Bei den meisten Paaren ist die gemeinsame Immobilie das größte Vermögen, und oft ist sie noch nicht abbezahlt. Genau deshalb ist sie der Punkt, an dem eine Scheidung kippt: Es geht nicht nur um Geld, sondern um das Zuhause der Kinder, um Jahre eigener Arbeit und um die Frage, wer bleiben darf. Dieser Beitrag ordnet die rechtliche Lage und zeigt die Wege, die in der Praxis funktionieren.
Rechtsgrundlage: §§ 81 ff Ehegesetz, aufgeteilt wird nach Billigkeit, nicht automatisch halbe-halbe Grundsatz: Was in die Ehe eingebracht, geerbt oder geschenkt wurde, bleibt draußen Aber der Wertzuwachs: Reine Marktsteigerung bleibt draußen, alles, was durch Investition oder Arbeit während der Ehe entstanden ist, zählt mit Die große Ausnahme: Die Ehewohnung fällt trotzdem hinein, wenn der andere darauf angewiesen ist oder ein gemeinsames Kind sie braucht Vorrang der Ausgleichszahlung: Eigentum überträgt das Gericht nur, wenn es anders nicht billig geht Kredit: Die Aufteilung bindet die Bank nicht, gemeinsame Haftung bleibt bestehen Ausfallsbürgschaft: § 98 EheG kann das ändern, aber nur auf Antrag binnen eines Jahres Frist: Der Aufteilungsanspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung Erster Schritt: neutrale Bewertung, bevor irgendjemand eine Zahl in den Raum stellt
Was aufgeteilt wird und was nicht
Das Ehegesetz teilt zwei Vermögensmassen auf: das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse. Zum Gebrauchsvermögen zählen alle Sachen, die während der Ehe dem Gebrauch beider gedient haben, ausdrücklich auch der Hausrat und die Ehewohnung. Ersparnisse sind Wertanlagen, die während der Ehe angesammelt wurden, vom Sparbuch über das Wertpapierdepot bis zur Anlegerwohnung.
Schulden werden nicht getrennt behandelt. Was mit dem aufzuteilenden Vermögen in einem inneren Zusammenhang steht, wird gegengerechnet. Der Wohnbaukredit mindert also den Wert des Hauses, über das gestritten wird.
Nicht in die Aufteilung fallen dagegen:
- Vermögen, das ein Ehegatte in die Ehe eingebracht hat
- was er geerbt oder von dritter Seite geschenkt bekommen hat
- Sachen des persönlichen Gebrauchs oder der Berufsausübung
- Unternehmen und Unternehmensanteile, außer sie sind bloße Wertanlagen
Der Wertzuwachs ist die Falle, die kaum jemand sieht
Dass die eingebrachte Immobilie draußen bleibt, heißt nicht, dass alles daran draußen bleibt. Hier wird es fein, und hier verlieren Leute Geld, die sich völlig sicher gefühlt haben. Die Rechtsprechung unterscheidet drei Fälle:
Reine Marktwertsteigerung bleibt außen vor. Ist das eingebrachte Haus nach zwanzig Jahren doppelt so viel wert, weil die Grundstückspreise gestiegen sind, ist das keine eheliche Errungenschaft. Dafür hat niemand etwas geleistet, und niemand hat dafür verzichtet.
Wertsteigerung durch Leistung wird sehr wohl berücksichtigt. Sobald während der Ehe investiert wurde, kippt das Bild: die Heizung aus gemeinsamen Ersparnissen, der ausgebaute Dachboden, die Eigenleistung an hunderten Wochenenden, die aus gemeinsamem Einkommen getilgten Kreditraten. Solche wertsteigernden Aufwendungen sind nach ständiger Rechtsprechung in die Aufteilung einzubeziehen, und zwar auch dann, wenn die Liegenschaft selbst ausgenommen bleibt.
