Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft entstehen nicht nur in der Eigentümerversammlung, sondern auch auf schriftlichem Weg. Für die Mehrheit gibt es zwei Wege: entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, sofern diese mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen. Der praktisch wichtigste Punkt daraus: Wer nicht abstimmt, verhindert damit keinen Beschluss. Schweigen ist im Wohnungseigentum keine Gegenstimme.
Rechtsgrundlage: Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) Zwei Wege zur Mehrheit: Mehrheit aller Miteigentumsanteile ODER zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens ein Drittel aller Anteile erreichen Beschluss auch schriftlich möglich, nicht nur in der Versammlung Wirksam erst, wenn alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten Kundmachung: Anschlag im Haus UND Übersendung an jeden Eigentümer Anfechtung bei baulichen Veränderungen: 3 Monate ab Anschlag, 6 Monate bei unterbliebener Verständigung Vollmacht: schriftlich und höchstens drei Jahre alt, sonst nachträgliche Genehmigung binnen 14 Tagen Seit 2022 keine 100 % mehr nötig: bei E-Ladestation, Barrierefreiheit, Balkonkraftwerk, Beschattung und Sicherheitstür gilt Schweigen nach zwei Monaten als Zustimmung
Wie ein Beschluss zustande kommt
Die Eigentümerversammlung ist der klassische Ort der Willensbildung, aber nicht der einzige. Das Gesetz lässt Beschlüsse ausdrücklich auch auf anderem Weg zu, etwa schriftlich im Umlauf, und erlaubt sogar die Ergänzung von Erklärungen aus einer Versammlung.
Entscheidend ist eine Bedingung: Ein Beschluss wird erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Solange das nicht geschehen ist, ist auch die bereits abgegebene eigene Erklärung nicht bindend, man kann seine Stimme also noch ändern.
Für die Praxis heißt das: Ein Umlaufbeschluss, bei dem einzelne Eigentümer schlicht übergangen wurden, ist angreifbar. Die Verwaltung muss nachweisen können, dass jeder die Möglichkeit zur Stellungnahme hatte.
Die Mehrheit: zwei Wege, ein Ergebnis
Hier steckt der Punkt, den die meisten Eigentümer falsch im Kopf haben. Das Gesetz kennt zwei alternative Wege zur Mehrheit:
- Die Mehrheit aller Miteigentumsanteile. Also über 50 Prozent der Anteile des gesamten Hauses, unabhängig davon, wer sich beteiligt hat.
- Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, ebenfalls nach Anteilen berechnet, wobei diese Zweidrittelmehrheit zusätzlich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen muss.
Der zweite Weg ist der Grund, warum Passivität gefährlich ist. Beteiligen sich nur 40 Prozent der Anteile an einer Abstimmung und stimmen davon drei Viertel dafür, dann sind das zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich 30 Prozent aller Anteile. Erreicht die Zustimmung ein Drittel aller Anteile, ist der Beschluss gefasst, auch wenn die Mehrheit des Hauses gar nicht mitgestimmt hat.
Das Gesetz nimmt diesen Effekt so ernst, dass es eine Aufklärungspflicht vorsieht: Wer einen Beschlussvorschlag zur Abstimmung bringt, muss über die Mehrheitsregeln informieren und ausdrücklich darauf hinweisen, dass auch ein mehrheitliches Nichtabstimmen einen wirksamen Beschluss nicht verhindert.
Werfen Sie Umlaufbeschlüsse Ihrer Hausverwaltung nicht ungelesen weg. Nichtabstimmen wirkt nicht wie eine Gegenstimme, sondern verschiebt das Gewicht zu denen, die abstimmen. Wenn Sie gegen ein Vorhaben sind, müssen Sie aktiv dagegen stimmen. Ein Anruf bei der Verwaltung ersetzt das nicht, Ihre Erklärung sollte nachweisbar sein.
Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer eine Entscheidung des Gerichts nach billigem Ermessen beantragen.
Wann Sie nicht mitstimmen dürfen
Es gibt ein gesetzliches Stimmverbot. Geht es bei der Beschlussfassung um ein Rechtsgeschäft, ein Rechtsverhältnis oder einen Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person, die zu diesem in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, so hat dieser Eigentümer kein Stimmrecht.
Praktischer Fall: Der Eigentümer, dessen Bruder die Fassadensanierung anbietet, darf über die Vergabe an genau diese Firma nicht mitstimmen. Wird trotzdem mitgestimmt und war die Stimme ausschlaggebend, ist der Beschluss angreifbar.
