
2025 brachte die nächste Wende, diesmal nach oben: Die KIM-Verordnung lief mit 30. Juni 2025 aus, und die Zinsen begannen zu sinken. Was das für den Markt bedeutete, steht im Rückblick auf 2025. Wo die Preise heute stehen, zeigen die aktuellen Grundstückspreise für Wels und für das Umland.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 1. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.