Und wenn der Großteil des Werts erst während der Ehe entstanden ist, fällt die Immobilie als Ganzes hinein. Das ist der Fall, an den fast niemand denkt. Wer ein altes Haus einbringt und es zwei Jahrzehnte lang gemeinsam saniert, ausbaut und abbezahlt, kann sich am Ende nicht mehr darauf berufen, es sei ja „eingebracht" gewesen. Wenn die Wertschöpfung überwiegend in der Ehe stattgefunden hat, ist die Ausnahme verbraucht.
Wer Immobilien in die Ehe einbringt, sollte den Zustand vor der ersten gemeinsamen Investition festhalten, nicht erst bei der Trennung. Drei Dinge genügen dafür: eine datierte Einwertung zum Zeitpunkt der Eheschließung, eine Ablage, aus der hervorgeht, aus welchen Mitteln spätere Investitionen bezahlt wurden, und eine Vereinbarung darüber, wie ein späterer Wertzuwachs behandelt wird. Zwanzig Jahre später lässt sich das nicht mehr sauber rekonstruieren, und dann entscheidet ein Sachverständiger anhand dessen, was noch belegbar ist. Für Vereinbarungen über die Ehewohnung und über eheliche Ersparnisse verlangt das Gesetz übrigens einen Notariatsakt, für das übrige Gebrauchsvermögen genügt Schriftform.
Aufgeteilt wird nach Billigkeit, nicht nach Köpfen. Das Gesetz nennt als Maßstab das Gewicht der Beiträge beider Seiten und ausdrücklich das Wohl der Kinder. Und es stellt klar, dass Haushaltsführung, Kinderbetreuung und Mitwirkung im Erwerb des anderen genauso Beiträge sind wie eingezahltes Geld. Die verbreitete Vorstellung, wer mehr verdient hat, bekomme mehr, ist damit falsch.
Die Ehewohnung ist die große Ausnahme
Hier liegt der Punkt, den fast niemand kennt und der ganze Familienvermögen betrifft.
Grundsätzlich bleibt eine geerbte oder geschenkte Immobilie außen vor. Sobald sie aber als Ehewohnung dient, also als Lebensmittelpunkt der Familie, kann sie trotzdem in die Aufteilung fallen. Das Gesetz nennt drei Fälle: wenn es so vereinbart wurde, wenn der andere Ehegatte auf die Weiterbenützung zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse angewiesen ist, oder wenn ein gemeinsames Kind einen berücksichtigungswürdigen Bedarf daran hat.
Praktisch heißt das: Das Haus, das Ihnen Ihre Eltern übergeben haben und in das Sie nach der Hochzeit gemeinsam eingezogen sind, ist nicht automatisch geschützt. Genau deshalb drängen manche Eltern ihre Kinder vor der Hochzeit zu einem Ehevertrag. Die Übertragung des Eigentums an einer solchen Ehewohnung lässt sich nämlich durch Vereinbarung ausschließen.
Wer eine Immobilie in die Ehe einbringt oder während der Ehe erbt, sollte den Nachweis dafür aufbewahren, und zwar dauerhaft. Je länger die Ehe hält, desto schwerer wird der Beweis: Die Eltern, die vor dreißig Jahren Geld zugeschossen haben, leben nicht mehr, Überweisungsbelege sind nach zwei Umzügen verschwunden, und der Schenkungsvertrag liegt irgendwo. Wer nicht belegen kann, dass ein Wert von außen kam, muss ihn im Zweifel teilen. Ein Ordner mit Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Erbschaftsunterlagen und den Belegen über eigene Einlagen ist die billigste Absicherung, die es in diesem Bereich gibt.
