Die Befristung ist die meistgestellte Frage vor einem neuen Mietvertrag, und sie wird fast immer zu schnell beantwortet. Eine Befristung gibt Ihnen Planbarkeit, sie kostet aber Geld: Im preisgeschützten Bereich müssen Sie einen Abschlag vom zulässigen Mietzins machen. Und seit heuer gilt für unternehmerische Vermieter eine längere Mindestdauer als für private.
Die Faustregel, die sich in der Praxis bewährt hat: Befristen Sie, wenn Sie einen konkreten Grund haben. Wenn nicht, ist unbefristet meist die ruhigere und ertragreichere Variante.
Mindestdauer: 5 Jahre. Ausnahme: 3 Jahre, wenn Sie zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG waren (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG). Die Ausnahme müssen Sie im Streitfall darlegen. Befristungsabschlag: 25 Prozent vom höchstzulässigen Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 bis 6 MRG — also bei Richtwert, Kategorie und angemessenem Mietzins. Verlängerung: unterliegt derselben Mindestdauer (§ 29 Abs 4 MRG). Vollausnahme: Beim Ein- oder Zweiobjekthaus gilt § 29 MRG nicht, dort sind auch kurze Befristungen wirksam. Form: schriftlich, mit unbedingt bestimmtem Endtermin. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Nach Ablauf ohne Handlung: der Vertrag erneuert sich einmalig um fünf Jahre, bei nicht unternehmerischen Vermietern um drei (§ 29 Abs 3 lit b MRG); erst beim zweiten Mal wird er unbefristet. Rechtsstand: August 2026.
Wie lange muss eine Befristung mindestens dauern?
Fünf Jahre, und drei Jahre nur dann, wenn Sie zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes waren. Das Gesetz formuliert die fünf Jahre als Regel und die drei als Ausnahme — im Streitfall müssen also Sie darlegen, dass Sie nicht unternehmerisch vermietet haben. Kürzer geht in beiden Fällen nicht wirksam: Eine zu kurze Befristung führt nicht zu einem kürzeren Vertrag, sondern zu einem unbefristeten.
Das gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich. Beim Ein- oder Zweiobjekthaus (MRG-Vollausnahme) gibt es dagegen gar keine Mindestdauer, dort können Sie auch auf ein Jahr befristen.
Für unternehmerische Vermieter gilt die Fünf-Jahres-Regel seit 1. Jänner 2026, und zwar auch für jede Befristung, die ab diesem Tag erneuert wird. Gemeint sind Vermieter, die als Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes auftreten. Wenn Sie mehrere Objekte gewerblich vermieten oder über eine Gesellschaft vermieten, prüfen Sie das vor dem Vertragsabschluss. Der Unterschied zwischen drei und fünf Jahren ist bei einer Fehleinschätzung nicht heilbar.
Was kostet die Befristung?
Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen Sie vom höchstzulässigen Hauptmietzins einen Abschlag von 25 Prozent machen, solange die Befristung läuft. Das betrifft nicht nur Richtwert und Kategorie, sondern auch den angemessenen Mietzins: § 16 Abs 7 MRG mindert den nach den Absätzen 1 bis 6 höchstzulässigen Zins.
⚠️ Und der Abschlag fällt bei einer späteren Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis nur unter einer Bedingung weg: Er muss im Hauptmietvertrag ziffernmäßig ausgewiesen sein, durch Gegenüberstellung des unbefristet zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses (§ 16 Abs 7 zweiter Satz MRG). Fehlt diese Gegenüberstellung, bleiben die 25 Prozent dauerhaft abgezogen. Nachholen lässt sich das nicht.
Bei frei vereinbarten Mietzinsen im Teilanwendungsbereich gibt es diesen gesetzlichen Abschlag nicht. Der Markt macht ihn trotzdem, wenn auch kleiner: Eine befristete Wohnung ist für viele Interessenten weniger wert als eine unbefristete, und das zeigt sich in der Zahl der Anfragen.
| befristet | unbefristet | |
|---|---|---|
| Planbarkeit für Sie | hoch | gering |
| Mietzins (preisgeschützt) | minus 25 % | voll |
| Interessentenkreis | kleiner | größer |
| Kündigung durch Sie | am Ende der Laufzeit | nur mit Kündigungsgrund |
| Kündigung durch den Mieter | nach 1 Jahr, 3 Monate Frist | jederzeit mit Frist |
Wann ist eine Befristung sinnvoll?