Vertretung und Vollmacht
Sie können Ihr Äußerungs- und Stimmrecht persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Die Anforderungen an die Vollmacht stehen in § 24 Abs. 2 WEG 2002 und sind strenger, als viele annehmen: Sie muss schriftlich vorliegen, darf höchstens drei Jahre alt sein und muss auf genau dieses Einschreiten gerichtet sein. Eine allgemeine Vollmacht aus der Schublade genügt also nicht automatisch. Anerkannt werden außerdem eine Vorsorgevollmacht, die das Einschreiten umfasst, und eine gewählte Erwachsenenvertretung. Gerade bei betagten Eigentümern sind das die praktisch häufigsten Fälle.
Fehlt der Nachweis, ist die Sache aber nicht verloren. Das Handeln des Vertreters wird wirksam, wenn der Wohnungseigentümer es binnen 14 Tagen schriftlich nachträglich genehmigt. Wer mit einer zu alten Vollmacht in die Versammlung geht, sollte das noch am selben Tag veranlassen, denn die Frist läuft schnell ab und danach zählt die abgegebene Stimme nicht.
Kundmachung: Anschlag und Zusendung
Beschlüsse müssen jedem Wohnungseigentümer auf zwei Wegen zur Kenntnis gebracht werden: durch Anschlag an einer für alle deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und zusätzlich durch Übersendung. Bei mehreren Häusern oder Stiegen entsprechend an mehreren Stellen.
Das ist keine Formalie, denn der Anschlag setzt die Anfechtungsfrist in Gang.
Anfechtung: die Fristen
Bei Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, also etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige bauliche Veränderungen, entscheidet die Mehrheit. Jeder Überstimmte kann aber die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses beantragen.
| Situation | Frist |
|---|---|
| Regelfall | 3 Monate ab Anschlag des Beschlusses im Haus |
| Wenn Sie von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand nicht verständigt wurden | 6 Monate ab Anschlag |
Das Gericht hebt den Beschluss auf, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder wenn die Kostenfrage entsprechend gegen ihn ausschlägt.
Wichtig für den Alltag: Die Frist läuft ab dem Anschlag, nicht ab dem Tag, an dem Sie den Brief geöffnet haben. Wer drei Monate im Ausland war, sollte nach der Rückkehr zuerst das schwarze Brett kontrollieren.
Erhaltung, Verbesserung, Änderung: drei verschiedene Regime
Nicht jede Maßnahme folgt denselben Regeln, und das ist die Quelle vieler Missverständnisse in der Hausgemeinschaft.
Erhaltung. Was den Bestand sichert, also die Reparatur des undichten Dachs, die Sanierung der Steigleitung, die Behebung eines Schadens, gehört zur ordentlichen Verwaltung. Solche Arbeiten sind nicht optional. Die Gemeinschaft muss sie durchführen, und jeder einzelne Wohnungseigentümer kann sie notfalls durchsetzen. Über das Wie entscheidet die Mehrheit, über das Ob nicht.
Verbesserung und bauliche Veränderung. Was über die Erhaltung hinausgeht, also der Lifteinbau, die Umgestaltung des Innenhofs, eine Photovoltaikanlage am Dach, ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Hier entscheidet die Mehrheit, und genau hier greift das Anfechtungsrecht der Überstimmten mit den oben genannten Fristen.
Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt. Wer in seiner eigenen Wohnung baulich eingreift und dabei allgemeine Teile oder andere Objekte berührt, etwa bei einem Fenstertausch, einer Klimaanlage an der Fassade oder einem Wanddurchbruch, braucht dafür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Wird sie verweigert, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden. Für einige Maßnahmen gilt seit 2022 allerdings eine wesentlich einfachere Regel, dazu gleich mehr.
Für die Praxis ergibt sich daraus eine einfache erste Frage: Erhält die Maßnahme nur, was schon da war, oder schafft sie etwas Neues? Von der Antwort hängt ab, welche Mehrheit nötig ist und ob überhaupt angefochten werden kann.
Wo früher alle zustimmen mussten: Schweigen gilt jetzt als Ja
Das ist die praktisch wichtigste Änderung im Wohnungseigentumsrecht der letzten Jahre, und sie ist bei vielen Eigentümern noch nicht angekommen.
