Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Bei einem bebauten Grundstück muss der Kaufpreis also aufgeteilt werden, und diese Aufteilung entscheidet Jahr für Jahr mit, wie viel Steuer Sie zahlen. Viele Vermieter setzen dabei pauschal 40 Prozent an, obwohl für ihr Objekt 20 Prozent gelten.
Gesetzlicher Ausgangspunkt: 40 % des Kaufpreises als Grund und Boden1 Gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen1 Verordnung: 20 %, 30 % oder 40 %, je nach Gemeinde, Baulandpreis und Zahl der Einheiten2 20 % in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 €/m²3 30 % bei mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten in teureren Gemeinden4 Nachweis eines abweichenden Anteils ist zulässig, etwa durch Gutachten5 Wels hat weniger als 100.000 Einwohner, Linz mehr
Was der Unterschied ausmacht
Eine vermietete Wohnung, Anschaffungskosten samt Nebenkosten 500.000 Euro.
| Grundanteil 40 % | Grundanteil 20 % | |
|---|---|---|
| Grund und Boden | 200.000 € | 100.000 € |
| Abschreibbares Gebäude | 300.000 € | 400.000 € |
| AfA je Jahr bei 1,5 % | 4.500 € | 6.000 € |
| Steuerersparnis je Jahr bei 48 % | 2.160 € | 2.880 € |
Ein Drittel mehr Abschreibung, ohne dass sich am Objekt irgendetwas ändert. Über die Haltedauer summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.
Der zweite Fall, in dem viele zu hoch ansetzen, ist das Zinshaus in der Landeshauptstadt. Linz liegt über der Einwohnergrenze, damit scheiden 20 Prozent aus. Hat das Gebäude aber mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten, sind es 30 statt 40 Prozent.4 Bei Anschaffungskosten von 2,4 Millionen Euro sind das 240.000 Euro mehr abschreibbare Basis und damit 3.600 Euro mehr Abschreibung pro Jahr. Nachzuzählen sind dabei nicht die Wohnungen allein, sondern Wohn- und Geschäftseinheiten.
Die drei Stufen der Verordnung
Der Gesetzestext nennt 40 Prozent, lässt aber ausdrücklich Abweichungen zu, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen, und ermächtigt den Finanzminister zu einer Verordnung.1 Diese Verordnung gilt seit 2016 und ist dreistufig.
| Stufe | Voraussetzung | Grundanteil |
|---|---|---|
| 20 % | Gemeinde unter 100.000 Einwohner und durchschnittlicher Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 € | 20 %3 |
| 30 % | Gemeinde ab 100.000 Einwohner oder Baulandpreis ab 400 €, und das Gebäude hat mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten | 30 %4 |
| 40 % | wie oben, aber bis zu 10 Einheiten | 40 %4 |
Zwei Details entscheiden dabei häufiger, als man denkt. Als eigene Geschäftseinheit gilt jedenfalls jede angefangenen 400 Quadratmeter Nutzfläche.4 Und für die Einwohnerzahl ist das letzte vor Beginn des betreffenden Jahres veröffentlichte Ergebnis einer Volkszählung maßgeblich.6
Für den oberösterreichischen Zentralraum liegt der Unterschied fast immer beim Quadratmeterpreis. Wels hat deutlich weniger als 100.000 Einwohner, ebenso jede Gemeinde im Bezirk Wels-Land. Damit entscheidet allein der durchschnittliche Baulandpreis darüber, ob 20 oder 40 Prozent anzusetzen sind. Linz liegt über der Einwohnergrenze, dort kommen von vornherein nur 30 oder 40 Prozent in Frage. Die amtlichen Preise je Gemeinde stehen im Beitrag Grundstückspreise Wels und, für das Umland, in Grundstückspreise Wels-Land.
Der Nachweis eines niedrigeren Anteils
Die Verordnung gilt nur, solange nichts anderes nachgewiesen wird. Wird der Grundanteil nachgewiesen, ist er nicht pauschal zu ermitteln, und der Nachweis kann beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten erbracht werden.5
Das ist der Weg für Objekte, bei denen die Pauschale offensichtlich danebenliegt: ein großes Gebäude auf einem kleinen Grundstück, ein Objekt in einer teuren Gemeinde mit auffallend wenig Grundfläche, ein Zinshaus mit hoher Bebauungsdichte.