Die drei Wege mit dem gemeinsamen Haus
1. Einer übernimmt, der andere bekommt eine Ausgleichszahlung. Das ist der Regelfall und meist die beste Lösung, wenn Kinder im Haus wohnen. Der Übernehmende steigt in den Kredit ein und zahlt den anderen aus. Das Gesetz stützt diesen Weg ausdrücklich: Eine Übertragung von Liegenschaftseigentum darf das Gericht nur anordnen, wenn eine billige Regelung anders nicht erreichbar ist. Der Haken liegt in der Finanzierung. Den bestehenden Kredit aufzustocken oder einen zweiten aufzunehmen, um die Ausgleichszahlung zu stemmen, ist seit der Zinswende deutlich schwerer geworden. Prüfen Sie das mit der Bank, bevor Sie es im Vergleich zusagen.
2. Verkauf und Teilung des Erlöses. Wenn die Ausgleichszahlung nicht finanzierbar ist, bleibt der Verkauf. Nach Abdeckung des offenen Kredits wird der Rest geteilt. Das fühlt sich für viele nach Niederlage an, ist aber häufig die wirtschaftlich vernünftigste Variante, gerade wenn beide sonst jahrelang an der Grenze leben würden. Wie der Verkauf abläuft, steht im Beitrag Haus verkaufen in Wels. Reicht der erwartete Erlös nicht für den Kredit, gilt zusätzlich, was im Beitrag Immobilie mit Schulden verkaufen steht.
3. Vorerst gemeinsam bleiben, mit klaren Regeln. Wenn die Kinder klein sind und der Verkauf zur Unzeit käme, lässt sich ein befristetes Wohnungsgebrauchsrecht für den Elternteil vereinbaren, der mit den Kindern bleibt, verbunden mit dem späteren Verkauf und einem vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Möglich ist auch, den Wert des Wohnrechts auf den Unterhalt anzurechnen.
Was bei dieser dritten Variante regelmäßig fehlt, sind die Details, und genau daran scheitert sie später: Wer wählt den Sachverständigen aus, der beim Verkauf den Wert ermittelt? In welchen Schritten wird der Preis reduziert, wenn sich kein Käufer findet? Wer zahlt bis dahin Instandhaltung und Versicherung? Was im Vergleich nicht geregelt ist, wird in fünf Jahren neu gestritten.
Ein Haus dagegen dauerhaft zu zweit zu bewohnen, auch mit getrennten Eingängen, funktioniert in der Praxis fast nie, spätestens wenn neue Partner dazukommen.
Der Kredit läuft weiter, egal was im Vergleich steht
Das ist der teuerste Irrtum in diesem ganzen Themenfeld.
Wenn im Scheidungsvergleich steht, dass künftig einer allein den Kredit zahlt, gilt das nur zwischen den Ex-Partnern. Die Bank ist daran nicht gebunden. Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften auch weiterhin beide. Zahlt der Verpflichtete nicht, holt sich die Bank das Geld beim anderen, und der darf sich dann seinerseits mit dem Ex-Partner herumschlagen.
§ 98 Ehegesetz bietet dafür einen Ausweg. Steht im Innenverhältnis fest, wer zahlen muss, kann bei Gericht beantragt werden, dass dieser gegenüber der Bank Hauptschuldner wird und der andere nur noch Ausfallsbürge. Der Ausfallsbürge kann erst belangt werden, wenn die Bank beim Hauptschuldner erfolglos Exekution geführt hat, und zwar sowohl gegen sein bewegliches Vermögen und sein Gehalt als auch gegen eine ihr bekannte Liegenschaft.
Drei Dinge sind dabei entscheidend:
- Der Antrag muss innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung gestellt werden, es gilt dieselbe Frist wie für die Aufteilung.
- Der Beschluss wirkt gegenüber der Bank erst, wenn er ihr vom Gericht direkt zugestellt wurde.
- Ex-Lebensgefährten steht dieser Weg nicht offen. § 98 gilt nur für Ehen und eingetragene Partnerschaften.
Die Einjahresfrist, die alles entscheidet
Der Anspruch auf Aufteilung erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht bis dahin durch Vertrag oder Vergleich anerkannt oder bei Gericht geltend gemacht wurde. Das ist keine Verjährung, die man hemmen könnte, sondern eine Fallfrist. Danach ist der Anspruch weg.
