Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, schreibt jährlich 1,5 Prozent der Gebäudekosten ab.1 Diese Zahl ist kein Naturgesetz, sondern eine Vermutung des Gesetzgebers: Sie unterstellt eine Nutzungsdauer von 66 2/3 Jahren. Wer nachweist, dass sein Gebäude kürzer hält, schreibt mehr ab. Der Nachweis ist möglich, und er ist regelmäßig streitig.
Standard ohne Nachweis: 1,5 % jährlich, entspricht 66 2/3 Jahren1 Beweislast: liegt beim Steuerpflichtigen, nicht beim Finanzamt2 Übliches Beweismittel: Gutachten eines Sachverständigen2 Maßgeblicher Stichtag: der Anschaffungszeitpunkt, nicht das Datum des Gutachtens3 Entscheidend ist der Bauzustand, nicht das Baujahr4 Nur konstruktive Bauteile zählen: Mauerwerk, Fundament, Tragwerk. Fenster und Installationen nicht5 Erstes Jahr: bis zum Dreifachen, zweites Jahr bis zum Doppelten des Satzes6
Worum es in Euro geht
Ein Zinshaus, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 600.000 Euro.
| Ohne Gutachten | Mit anerkannten 40 Jahren Restnutzungsdauer | |
|---|---|---|
| AfA-Satz | 1,5 % | 2,5 % |
| Abschreibung je Jahr | 9.000 € | 15.000 € |
| Differenz je Jahr | 6.000 € | |
| Steuerersparnis bei 48 % Grenzsteuersatz | rund 2.880 € jährlich |
Über zwanzig Jahre sind das knapp 58.000 Euro Liquiditätsvorteil. Ein Gutachten kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag. Die Rechnung geht also auf, sofern das Gutachten hält.
Die Beweislast liegt bei Ihnen
Der Verwaltungsgerichtshof leitet aus dem Satz von 1,5 Prozent eine gesetzliche Vermutung ab: Die Nutzungsdauer beträgt 66 2/3 Jahre und nicht weniger. Wer diese Vermutung widerlegen will, trägt die Beweislast, und der Beweis ist im Regelfall durch ein Sachverständigengutachten zu erbringen.2
Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt dabei der freien Beweiswürdigung. Es genügt also nicht, überhaupt eines zu haben. Es muss inhaltlich standhalten.
Die vier Fehler, an denen Gutachten scheitern
Der Verwaltungsgerichtshof hat 2022 in einem Fall, in dem das Bundesfinanzgericht ein Gutachten noch akzeptiert hatte, sehr genau aufgeschrieben, was ein brauchbares Gutachten leisten muss.7 Vier Punkte davon entscheiden fast jeden Fall.
Erstens der Stichtag. Zu ermitteln ist die Nutzungsdauer im Anschaffungszeitpunkt. Ein Gutachten, das von der Nutzungsdauer im Zeitpunkt seiner eigenen Erstellung ausgeht, ist „bereits vom Ansatz her methodisch verfehlt".3 Wird der Befund erst Jahre später aufgenommen, muss der Gutachter ausdrücklich darlegen, aufgrund welcher Anhaltspunkte er vom vorgefundenen Ist-Zustand auf den früheren Stichtag zurückschließt: zeitnahe Dokumentation, Fotos, Hinweise auf durchgeführte Erhaltungsarbeiten, Nutzungsintensität.3
Zweitens die Bauteile. Die Nutzungsdauer ist aus dem Bauzustand abzuleiten, der sich aus dem Mauerwerk und den konstruktiven, haltbaren Bauteilen ergibt. Dass Innenputz, Außenputz, Böden, Fenster, Geländer, Anstrich sowie Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen kürzer halten, rechtfertigt keine kürzere Gesamtnutzungsdauer des Hauses.5 Genau daran ist der Fall 2022 gescheitert: Das Gutachten hatte einen Durchschnittswert über alle Komponenten gebildet, inklusive Fenster und Putz, und kam so auf 20 Jahre.
Drittens Bauzustand statt Baujahr. Bei einem neu errichteten Gebäude ist die Bauweise maßgeblich. Bei einem erworbenen Gebäude hängt die Restnutzungsdauer dagegen vom Bauzustand im Erwerbszeitpunkt ab, samt Beeinträchtigungen und vernachlässigten Erhaltungsarbeiten. Als Gründe für eine kürzere Nutzungsdauer nennt der Gerichtshof ausdrücklich schlechten Bauzustand, schlechte Bauausführung und besondere statische Probleme.4 Eine Tabelle nach Baujahr ist kein Nachweis.