Ein solches Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung, so wie jedes Gutachten im Abgabenverfahren.5 In einem 2022 entschiedenen Fall hatte der Steuerpflichtige zuerst selbst 20 Prozent angesetzt und im Prüfungsverfahren ein Gutachten mit 25 Prozent nachgereicht. Der bundesweite Fachbereich Bewertung zweifelte beide Unterlagen in wesentlichen Punkten an, und die Sache endete vor dem Verwaltungsgerichtshof.7
Ein nachgereichtes Gutachten kann die Wiederaufnahme auslösen. Im selben Verfahren stellte das Bundesfinanzgericht fest, dass mit dem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung der Behörde erstmals Tatsachen über den Verkehrswert des Grund und Bodens zur Kenntnis gebracht wurden, und bejahte damit einen Wiederaufnahmegrund für bereits rechtskräftig veranlagte Jahre.7 Wer nachreicht, öffnet also unter Umständen ältere Bescheide.
So prüfen Sie Ihren Fall in drei Schritten
Schritt 1: Einwohnerzahl der Gemeinde. Maßgeblich ist das letzte vor Beginn des betreffenden Jahres veröffentlichte Volkszählungsergebnis.6 Liegt die Gemeinde unter 100.000, geht es weiter zu Schritt 2. Liegt sie darüber, springen Sie zu Schritt 3.
Schritt 2: durchschnittlicher Baulandpreis. Gefragt ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke, also für baureifes Land.3 Liegt er unter 400 Euro, sind es 20 Prozent, und die Prüfung ist zu Ende. Liegt er darüber, geht es zu Schritt 3.
Schritt 3: Zahl der Einheiten. Mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude ergeben 30 Prozent, bis zu zehn ergeben 40.4 Dabei jede angefangenen 400 Quadratmeter Nutzfläche als eigene Geschäftseinheit mitzählen.
Dokumentieren Sie das Ergebnis samt Quelle im Jahr der erstmaligen Abschreibung. Wird der Ansatz Jahre später geprüft, ist die Frage nicht, ob er richtig war, sondern ob Sie es noch belegen können.
Die Nebenkosten teilen das Schicksal
Aufgeteilt wird nicht nur der reine Kaufpreis, sondern die gesamten Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks.1 Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Vermittlungsprovision. Diese Beträge werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis.
Bei 20 statt 40 Prozent Grundanteil erhöht das die abschreibbare Basis ein zweites Mal, weil auch von den Nebenkosten ein größerer Teil auf das Gebäude entfällt. Welche Nebenkosten beim Kauf überhaupt anfallen, steht im Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich.
Der Grundanteil bei Altbeständen
Für Grundstücke, die beim Inkrafttreten der Verordnung Anfang 2016 bereits vermietet waren, ist auf die Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen.8 Wer also seit 2005 vermietet und damals mit einem anderen Verhältnis gerechnet hat, prüft die Verordnung anhand der Lage von 2016, nicht anhand der von heute.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 – „Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen." Die Bestimmung ermächtigt den Bundesminister für Finanzen, anhand geeigneter Kriterien abweichende Aufteilungsverhältnisse im Verordnungsweg festzulegen. ↩
- Grundanteilverordnung 2016, BGBl. II Nr. 99/2016, ergangen aufgrund des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988. ↩
- § 2 Abs. 1 GrundanteilV 2016 – in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind 20 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als 400 Euro beträgt. ↩
- § 2 Abs. 2 GrundanteilV 2016 – in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden mit einem Quadratmeterpreis ab 400 Euro sind 30 % auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, sonst 40 %. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor. ↩
- § 3 Abs. 1 GrundanteilV 2016 – der auszuscheidende Anteil ist nicht pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird; der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung. ↩
- § 2 Abs. 3 GrundanteilV 2016 – für die Bestimmung der Einwohnerzahl ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht wurde, in dem erstmalig eine Absetzung für Abnutzung angesetzt wird. ↩
- VwGH 25.05.2022, Ra 2020/15/0119 – die mitbeteiligte Partei hatte 20 % als Grundanteil ausgeschieden und im Prüfungsverfahren ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen mit 25 % vorgelegt; der bundesweite Fachbereich Bewertung und Bodenschätzung zweifelte beide vorgelegten Gutachten in wesentlichen Punkten an. Zum Wiederaufnahmegrund siehe die im Erkenntnis wiedergegebenen Ausführungen des Bundesfinanzgerichts. ↩
- § 2 Abs. 4 GrundanteilV 2016 – für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vermietete Grundstücke ist auf die relevanten Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.