Liebhaberei ist das teuerste Wort im Vermietungssteuerrecht. Stuft das Finanzamt eine Vermietung so ein, sind die Verluste nicht in einem Jahr weg, sondern rückwirkend in allen. Die Abschreibung, die Zinsen, die Sanierungskosten: alles gestrichen. Entscheidend ist eine einzige Frage, und die Antwort darauf hat sich 2024 zugunsten der Vermieter verschoben.
Die Frage: Ist innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss zu erwarten? Kleine Vermietung (Eigenheim, Eigentumswohnung): 25 Jahre, höchstens 281 Große Vermietung (Zinshaus, mehrere Einheiten): 30 Jahre, höchstens 332 Neu seit 2024: beide Fristen wurden um fünf Jahre verlängert3 Gilt für Vermietungen, deren absehbarer Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt3 Keinen Anlaufzeitraum gibt es bei der Vermietung von Gebäuden2 Die Prognose muss realistisch sein, nicht wünschenswert4
Kleine oder große Vermietung: die Weichenstellung
Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwei Welten, und die Zuordnung entscheidet über die Frist und über die Beweisrichtung.
Kleine Vermietung ist die Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten.5 Hier wird Liebhaberei bei Verlusten zunächst angenommen. Die Annahme lässt sich widerlegen, wenn die Art der Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt.1
Große Vermietung ist alles Übrige, typischerweise das Zinshaus mit mehreren Wohnungen. Hier gilt die allgemeine Regel: Einkünfte liegen vor, wenn die Absicht auf einen Gesamtüberschuss anhand objektiver Umstände nachvollziehbar ist.6
Der praktische Unterschied liegt darin, wer in der Defensive ist. Bei der einzelnen vermieteten Wohnung müssen Sie die Ertragsfähigkeit darlegen. Beim Zinshaus prüft die Behörde, ob die Absicht nachvollziehbar ist.
Die Fristen, und was sich 2024 geändert hat
Beide Zeiträume wurden mit einer Novelle verlängert. Das ist die vermutlich wichtigste Änderung im Vermietungssteuerrecht der letzten Jahre und in der Praxis noch wenig bekannt.
| bisher | seit der Novelle | |
|---|---|---|
| Kleine Vermietung | 20 Jahre, höchstens 23 | 25 Jahre, höchstens 281 |
| Große Vermietung | 25 Jahre, höchstens 28 | 30 Jahre, höchstens 332 |
Die längere Frist gilt für entgeltliche Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.3 Für laufende Vermietungen, die davor begonnen haben, bleiben die kürzeren Fristen maßgeblich.
Der Unterschied zwischen den beiden Zahlenpaaren ist erheblich. Fünf zusätzliche Jahre bedeuten fünf weitere Jahresüberschüsse in der Prognose, während die verlustträchtigen Anfangsjahre gleich bleiben. Eine Vorsorgewohnung, die unter den alten Fristen knapp gescheitert wäre, geht unter den neuen häufig auf.
Zwei Fristen, nicht eine. Gerechnet wird ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, also ab dem ersten Mietvertrag, höchstens aber ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Wer zwei Jahre lang saniert, bevor der erste Mieter einzieht, verbraucht damit einen Teil der Höchstfrist. Das spricht dafür, Sanierung und Vermietungsbeginn nicht unnötig auseinanderzuziehen.
Was die Prognoserechnung leisten muss
Hier entscheidet sich der Fall, und der Verwaltungsgerichtshof ist in diesem Punkt seit Jahren gleichlautend. Der maßgebliche Rechtssatz wurde zwischen 2024 und 2025 dreimal bestätigt.4
Gegenstand der Prognose sind nicht Wunschvorstellungen. Zu prognostizieren sind wirtschaftliche Ergebnisse, die bei der gegebenen Bewirtschaftungsart realistischerweise erzielbar sind. Eine Prognose mit Vollvermietung ohne Leerstand, ohne Mietausfall und ohne Instandhaltung ist keine Prognose, sondern eine Absichtserklärung.
Sie darf nicht von den Anfangsverhältnissen losgelöst sein. Eine Prognoserechnung, aus der auf die Ertragsfähigkeit geschlossen werden soll, muss an die zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnisse anknüpfen.4
Der Beobachtungszeitraum korrigiert sie. Ein am Beginn der Vermietung gelegener Beobachtungszeitraum dient dazu, Erkenntnisse über die konkret gewählte Bewirtschaftungsart zu gewinnen. Bleiben die tatsächlichen Einnahmen hinter der Prognose zurück oder fallen höhere Werbungskosten an als angesetzt, ist das bei der Entscheidung über die Liebhaberei zu berücksichtigen.4
Anders gesagt: Die Prognose wird nicht einmal abgegeben und dann vergessen. Sie wird an der Wirklichkeit gemessen.
Für Gebäudevermietung gibt es keinen Anlaufzeitraum. Die Schonfrist von drei bis fünf Jahren, die anderen Betätigungen zusteht, gilt ausdrücklich nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden.2 Wer glaubt, die ersten Jahre seien ohnehin unkritisch, irrt. Beurteilt wird von Beginn an.