In der Praxis passiert genau das gar nicht selten. Man einigt sich mündlich, bleibt im Guten auseinander, will das Haus „in ein, zwei Jahren, wenn die Kinder aus der Schule sind" regeln, und dann ist die Frist abgelaufen. Wer nichts Schriftliches hat und nichts eingebracht hat, steht mit leeren Händen da, egal wie eindeutig die Absprache war.
Wenn Sie sich einvernehmlich scheiden lassen, gehört die Immobilie in den Scheidungsvergleich, und zwar vollständig: wer sie bekommt, wie hoch die Ausgleichszahlung ist, bis wann sie zu zahlen ist, wer den Kredit übernimmt, wann der Antrag nach § 98 gestellt wird und, falls später verkauft werden soll, nach welchen Regeln. Ein Vergleich, der die Immobilie auf „wird später einvernehmlich geregelt" vertagt, ist keine Regelung, sondern ein Termin für den nächsten Streit, nur diesmal ohne Frist im Rücken.
Warum die Bewertung der eigentliche Knackpunkt ist
Alles bisher Beschriebene hängt an einer einzigen Zahl: dem Wert der Immobilie. Von ihm hängt die Ausgleichszahlung ab, die Frage, ob eine Übernahme finanzierbar ist, und ob ein Verkauf überhaupt die Schulden deckt.
Und genau hier liegen die Beteiligten regelmäßig daneben, in beide Richtungen. Wer bleiben will, findet das Haus plötzlich sanierungsbedürftig und schwer verkäuflich. Wer geht, erinnert sich an die Preise von 2021. Beide meinen es meist nicht einmal unehrlich, sie rechnen nur von ihrem Interesse aus rückwärts.
Deshalb gehört an den Anfang eine neutrale Einwertung, bevor irgendjemand eine Zahl in den Raum stellt. Ist sie einmal genannt, wird sie zum Anker, von dem sich das Gespräch nur noch schwer löst. Welche Verfahren dabei zur Anwendung kommen und warum ein Einfamilienhaus anders bewertet wird als eine Anlegerwohnung, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Für die außergerichtliche Einigung genügt in vielen Fällen eine fundierte Einschätzung durch einen konzessionierten Immobilientreuhänder. Kommt es zum Aufteilungsverfahren, bestellt das Gericht einen Sachverständigen.
Eine Kurzeinwertung machen wir kostenlos, auf Wunsch auch für beide Seiten gemeinsam. Das ist erfahrungsgemäß der schnellste Weg zu einer Zahl, die beide akzeptieren, und es nimmt dem Gespräch die Verdächtigung, jemand habe sich das Ergebnis bestellt. Wird darüber hinaus eine schriftliche Bewertung gebraucht, etwa als Grundlage für den Scheidungsvergleich oder gegenüber der Bank, ist das eine eigene, kostenpflichtige Leistung. Dafür werden Vergleichsdatensätze zugekauft und mehrere Stunden Arbeit aufgewendet.
Wer den Verkauf abwickelt, entscheidet mit über das Ergebnis
Bei einem normalen Verkauf ist die Frage, wer ihn abwickelt, eine Frage von Preis und Bequemlichkeit. Bei einer Trennung entscheidet sie darüber, ob der Verkauf überhaupt zustande kommt.
Wir haben dabei die ganze Bandbreite erlebt. Es gibt Paare, die sich zusammensetzen, gemeinsam entscheiden und die Sache sachlich durchziehen. Und es gibt die, bei denen die beiden Eigentümer nicht einmal mehr am selben Tisch sitzen können. Beides ist normal, und beides lässt sich abwickeln, nur eben nicht gleich.
Ein Vermittler ist der einzige Kanal. Alles läuft über ihn, niemand muss mit dem anderen sprechen. Anbote, Termine, Preisfragen, Rückmeldungen von Interessenten: Beide bekommen dieselbe Information zur selben Zeit. Das klingt nach einer Kleinigkeit und ist in der Praxis der Unterschied zwischen einem Verkauf in drei Monaten und einem, der ein Jahr blockiert bleibt.