Wenn Sie einen konkreten Grund haben, das Objekt zu einem absehbaren Zeitpunkt zurückzubekommen:
- Eigenbedarf für Kinder oder Eltern in wenigen Jahren.
- Geplanter Verkauf, für den eine leere Wohnung deutlich mehr bringt.
- Geplante Sanierung des ganzen Hauses.
- Sie sind sich beim Mieter nicht sicher und wollen einen Ausstieg ohne
Kündigungsgrund.
Der letzte Punkt ist der ehrlichste. Im Anwendungsbereich des MRG ist eine Befristung die einzige Möglichkeit, ein Mietverhältnis ohne Kündigungsgrund zu beenden, und die zulässigen Gründe sind eng. Der Kündigungsschutz des § 30 MRG gilt dabei nicht nur in der Vollanwendung, sondern auch in der Teilanwendung, also bei Ihrer Neubau- oder Eigentumswohnung. Nur beim Ein- oder Zweiobjekthaus können Sie ohne Kündigungsgrund kündigen; dort brauchen Sie die Befristung meist gar nicht.
Ein befristeter Vertrag ist während der Laufzeit für Sie nicht kündbar, sofern kein Kündigungsgrund vorliegt. Die Befristung schneidet also in beide Richtungen. Der Mieter darf dagegen nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jederzeit aussteigen.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Drei Wege sind möglich. Der Mieter zieht aus, Sie verlängern schriftlich, oder es passiert nichts. Der dritte Fall ist der teuerste: Bleibt der Mieter in der Wohnung und niemand handelt, gilt der Vertrag einmalig als auf fünf Jahre erneuert, bei nicht unternehmerischen Vermietern auf drei (§ 29 Abs 3 lit b MRG). In dieser Zeit kann der Mieter jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen, Sie nicht. Erst wenn auch danach nichts geschieht, wird der Vertrag unbefristet.
Setzen Sie sich den Endtermin deshalb mit einem halben Jahr Vorlauf in den Kalender. Wer rechtzeitig fragt, hat drei Optionen. Wer zu spät fragt, hat eine.
Verlängern Sie schriftlich und mit demselben Sorgfaltsmaß wie beim Erstvertrag. Eine Verlängerung per Handschlag oder Textnachricht ist der häufigste Grund, warum eine Befristung später nicht hält. Beachten Sie dabei zweierlei: Für die Verlängerung gilt dieselbe Mindestdauer wie für den Erstvertrag, fünf beziehungsweise drei Jahre (§ 29 Abs 4 MRG) — eine Verlängerung „nur noch um zwei Jahre" macht das Mietverhältnis unbefristet. Und die Verlängerung ist eine In-Bestand-Gabe im Sinn des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes: Sie müssen dem Mieter erneut einen Energieausweis vorlegen und binnen 14 Tagen aushändigen.
Tragen Sie den neuen Endtermin sofort in den Kalender ein, nicht erst wenn er näher rückt.
Wie muss die Befristung formuliert sein?
Schriftlich, und der Endtermin muss von Anfang an unbedingt feststehen. Ein Datum ist eindeutig, eine Formulierung wie „bis zum Abschluss der Sanierung" nicht. Steht kein wirksamer Endtermin im Vertrag, gilt das Mietverhältnis als unbefristet, und daran ändert auch die Absicht beider Seiten nichts mehr.
Ebenfalls in den Vertrag gehört die Kaution mit einer Wirksamkeitsklausel: Die Schlüssel gehen ausnahmslos erst heraus, wenn die vollständige Kaution und die erste Miete am Konto sind. Das ist keine Förmlichkeit, sondern der einzige Zeitpunkt, an dem Sie noch Druckmittel haben.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.