2025 war das Jahr, in dem die beiden Bremsen gelöst wurden, die den Markt seit Sommer 2022 gedrückt hatten: Die KIM-Verordnung lief mit 30. Juni aus, und die Kreditzinsen gaben nach. Viele erwarteten daraufhin den nächsten Aufschwung. Gekommen ist eine Normalisierung, kein Boom, und genau das ist die interessantere Geschichte.
Baugrund Wels: 240 bis 500 €/m² je nach Stadtteil, weitgehend unverändert zum Vorjahr Median Oberösterreich: rund 115 €/m² KIM-Verordnung: ausgelaufen mit 30. Juni 2025, keine Verlängerung Trendbild: Anteil steigender Gemeinden fiel von 79 auf 70 Prozent, fünf Gemeinden erstmals mit fallendem Trend Was blieb: Banken wenden vergleichbare Kreditmaßstäbe freiwillig weiter an Strukturelle Verschiebung: Neubau seit 2022 weggebrochen, Altbestand läuft seit Ende 2024 wieder gut Für Verkäufer: wieder mehr Interessenten mit Finanzierungszusage, aber keine Rückkehr der Bieterwettbewerbe
Die KIM-Verordnung ist weg, ihre Wirkung nicht
Zum 30. Juni 2025 lief die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung aus und wurde nicht verlängert. Drei Jahre lang hatte sie verbindlich vorgegeben, was Banken bei Wohnimmobilienkrediten mindestens verlangen mussten: rund 20 Prozent Eigenmittel, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate, maximal 35 Jahre Laufzeit.
Die Erwartung vieler Marktteilnehmer war, dass danach wieder deutlich mehr finanzierbar wird. Das ist nur zum Teil eingetreten. Die Maßstäbe waren in dieser Zeit in die internen Kreditrichtlinien der Banken eingeflossen, und dort blieben sie weitgehend stehen. Wer heute finanziert, rechnet in der Praxis immer noch mit rund 20 Prozent Eigenmitteln.
Was sich tatsächlich änderte, ist der Spielraum im Einzelfall. Vorher war eine Ausnahme regulatorisch gedeckelt, heute kann eine Bank bei guter Bonität, sicherem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten flexibler entscheiden. Für Grenzfälle macht das den Unterschied zwischen Absage und Zusage. Für die Masse der Käufer änderte sich wenig.
Die Zinsen gaben nach, die Vorsicht blieb
Parallel dazu sanken die Kreditzinsen von ihren Höchstständen. Das verbesserte die Leistbarkeit spürbar, weil bei gleicher Rate wieder ein größerer Kredit möglich wurde.
Nur eben nicht überall gleich, und darin steckt die eigentliche Erklärung für das ausgebliebene Comeback.
Zwischen Dezember 2024 und Juni 2025 fiel der Durchschnittszins für neue variable Wohnbaukredite in Österreich von 4,33 auf 3,46 Prozent. Der Fixzins für Bindungen über zehn Jahre bewegte sich im selben Zeitraum kaum, von 3,43 auf 3,36 Prozent. Wer neu kaufte und sich langfristig binden wollte, zahlte also praktisch dasselbe wie im Jahr davor.
Das ist der Punkt, den die Schlagzeilen über sinkende Zinsen unterschlagen haben. Die Europäische Zentralbank steuert den kurzen Zins, den langen macht der Kapitalmarkt. Wer über zwanzig Jahre fixieren will, orientiert sich an Sätzen, die auf die Leitzinssenkungen nur gedämpft reagieren. Für die Kaufentscheidung einer Familie, die genau das tun will, hat sich 2025 damit weniger geändert, als die Berichterstattung nahelegte.
Trotzdem kehrte die Stimmung von 2021 nicht zurück, und dafür gibt es einen zweiten Grund: Käufer rechnen seit 2022 anders. Wer erlebt hat, wie schnell sich eine Finanzierungsrechnung drehen kann, kalkuliert vorsichtiger und plant Puffer ein. Die Bereitschaft, bis an die absolute Obergrenze zu gehen, ist deutlich geringer als vor der Zinswende. Das dämpft Preise wirksamer als jede Verordnung.
Was die Zahlen zeigen
Die Trendverteilung über alle oberösterreichischen Gemeinden setzte 2025 die Abkühlung fort, die 2024 begonnen hatte:
| Jahr | steigender Trend | gleichbleibend | fallender Trend |
|---|---|---|---|
| 2023 | 90 % | 10 % | 0 |
| 2024 | 79 % | 20 % | 1 |
| 2025 | 70 % | 29 % | 5 |
Bemerkenswert ist der Sprung bei „gleichbleibend": Fast ein Drittel der Gemeinden bewegte sich seitwärts. Das ist das eigentliche Bild von 2025, kein Absturz, sondern ein Markt, der zur Ruhe kommt.
