Der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Österreich grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Das ist die Regel. Davon gibt es Befreiungen, und beim selbst bewohnten Zuhause greift meist eine davon.
Die wichtigste ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Wer sie nicht in Anspruch nehmen kann, versteuert den Gewinn; bei Grundstücken, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gelten dabei eigene, meist deutlich günstigere Regeln.
Die erste Variante verlangt, dass die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz war. Sie setzt Eigentum voraus.
Die zweite Variante verlangt fünf durchgehende Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre. Hier ist Eigentum unerheblich, Mietjahre zählen mit, und es müssen ausdrücklich nicht die letzten fünf Jahre sein. Daraus ergibt sich ein Gestaltungsspielraum: Wer sieben Jahre in einer Wohnung gemietet hat und sie dann kauft, kann sie sofort steuerfrei weiterverkaufen.
Bei beiden Varianten zählt die Meldung als Hauptwohnsitz, nicht das Datum des Kaufvertrags. Die klassische Falle: kaufen, ein halbes Jahr sanieren, dann einziehen. Die Frist läuft ab der Ummeldung.
Beim entgeltlichen Erwerb beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung. Innerhalb der Familie wird nach dem Grundstückswert und einem gestaffelten Tarif gerechnet, was in aller Regel deutlich günstiger ausfällt. Wer eine Immobilie übergeben will, sollte das vorher durchrechnen lassen.
Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 senkt die pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen. Betroffen sind vor allem geerbte Häuser und alte Grundstücke. Und der Stichtag ist der Kaufvertrag, nicht die Zahlung.
Der Gewinn wird besteuert, der Verlust nur zu 60 Prozent anerkannt und auch dann nur gegen Mieteinkünfte. Wer die Wahlmöglichkeit kennt, holt einen Teil davon im selben Jahr herein.
Wer ein Grundstück verkauft, das nach 2024 in Bauland umgewidmet wurde, zahlt auf den Gewinn 30 Prozent Zuschlag. Nicht auf die Steuer, auf die Bemessungsgrundlage. Der Effekt ist erheblich.
Liebhaberei kostet alle Jahre auf einmal. Seit 2024 gelten längere Fristen, innerhalb derer der Gesamtüberschuss erreicht werden muss. Das entschärft viele Fälle, die vorher gescheitert wären.
Dieselbe Rechnung kann sofort abzugsfähig sein, auf fünfzehn Jahre verteilt werden oder als Herstellungsaufwand über Jahrzehnte laufen. Und die Rücklage der Hausverwaltung zählt im Zahlungsjahr gar nicht.
Das Eigentum wandert zum Kind, die Mieten bleiben bei Ihnen. Was die Übergabe an Steuern und Gebühren kostet, wer ab dann die Reparaturen zahlt und welche zwei Punkte im Vertrag stehen müssen.
Wer selbst gebaut hat, verkauft das Gebäude steuerfrei. Der Grund und Boden ist es nicht, und der Begriff ist enger, als fast alle annehmen. Selbst ein kompletter Dachbodenausbau reicht nicht.
Das Haus ist steuerfrei, der Garten nicht unbedingt. Bei großen Grundstücken bleibt ein erheblicher Teil des Erlöses steuerpflichtig. Und die vielzitierte Jahresfrist zum Ausziehen ist keine Grenze.
Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Ob 20 oder 40 Prozent des Kaufpreises darauf entfallen, entscheidet über ein Drittel Ihrer jährlichen Abschreibung. Und die Verordnung ist großzügiger, als viele annehmen.
Wer regelmäßig Immobilien verkauft, verliert den besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Stattdessen greift der volle Tarif bis 55 Prozent, dazu Sozialversicherung und Buchführungspflicht.
Wer ein altes Elternhaus erstmals vermietet, schreibt sonst von Baukosten aus den Achtzigerjahren ab. Auf Antrag geht es vom heutigen Wert. Der Unterschied liegt oft beim Fünffachen.
1,5 Prozent Abschreibung unterstellt 66 Jahre Restnutzungsdauer. Ein Gutachten kann das verkürzen und die jährliche Abschreibung verdoppeln. Es muss aber vier Anforderungen erfüllen, an denen die meisten scheitern.
Beim Kauf zahlen beide Seiten, bei der Miete seit 2023 nur noch der Besteller. Was die Immobilienmaklerverordnung wirklich vorgibt, ab wann eine Provision überhaupt entsteht und welche Klauseln unzulässig sind.
Drei Geschwister, ein Elternhaus, drei Vorstellungen. Was rechtlich gilt, welche vier Wege es gibt und warum die gerichtliche Teilung fast immer die teuerste Lösung ist.
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Zwischen Verlassenschaftsverfahren, Erbengemeinschaft und Steuerfragen geht die wichtigste Frage oft unter: Was soll aus der Immobilie werden? Ein Leitfaden durch die ersten Monate.
In Österreich arbeitet der Immobilienmakler in der Regel für Verkäufer und Käufer zugleich. Was das Gesetz dazu sagt, wer die Provision zahlt und warum das System funktioniert.
Grundsätzlich bei jedem Verkauf einer Immobilie. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn eine Befreiung greift, insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung für ein selbst errichtetes Gebäude.
Über zwei getrennte Varianten. Entweder war die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz, oder sie war innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz. Bei der Fünf-Jahres-Variante zählen auch Jahre als Mieter mit. Maßgeblich ist jeweils die Meldung.
Beim Kauf 3,5 Prozent der Gegenleistung. Bei Übertragungen innerhalb der Familie wird der Grundstückswert herangezogen und ein gestaffelter Tarif angewendet.
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