Zwischen zwei Mietverhältnissen steht die Wohnung leer, und damit steht die Frage im Raum: was macht man jetzt her, und was lässt man? Die kurze Antwort: Mieter bezahlen Wirkung, nicht Ihre Anschaffungskosten. Frisch ausgemalte Wände und ein heller Boden heben die erzielbare Miete spürbar. Die hochwertige Sonderanfertigung in der Küche tut das nicht, jedenfalls nicht in dem Ausmaß, in dem sie kostet.
Was sich lohnt, hängt am Zustand, an der Lage und daran, wie lange Sie die Wohnung noch halten wollen. Die Reihenfolge ist aber fast immer dieselbe.
Größter Hebel je eingesetztem Euro: Malerei, Bodenbelag, Licht, Bad-Armaturen und Silikonfugen, saubere Fenster und Rahmen. Kaum ein Hebel: Luxusmaterial in einfacher Lage, Sonderanfertigungen, Designerbeleuchtung, hochwertige Einbauten in Kleinwohnungen. Eigene Regel: Was der Mieter bei der Besichtigung in den ersten dreißig Sekunden sieht, entscheidet über den Preis. Was er nie sieht, entscheidet über Ihre Reparaturkosten in den nächsten Jahren. Steuerlich: laufende Reparaturen sofort absetzbar, größere Erneuerungen bei Wohngebäuden zwingend auf fünfzehn Jahre verteilt. Vor der Rechnung mit dem Steuerberater klären.
Was hebt die erzielbare Miete am stärksten?
Alles, was den ersten Eindruck macht und wenig kostet. In dieser Reihenfolge:
- Ausmalen. Weiße, gleichmäßige Wände lassen jede Wohnung größer und
sauberer wirken. Das ist die billigste Maßnahme mit der größten Wirkung.
- Boden. Ein abgewohnter Teppich zieht die Wohnung optisch nach unten. Ein
ordentlicher Vinyl- oder Laminatboden ist in wenigen Tagen verlegt und wirkt in der Anzeige wie in der Besichtigung.
- Licht. Kalte Energiesparlampen und fehlende Deckenleuchten kosten Miete.
Warmweiße Leuchtmittel und in jedem Raum eine funktionierende Lampe sind Kleingeld.
- Bad. Neue Armaturen, neue Silikonfugen, ein neuer WC-Sitz und ein
entkalkter Duschkopf verändern den Eindruck eines Bads stärker als eine Teilsanierung, die das Vierfache kostet.
- Küche. Eine einfache, saubere Einbauküche erweitert den Kreis der
Interessenten deutlich, gerade bei Kleinwohnungen. Eine teure Küche holt den Aufpreis dagegen selten herein.
Was zahlt sich nicht aus?
Alles, was über dem Niveau der Lage liegt. Ein Bad in Naturstein bringt in einer einfachen Wohnlage nicht mehr Miete, es bringt nur höhere Abschreibung. Dasselbe gilt für Sonderanfertigungen: Was auf Ihr Maß gebaut ist, ist beim nächsten Wechsel entweder beschädigt oder nicht mehr Geschmack.
Vorsicht auch bei Ausstattung, für die Sie danach haften. Wenn Sie eine Waschmaschine mitvermieten, tauschen Sie sie irgendwann auf eigene Kosten: Was mitvermietet ist, gehört instandgehalten (§ 1096 ABGB). Wegverhandeln lässt sich das gegenüber einem Verbraucher nicht zuverlässig. Entweder Sie vermieten das Gerät mit und halten es instand, oder Sie stellen es gar nicht hinein.
In jedes Vermietungsinserat gehören Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf samt Energieeffizienzklasse — fehlen sie, drohen bis zu 1.450 Euro Verwaltungsstrafe, und zwar dem Vermieter wie dem Makler. Und machen Sie die Fotos erst nach dem Ausmalen, mit eingeschaltetem Licht am helllichten Tag. Von den Rückmeldungen auf eine Anzeige hängt mehr ab als von zwei Wochen Sanierung: Wer viele Anfragen hat, kann auswählen, und wer auswählen kann, bekommt sowohl den besseren Preis als auch den besseren Mieter.
Wie viel darf die Aufwertung kosten?
Rechnen Sie in Monatsmieten, nicht in absoluten Beträgen. Wenn eine Maßnahme die erzielbare Miete um dreißig Euro hebt, sind das im Jahr 360 Euro. Bei zwei Monatsmieten Investition ist das nach gut vier Jahren zurückverdient, und so lange bleiben viele Mietverhältnisse ohnehin.
Rechnen Sie den vermiedenen Leerstand mit. Eine Wohnung, die zwei Wochen früher weggeht, hat einen Teil der Maßnahme schon bezahlt. Bei 800 Euro Miete sind zwei Wochen rund 370 Euro.
Was ist Instandhaltung, was Instandsetzung?
Steuerlich ist das kein Wortspiel, sondern ein Unterschied in der Verrechnung. Laufende Reparaturen und kleinere Ausbesserungen sind im Jahr der Zahlung absetzbar. Größere Erneuerungen, die den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern, sind dagegen bei Wohngebäuden zwingend auf fünfzehn Jahre zu verteilen. Nicht jährlich wiederkehrende Instandhaltung dürfen Sie auf Antrag ebenfalls verteilen.
Die Grenze verläuft nicht immer dort, wo man sie vermutet, und sie hängt am Einzelfall. Klären Sie größere Vorhaben vorher mit Ihrem Steuerberater ab. Ob eine Rechnung sofort wirkt oder auf viele Jahre verteilt wird, ändert die Nachsteuerrechnung deutlich.
Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG sind bestimmte Erhaltungsarbeiten ohnehin Ihre Pflicht, unabhängig davon, ob Sie sie als Aufwertung sehen. Dazu zählt seit 2015 auch der mitvermietete Wärmebereiter, also Therme oder Boiler. Wer das erst beim Ausfall im Jänner klärt, zahlt den Notdienstzuschlag mit.
Aufwerten, weitervermieten oder verkaufen?
Es gibt einen Punkt, an dem sich Aufwerten nicht mehr rechnet. Wenn Fenster, Elektrik und Heizung gleichzeitig anstehen, reden wir nicht mehr über Aufwertung, sondern über eine Sanierung. Dann sind zwei Fragen ehrlich zu stellen: Bringt die Wohnung nach der Sanierung eine Miete, die den Einsatz trägt? Und wollen Sie das Objekt überhaupt so lange halten?
Manchmal ist die bessere Antwort der Verkauf, gerade wenn der Sanierungsbedarf größer ist als die Rücklage. Vermietet verkaufen ist ebenfalls möglich, der Kreis der Käufer ist dann kleiner und der Preis niedriger, dafür fällt kein Leerstand an. Wir rechnen beide Wege durch, bevor jemand die Handwerker bestellt.
In welcher Reihenfolge geht man vor?
- Zustand aufnehmen, mit Fotos, vor der Rückgabe durch den alten Mieter.
- Pflichtteile zuerst: Was defekt ist oder Ihre Erhaltungspflicht betrifft.
- Wirkungsteile danach: Malerei, Boden, Licht, Bad-Kleinteile.
- Erst dann Kür: Küche, Ausstattung, Extras.
- Fotos und Inserat, danach Besichtigungen in Blöcken.
Wer diese Reihenfolge umdreht und mit der Küche beginnt, hat am Ende oft das Geld ausgegeben, das für den Boden gefehlt hätte.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 16. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.