In Wels selbst blieben die Bandbreiten gegenüber 2024 praktisch unverändert. Pernau wechselte von leicht steigend auf gleichbleibend, die übrigen Stadtteile blieben im leichten Plus. Im Umland fiel Buchkirchen auf gleichbleibend zurück, während Marchtrenk, Thalheim und Lambach weiter stark zulegten.
Die eigentliche Bewegung 2025: zurück in den Bestand
Die auffälligste Verschiebung des Jahres steht in keiner Preisstatistik, weil sie nicht die Höhe der Preise betrifft, sondern die Frage, was überhaupt gehandelt wird.
Der Neubau ist seit 2022 weggebrochen. Was 2023 und 2024 noch fertig wurde, stammte aus Projekten, die in der Niedrigzinszeit verkauft worden waren. Danach kam kaum Neues nach, weil Bau- und Finanzierungskosten die Kalkulation zerstörten. Ab 2025 fehlte dieser Nachschub spürbar.
Der Altbestand läuft dafür seit Ende 2024 wieder gut. Das hat zwei Gründe, die zusammenwirken. Erstens ist der Preisabstand zwischen Neubau und Bestand so groß geworden, dass sich eine Sanierung wieder rechnet, selbst wenn sie mitfinanziert werden muss. Zweitens gibt es schlicht weniger Alternativen: Wer eine Wohnung sucht und keine fertige Neubauwohnung findet, landet im Bestand.
Für Eigentümer eines gebrauchten Hauses oder einer gebrauchten Wohnung ist das die wichtigste Nachricht aus 2025. Die Konkurrenz durch fertige Neubauprojekte, die in den Jahren davor jede Bestandsimmobilie alt aussehen ließ, ist deutlich kleiner geworden.
2025 hat gezeigt, dass Regulierung nicht der wichtigste Preisfaktor ist. Die KIM-Verordnung fiel weg, die Zinsen sanken, und trotzdem blieb der große Sprung aus. Was den Markt heute bestimmt, ist nicht das, was Käufer dürfen, sondern was sie sich zutrauen. Für Verkäufer heißt das: Warten Sie nicht auf eine Rahmenbedingung, die alles verändert. Die kam 2025 und hat wenig bewegt. Was Ihren Preis bestimmt, sind Lage, Zustand, Unterlagen und die Zahl der ernsthaften Interessenten in Ihrem Segment.
Was 2025 für die Praxis bedeutete
Mehr qualifizierte Interessenten. Der spürbarste Unterschied gegenüber 2024 war nicht der Preis, sondern die Zahl der Interessenten, die tatsächlich eine Finanzierungszusage bekamen. Besichtigungen führten wieder häufiger zu Anboten.
Zwei Geschwindigkeiten. Gute Lagen mit passendem Energiestandard liefen zügig, sanierungsbedürftige Objekte in schwächeren Lagen brauchten weiterhin lange. Diese Spreizung hat sich 2025 eher verstärkt als aufgelöst.
Realistische Preise setzten sich durch. Objekte, die von Anfang an marktgerecht angesetzt waren, verkauften in normaler Zeit. Wer zu hoch startete, korrigierte im Schnitt zweimal, bevor etwas passierte, und landete am Ende unter dem realistischen Startpreis.
Käufer verhandelten härter. Der Verkäufermarkt der Jahre bis 2022 war endgültig vorbei. Käufer nahmen sich Zeit, verglichen mehrere Objekte und verhandelten selbstbewusster. Wer als Verkäufer keine belastbaren Unterlagen und keine Begründung für den Preis hatte, geriet in die Defensive.
Die Einordnung von heute aus
Aus der Rückschau ist 2025 das Jahr, in dem der Markt seinen neuen Normalzustand gefunden hat. Kein Absturz, wie ihn manche nach der Zinswende erwartet hatten, aber auch keine Rückkehr zur alten Dynamik. Das Bild von 2026 bestätigt das: Der Median stieg zuletzt nur noch um rund drei Prozent, also ungefähr auf Inflationsniveau, und die Zahl der Gemeinden mit fallendem Trend wuchs weiter auf acht.
Wie es davor aussah, steht im Rückblick auf 2024, die aktuellen Werte stehen bei den Grundstückspreisen Wels und der zwölfjährigen Entwicklung in Oberösterreich.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 1. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.