Ein neues Bad, neue Fenster, ein neues Dach: Für den Vermieter ist das dreimal Geld, für das Finanzamt sind es drei verschiedene Kategorien mit drei verschiedenen Folgen. Der Unterschied entscheidet nicht darüber, ob etwas absetzbar ist, sondern wann. Und bei einer Sanierung im sechsstelligen Bereich macht das den Unterschied zwischen einem Steuereffekt heuer und einem, der bis 2041 reicht.
Laufende Instandhaltung: sofort abzugsfähig Nicht regelmäßig anfallende Instandhaltung: sofort oder über Antrag auf 15 Jahre1 Instandsetzung bei Wohngebäuden: zwingend auf 15 Jahre2 Herstellungsaufwand: aktivieren und über die Nutzungsdauer abschreiben3 Ausnahme: in drei Fällen darf Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt werden4 Rücklage der Hausverwaltung: im Zahlungsjahr kein Werbungskostenabzug5 Beim Verkauf verfallen offene Fünfzehntel, bei Schenkung laufen sie weiter6
Die Systematik in einer Tabelle
| Kategorie | Was gemeint ist | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Laufende Instandhaltung | jährlich wiederkehrende Reparaturen, Servicearbeiten | sofort abzugsfähig |
| Nicht regelmäßige Instandhaltung | größere Reparatur ohne Standardhebung, etwa Dachreparatur | sofort, oder auf Antrag 15 Jahre1 |
| Instandsetzung | erhöht den Nutzungswert wesentlich oder verlängert die Nutzungsdauer wesentlich | bei Wohngebäuden zwingend 15 Jahre2 |
| Herstellungsaufwand | Änderung der Wesensart, Aufstockung, Zubau, erstmalige Herstellung | aktivieren, über die Restnutzungsdauer3 |
Der Grundsatz dahinter ist einfach: Erhaltungsaufwand, also Instandhaltung und Instandsetzung, ist im Jahr des Aufwandes grundsätzlich sofort abzugsfähig, während Herstellungsaufwand zu aktivieren und auf die Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben ist. Diese Grundregel wird durch § 28 EStG dann modifiziert, insbesondere durch die zwingende Fünfzehntelung der Instandsetzung bei Wohngebäuden.3
Instandsetzung: die Definition, auf die es ankommt
Das Gesetz definiert Instandsetzungsaufwendungen als jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und die allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern.2
Zwei Wörter tragen die ganze Abgrenzung: wesentlich und oder. Es genügt eines von beiden. Und die Wesentlichkeit ist der Streitpunkt in fast jeder Außenprüfung.
In der Praxis fallen darunter typischerweise der Austausch aller Fenster, die Erneuerung der Elektro- oder Sanitärinstallationen im gesamten Objekt, der Heizungstausch und die Vollwärmeschutzfassade. Wird dagegen ein einzelnes Fenster getauscht oder eine defekte Therme ersetzt, bleibt es Instandhaltung.
Die Fünfzehntelung der Instandsetzung bei Wohngebäuden ist kein Wahlrecht. Das Gesetz sagt, dass diese Aufwendungen gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen sind.2 Wer sie in voller Höhe im Jahr der Zahlung ansetzt, riskiert die Korrektur samt Anspruchszinsen. Umgekehrt ist die Verteilung der nicht regelmäßig anfallenden Instandhaltung ein Antragsrecht, das man je nach Steuersituation nutzen oder liegen lassen kann.1
Der Punkt, den fast alle falsch machen: die Rücklage
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt monatlich in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ein. Diese Beträge stehen brav auf der Jahresabrechnung, und sie werden regelmäßig als Werbungskosten angesetzt. Das ist falsch.
Der Verwaltungsgerichtshof hat 2022 klargestellt: Die Beiträge zur Rücklage nach § 31 WEG 2002 umfassen Zahlungen für geplante Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Dabei kann es sich um Instandsetzungsaufwand handeln, aber auch um zu aktivierenden Herstellungsaufwand. Weil der Verwalter die Rücklage für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwenden kann, steht im Zeitpunkt der Dotierung noch gar nicht fest, ob der Zahlung Werbungskostencharakter zukommt.5
Die Folge: Abzugsfähig ist erst die Verwendung aus der Rücklage, und zwar nur insoweit, als der konkreten Zahlung Werbungskostencharakter zukommt.
Praktisch heißt das, dass Sie von der Hausverwaltung nicht nur die Vorschreibung brauchen, sondern die Aufstellung, wofür aus der Rücklage bezahlt wurde. Genau diese Unterscheidung zwischen Vorschreibung und Abrechnung ist auch sonst eine Fehlerquelle, siehe den Beitrag Betriebskosten in der Mietwohnung.
Wann Herstellungsaufwand doch auf fünfzehn Jahre darf
Herstellungsaufwand wird grundsätzlich aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben, bei 1,5 Prozent also über gut 66 Jahre. In drei Fällen erlaubt das Gesetz stattdessen die Verteilung auf fünfzehn Jahre, und zwar über Antrag:4
- Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG in Gebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen
- Geförderte Sanierungsmaßnahmen, für die eine Zusage nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den Landesförderungen vorliegt, oder für die eine Bundesförderung nach dem UFG ausbezahlt oder die Förderfähigkeit plausibilisiert wird
- Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes
Beim Denkmalschutz kommt eine Besonderheit dazu: Werden zur Finanzierung erhöhte Zwangsmieten oder gesetzlich vorgesehene erhöhte Mieten eingehoben, darf der Aufwand auch auf die Laufzeit dieser Mieten verteilt werden, mindestens aber auf zehn Jahre.7
Der zweite Fall ist der praktisch wichtigste. Eine thermische Sanierung mit Landesförderung fällt darunter, und die Verteilung auf fünfzehn statt auf 66 Jahre vervierfacht den jährlichen Abzug.