Die alte Logik war unerbittlich. Wer an seinem Objekt etwas verändern wollte und dabei schutzwürdige Interessen anderer berühren konnte, brauchte die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. Ein einziger Miteigentümer, der nicht antwortete, weil er im Ausland lebte, das Schreiben verlegt hatte oder schlicht keine Lust hatte, blockierte das Vorhaben. Der einzige Ausweg war das Gericht, mit Verfahrensdauer und Kosten.
Mit der WEG-Novelle 2022 hat der Gesetzgeber das für eine Reihe von Maßnahmen umgedreht. Seither gilt die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt, wenn er ordentlich verständigt wurde und innerhalb von zwei Monaten nicht widerspricht (§ 16 Abs. 5 WEG 2002). Mit 1. September 2024 wurde die Liste noch einmal erweitert. Aus Schweigen wird damit Zustimmung, und niemand muss mehr zu Gericht, nur weil ein Nachbar nicht reagiert.
Für diese Maßnahmen gilt die Zwei-Monats-Regel:
- barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder allgemeiner Teile
- Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs
- Solaranlage an einem Wohnungseigentumsobjekt, das als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichtet wurde
- steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage am Balkon oder auf der Terrasse, also das klassische Balkonkraftwerk
- Vorrichtungen zur Beschattung, sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen
- Einbau einbruchsicherer Türen
Die Zustimmungsfiktion greift nur, wenn die Verständigung formal einwandfrei ist, und genau daran scheitert sie in der Praxis. Verlangt sind drei Dinge: Die Verständigung muss übersendet werden, und zwar an die Adresse des Wohnungseigentumsobjekts oder eine bekannt gegebene inländische Zustelladresse. Sie muss die geplante Änderung klar und verständlich beschreiben. Und sie muss ausdrücklich auf die Rechtsfolge hinweisen, dass Schweigen als Zustimmung gilt. Fehlt einer dieser Punkte, läuft die Zwei-Monats-Frist nicht, und Sie stehen wieder am Anfang. Ein Aushang im Stiegenhaus oder eine Nachricht in der Hausgruppe genügt nicht.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Ein Widerspruch muss auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form beim Bauwilligen einlangen, ein Anruf reicht nicht. Und selbst wer nicht widerspricht, muss eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines eigenen Objekts nicht dulden. Die Fiktion ersetzt die Zustimmung, sie hebelt den Kernschutz nicht aus.
Davon zu unterscheiden ist eine zweite Gruppe von Maßnahmen, bei denen die Zustimmung zwar nicht verweigert werden darf, aber nicht automatisch als erteilt gilt. Dazu zählen etwa Strom-, Gas-, Wasser- und Heizungsleitungen oder der Einbau von Wasserentnahmestelle und WC. Verweigert hier jemand, hilft nur der Gang zum Gericht, das die Zustimmung ersetzt. Der Unterschied zwischen den beiden Gruppen ist in der Praxis der Unterschied zwischen zwei Monaten Wartezeit und einem Gerichtsverfahren.
Wenn Sie eine dieser Maßnahmen planen, schreiben Sie die Verständigung nicht selbst. Lassen Sie sie über die Hausverwaltung laufen oder von einem Anwalt aufsetzen, und heben Sie die Zustellnachweise auf. Der Aufwand ist gering, und er entscheidet darüber, ob Sie nach zwei Monaten bauen dürfen oder ob die Frist nie zu laufen begonnen hat. Bei der Solaranlage lohnt außerdem ein Blick auf die Bauform: Auf dem Dach eines Mehrparteienhauses greift die Zwei-Monats-Regel nicht, dort brauchen Sie einen Beschluss der Gemeinschaft. Nur beim Reihenhaus oder Einzelgebäude und beim Balkonkraftwerk gilt die Erleichterung.
Für Wohnungskäufer ist die Beschlusslage der am häufigsten übersehene Teil der Unterlagen. Verlangen Sie vor dem Kaufanbot die Protokolle der letzten drei Jahre und den aktuellen Rücklagenstand. Dort steht, ob eine Fassadensanierung, ein Lifteinbau oder eine Heizungsumstellung bereits beschlossen ist. Ein wirksam gefasster Beschluss über eine Sanierung um 40.000 Euro je Einheit bindet auch Sie als neuen Eigentümer, ganz gleich, ob er im Exposé erwähnt wurde. Was sonst noch zur Prüfung gehört, steht im Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 1. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.