Was in eine belastbare Prognose gehört
- Leerstand mit einem realistischen Satz, nicht mit null
- Mietausfallwagnis getrennt vom Leerstand
- Instandhaltung über die gesamte Laufzeit, nicht nur in den ersten Jahren
- Zinsen nach dem tatsächlichen Tilgungsplan, samt Zinsänderungsrisiko
- Abschreibung in der Höhe, die auch in der Steuererklärung angesetzt wird
- Mietsteigerungen nur, soweit sie vertraglich vereinbart oder ortsüblich sind
- eine schriftliche Ableitung jeder Annahme, damit sie im Prüfungsfall nachvollziehbar ist
Warum die fünf Jahre so viel ausmachen
Ein vereinfachtes Beispiel für eine Vorsorgewohnung, kleine Vermietung, Beginn der Vermietung 2026.
| Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftung | 9.600 € |
| Abschreibung und Zinsen in den ersten Jahren | rund 11.500 € |
| Ergebnis in den Anfangsjahren | rund −1.900 € je Jahr |
| Ergebnis nach Tilgung des Großteils der Zinsen | positiv |
Die Verluste fallen am Anfang an, die Überschüsse kommen später. Genau deshalb entscheidet die Länge des Betrachtungszeitraums über das Ergebnis: Die Verlustjahre bleiben gleich viele, während fünf zusätzliche Überschussjahre in die Rechnung kommen. Eine Prognose, die unter 20 Jahren knapp negativ blieb, dreht unter 25 Jahren häufig ins Positive.
Das ist kein Freibrief. Die zusätzlichen Jahre müssen realistisch gerechnet sein, mit Instandhaltung und Leerstand über die gesamte Laufzeit. Wer die letzten fünf Jahre als reine Überschussjahre ohne jeden Aufwand ansetzt, produziert genau jene Wunschvorstellung, die der Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich nicht als Prognose gelten lässt.4
Was passiert, wenn Liebhaberei festgestellt wird
Die Verluste entfallen für alle noch nicht rechtskräftig veranlagten Jahre. Bei einer Vermietung, die seit zehn Jahren läuft und mit vorläufigen Bescheiden veranlagt wurde, trifft das den gesamten Zeitraum auf einmal, samt Anspruchszinsen.
Bei der kleinen Vermietung bleibt Liebhaberei außerdem so lange anzunehmen, bis die Art der Bewirtschaftung geändert wird.1 Eine Änderung der Bewirtschaftung, etwa der Umstieg von der befristeten auf die unbefristete Vermietung, eine Umschuldung oder eine Sanierung mit deutlich höherer Miete, kann die Beurteilung also für die Zukunft drehen. Die Vergangenheit rettet sie nicht.
Wie sich das bei einer Anlegerwohnung konkret auswirkt, steht im Beitrag Vorsorgewohnung in Oberösterreich. Den Überblick über die laufende Besteuerung gibt der Beitrag Vermietung und Steuer.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 2 Abs. 4 der Liebhabereiverordnung, BGBl. Nr. 33/1993 in der Fassung BGBl. II Nr. 89/2024 – bei Betätigungen gemäß § 1 Abs. 2 liegt Liebhaberei nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss erwarten lässt; andernfalls ist Liebhaberei ab Beginn so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung nicht geändert wird. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. ↩
- § 2 Abs. 3 LVO in der Fassung BGBl. II Nr. 89/2024 – der Anlaufzeitraum des Abs. 2 gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. Als absehbarer Zeitraum gilt ein Zeitraum von 30 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. ↩
- § 8 Abs. 4 LVO – § 2 Abs. 3 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 89/2024 ist auf entgeltliche Gebäudeüberlassungen anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt; für § 2 Abs. 4 gilt dasselbe für Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3. Die Vorfassung sah 25 beziehungsweise 20 Jahre vor (höchstens 28 beziehungsweise 23 Jahre). ↩
- VwGH 02.07.2025, Ra 2024/13/0076; VwGH 18.03.2025, Ra 2023/13/0046; VwGH 03.09.2024, Ra 2023/13/0121, jeweils unter Verweis auf den Rechtssatz zu VwGH 24.10.2013, 2011/15/0182 – Gegenstand der Prognose sind nicht Wunschvorstellungen der Vermieter, sondern wirtschaftliche Ergebnisse, die bei der gegebenen Bewirtschaftungsart realistischerweise erzielbar sind. Die Prognoserechnung darf nicht von den zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnissen losgelöst sein (VwGH 28.02.2012, 2009/15/0192). Das Zurückbleiben der tatsächlichen Einnahmen wie auch das Auftreten höherer Werbungskosten ist im Beobachtungszeitraum zu beachten (VwGH 19.03.2013, 2010/15/0106; VwGH 24.03.1998, 93/14/0028). ↩
- § 1 Abs. 2 Z 3 LVO – Liebhaberei ist anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen. Die Annahme kann nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 ausgeschlossen sein. ↩
- § 1 Abs. 1 LVO – Einkünfte liegen vor bei einer Betätigung, die durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss zu erzielen, und nicht unter Abs. 2 fällt; Voraussetzung ist, dass die Absicht anhand objektiver Umstände nachvollziehbar ist. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.