Was beim Verkauf mit den offenen Fünfzehnteln passiert
Hier steckt eine Falle, die beim Verkaufszeitpunkt Geld kostet.
- Bei entgeltlicher Übertragung können ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr keine restlichen Fünfzehntelbeträge mehr abgezogen werden.6
- Bei unentgeltlicher Übertragung können die restlichen Fünfzehntel vom Rechtsnachfolger fortgesetzt werden.6
Wer also drei Jahre nach einer großen Instandsetzung verkauft, verliert zwölf Fünfzehntel. Wer stattdessen an ein Kind übergibt, gibt sie mit. Das ist ein weiteres Argument in der Rechnung, die im Beitrag Immobilie überschreiben und Fruchtgenuss behalten steht.
Wenn ein Verkauf innerhalb der nächsten Jahre denkbar ist, gehört die Reihenfolge geplant. Eine große Instandsetzung kurz vor dem Verkauf bringt steuerlich fast nichts, weil die Fünfzehntel verfallen. Sie erhöht dafür die Anschaffungskosten für die Immobilienertragsteuer nicht in vollem Umfang, weil bereits abgesetzte Beträge gegenzurechnen sind. Umgekehrt kann es sich lohnen, eine Sanierung erst nach dem Verkauf dem Käufer zu überlassen und den Preis entsprechend anzusetzen.
Die Abgrenzung in der Praxis
Streit entsteht selten bei den klaren Fällen, sondern in der Mitte. Drei Faustregeln helfen bei der Einordnung, ersetzen aber die Prüfung im Einzelfall nicht.
Wird ersetzt oder verbessert? Ein Gerät gegen ein gleichwertiges zu tauschen, ist Instandhaltung. Ein Gerät gegen ein wesentlich besseres zu tauschen und damit den Standard des Objekts zu heben, geht in Richtung Instandsetzung.
Betrifft es das ganze Objekt oder einen Teil? Der Umfang ist ein starkes Indiz für die Wesentlichkeit. Einzelmaßnahmen bleiben eher Instandhaltung, flächendeckende Maßnahmen kippen eher in die Instandsetzung.
Ändert sich die Wesensart? Sobald Fläche, Grundriss oder Nutzung verändert werden, etwa durch Dachbodenausbau, Zubau oder Zusammenlegung von Wohnungen, ist es Herstellung. Dann greift die Verteilung über die Restnutzungsdauer, außer einer der drei Fünfzehntelfälle liegt vor.
Legen Sie Rechnungen deshalb nicht nur ab, sondern beschriften Sie sie. Eine Rechnung über „Sanierung" ohne Leistungsverzeichnis zwingt Sie Jahre später dazu, die Einordnung aus dem Gedächtnis zu verteidigen.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 28 Abs. 2 EStG 1988 – Aufwendungen für nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, für Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung samt damit zusammenhängenden Aufwendungen sowie außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind, sind über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre zu verteilen. ↩
- § 28 Abs. 2 EStG 1988 – bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, sind Instandsetzungsaufwendungen, soweit sie nicht durch steuerfreie Subventionen gedeckt sind, gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen. Instandsetzungsaufwendungen sind jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. ↩
- VwGH 02.05.2022, Ro 2021/13/0014 – Erhaltungsaufwand, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, ist im Jahr des Aufwandes im Allgemeinen sofort abzugsfähig, während Herstellungsaufwand zu aktivieren und auf die Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben ist; diese allgemeinen Regelungen werden durch § 28 Abs. 2 EStG 1988 modifiziert. Das Erkenntnis erging zur Rechtslage mit Zehntelverteilung; seit BGBl. I Nr. 118/2015 beträgt der Verteilungszeitraum fünfzehn Jahre. ↩
- § 28 Abs. 3 EStG 1988 – Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 MRG in Gebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen, Aufwendungen für geförderte Sanierungsmaßnahmen sowie Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes sind, soweit sie Herstellungsaufwand darstellen, über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen. ↩
- VwGH 02.05.2022, Ro 2021/13/0014 – die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge zur Rücklage im Sinne des § 31 Abs. 1 WEG 2002 umfassen Zahlungen für geplante Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten; dabei kann es sich um Instandsetzungsaufwand oder um Herstellungsaufwand handeln. Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei Dotierung noch nicht fest, ob der Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Diese Zahlungen können erst dann und nur insoweit als Werbungskosten abgezogen werden, als eine Zahlung aus der Rücklage erfolgt, der Werbungskostencharakter zukommt. ↩
- § 28 Abs. 2 letzter Satz EStG 1988 – bei entgeltlicher Übertragung können ab dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr restliche Fünfzehntelbeträge nicht mehr abgezogen werden; bei unentgeltlicher Übertragung können sie vom Rechtsnachfolger fortgesetzt werden. Für Herstellungsaufwand nach Abs. 3 gilt nach dessen letztem Satz Entsprechendes. ↩
- § 28 Abs. 3 Z 3 EStG 1988 – werden zur Finanzierung des Herstellungsaufwandes erhöhte Zwangsmieten oder erhöhte Mieten aufgrund ausdrücklich gesetzlich vorgesehener Vereinbarungen eingehoben, kann der Herstellungsaufwand gleichmäßig auch auf die Laufzeit der erhöhten Mieten, mindestens aber gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt werden. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.