Viertens der Bezug vom Befund zur Zahl. Das Gutachten muss nachvollziehbar erklären, wie es von den festgestellten Schäden auf die Zahl kommt. Formulierungen wie „normale Unterhaltung mittleren Umfanges" oder „reparaturbedürftig" reichen nicht. Der Gerichtshof beanstandete, dass sich weder erkennen ließ, ob schlicht das Alter von der Gesamtnutzungsdauer abgezogen wurde, noch wie die Bauschäden rechnerisch eingeflossen sind.7
Das Gutachten muss vor der Sanierung aufnehmen, was Sie später geltend machen wollen. Wer erst saniert und dann begutachten lässt, hat den Zustand beseitigt, auf den es ankommt. Im Fall von 2022 hat nur eine Fotodokumentation vor der Sanierung samt einem Lokalaugenschein davor das Gutachten überhaupt am Leben gehalten.7
Was Sie dem Gutachter mitgeben sollten
- Fotodokumentation vor jedem Eingriff, mit Datum, auch von Kellern, Dachstuhl und Rissen
- Einreichplan und Baubeschreibung, damit die konstruktive Bauweise belegt ist
- Alles zu unterlassener Instandhaltung: Protokolle, Angebote, Sachverständigenbefunde
- Statische Auffälligkeiten schriftlich, falls vorhanden
- den ausdrücklichen Auftrag, die Restnutzungsdauer auf den Anschaffungsstichtag zu ermitteln und den Rückschluss zu begründen
Wie das Finanzamt prüft
Ein Gutachten landet nicht ungelesen im Akt. Für Bewertungsfragen unterhält die Finanzverwaltung einen eigenen bundesweiten Fachbereich Bewertung und Bodenschätzung, der im Prüfungsverfahren Stellungnahmen abgibt. In dem 2022 entschiedenen Fall hat dieser Fachbereich beide vom Steuerpflichtigen vorgelegten Gutachten in wesentlichen Punkten angezweifelt, jenes zur Restnutzungsdauer ebenso wie jenes zur Kaufpreisaufteilung.7
Daraus folgt eine praktische Regel: Rechnen Sie damit, dass das Gutachten von einem Sachverständigen gelesen wird, nicht von einem Sachbearbeiter. Ein Gutachten, das die oben genannten vier Punkte sauber abarbeitet, hält dieser Prüfung stand. Eines, das mit Tabellenwerten und Pauschalformulierungen arbeitet, fällt auf.
Zwei weitere Dinge fallen in der Praxis auf. Wer im ersten Jahr selbst einen Wert ansetzt und erst nach der Beanstandung ein Gutachten nachreicht, argumentiert von hinten. Und wer für dieselbe Liegenschaft zwei Gutachten mit unterschiedlichen Ansätzen vorlegt, liefert der Behörde den Widerspruch gleich mit.
Der zweite Hebel: die ersten beiden Jahre
Unabhängig vom Gutachten gilt seit einigen Jahren eine beschleunigte Abschreibung. Im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung beträgt die AfA höchstens das Dreifache, im Folgejahr höchstens das Doppelte des normalen Satzes. Die Halbjahresregel ist dabei ausdrücklich nicht anzuwenden.6
Aus 1,5 Prozent werden im ersten Jahr also bis zu 4,5 Prozent, im zweiten bis zu 3 Prozent, und zwar in voller Höhe auch dann, wenn die Vermietung erst im Dezember beginnt. Das ist kein Gutachten wert, sondern nur ein Häkchen in der Steuererklärung, und es wird regelmäßig übersehen.
Kann der Satz später noch geändert werden?
Nur eingeschränkt. Von der einmal gewählten Nutzungsdauer kann später abgegangen werden, wenn sich die Nutzung ändert oder wenn die ursprüngliche Schätzung auf irrtümlichen Sachverhaltsannahmen beruhte und nun bessere Einsicht vorliegt.7
Eine später durchgeführte Generalsanierung ist für sich genommen kein Grund, den Satz zu ändern, solange kein Herstellungsaufwand vorliegt. Wird tatsächlich Herstellungsaufwand getätigt und verlängert sich dadurch die Restnutzungsdauer, ist neu zu schätzen.7
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 – bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 – das Gesetz stellt die Vermutung auf, dass die Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes 66 2/3 Jahre und nicht weniger beträgt; die Beweislast für die Widerlegung dieser Vermutung trifft den Steuerpflichtigen, wobei der Beweis im Regelfall durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens zu erbringen ist (mit Verweis auf VwGH 10.08.2005, 2002/13/0132). Der AfA-Satz steht heute in § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988. ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 unter Verweis auf VwGH 22.06.2001, 2000/13/0175 – ein Gutachten, das von der Nutzungsdauer im Zeitpunkt einer späteren Erstellung ausgeht, ist „bereits vom Ansatz her methodisch verfehlt". Erfolgt die Befundaufnahme längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag, hat der Gutachter Aussagen darüber zu treffen, aufgrund welcher Anhaltspunkte er aus dem vorgefundenen Ist-Zustand auf die Verhältnisse zum früheren Stichtag schließen konnte (VwGH 20.12.2006, 2002/13/0112). ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 unter Verweis auf VwGH 29.03.2007, 2004/15/0006 – während für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Wohngebäudes in erster Linie die Bauweise maßgebend ist, hängt die Restnutzungsdauer eines erworbenen Gebäudes vornehmlich vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes ab. Als Umstände für eine kürzere Nutzungsdauer kommen etwa ein schlechter Bauzustand, schlechte Bauausführungen oder besondere statische Probleme in Betracht. ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 unter Verweis auf VwGH 23.05.2007, 2004/13/0091, VwGH 16.12.2015, 2012/15/0230 und VwGH 11.06.1965, 2011/64 – die Nutzungsdauer ist aus dem Bauzustand abzuleiten, der sich aus dem Mauerwerk beziehungsweise den konstruktiven haltbaren Bauteilen ergibt. Die kürzere Nutzungsdauer einzelner anderer Gebäudebestandteile rechtfertigt keine geringere Gesamtnutzungsdauer. ↩
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 – im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung der Absetzung für Abnutzung beträgt diese höchstens das Dreifache und im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache des Prozentsatzes gemäß lit. d; § 7 Abs. 2 (Halbjahres-AfA) ist nicht anzuwenden. ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 – das Gutachten ermittelte die Restnutzungsdauer als Durchschnittswert aus den technischen Nutzungsdauern einzelner Gebäudekomponenten einschließlich Innen- und Außenputz und Fenstern und kam so auf 20 Jahre. Der Gerichtshof beurteilte es als in mehrerlei Hinsicht methodisch verfehlt und beanstandete zudem das Fehlen einer nachvollziehbaren Schlussfolgerung vom festgestellten Bauzustand auf die Restnutzungsdauer. Zur Änderung der einmal gewählten Nutzungsdauer siehe ebenda. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.