Er nimmt den Verdacht heraus. Der häufigste Grund, warum solche Verkäufe stehen bleiben, ist nicht Uneinigkeit über den Preis. Es ist die Vermutung, der andere habe etwas ausgehandelt, wovon man nichts weiß. Wenn jede Zahl von derselben Stelle kommt und beide dieselbe Nachricht bekommen, fällt dieser Verdacht weg.
Er hält beide aus den Besichtigungen heraus. Anwesende Eigentümer sind bei jedem Verkauf ein Nachteil, weil Interessenten ihnen ins Gesicht nicht sagen, was sie stört. In einer Trennungssituation kommt dazu, dass die Lage im Haus für Käufer spürbar ist, und wer Druck auf der Verkäuferseite vermutet, verhandelt anders. Mehr dazu im Beitrag Privat verkaufen oder Makler?
Die Neutralität muss er sich verdienen. Sobald eine Seite den Eindruck bekommt, der Makler arbeite für die andere, ist der Verkauf tot. Deshalb gehört der Auftrag von beiden unterschrieben, jede Mitteilung geht an beide, jedes Anbot wird beiden gleichzeitig vorgelegt, und es gibt keine Absprachen mit einem allein.
Lebensgemeinschaft: völlig andere Regeln
Alles bisher Beschriebene gilt nur für Ehe und eingetragene Partnerschaft. Wer ohne Trauschein zusammenlebt, fällt nicht unter die Aufteilungsregeln des Ehegesetzes, und das überrascht viele nach zwanzig gemeinsamen Jahren. Es gibt dort keine Aufteilung, keinen Ausgleich für Kinderbetreuung und keine Ausfallsbürgschaft für den gemeinsamen Kredit. Bei gemeinsamem Eigentum bleibt im Streitfall die Teilungsklage, bei Investitionen in fremdes Eigentum das Bereicherungsrecht mit voller Beweislast.
Weil sich dabei fast jede Regel umkehrt, behandelt das ein eigener Beitrag: Trennung ohne Trauschein – was mit der gemeinsamen Immobilie passiert.
Anlegerwohnungen und Unternehmen
Unternehmensvermögen unterliegt nicht der Aufteilung. Daraus folgt die naheliegende Frage, ob vermietete Wohnungen dazuzählen.
Der Oberste Gerichtshof hat dazu Kriterien entwickelt, damit Immobilien nicht einfach ins Betriebsvermögen verschoben werden, um sie der Aufteilung zu entziehen. Eine Rolle spielen unter anderem die Anzahl der Objekte, ein persönlicher Arbeitseinsatz des Eigentümers, eine eigenständige Organisation wie Buchhaltung oder Hausverwaltung und die Frage, ob die Erträge im Verhältnis zum übrigen Einkommen eine wesentliche Einnahmequelle darstellen. Zwei vermietete Wohnungen sind demnach in aller Regel Ersparnis und damit aufzuteilen.
Das Gesetz kennt außerdem einen Ausgleich von Benachteiligungen: Wer ehelichen Vermögenswerte in den zwei Jahren vor Einbringung der Scheidungsklage oder vor Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft ohne Zustimmung des anderen in einer Weise verringert hat, die dem bisherigen Lebenszuschnitt widerspricht, muss sich den Wert des Fehlenden anrechnen lassen. Dasselbe gilt, wenn eheliches Vermögen in ein Unternehmen eingebracht wurde.
Steuern nicht vergessen
Die steuerliche Seite hängt an der konkreten Gestaltung und gehört vor der Unterschrift geklärt, nicht danach. Wird die Immobilie gegen Ausgleichszahlung übertragen, ist zu prüfen, ob darin ein steuerpflichtiger Vorgang liegt. Beim Verkauf an einen Dritten stellt sich die Frage der Hauptwohnsitzbefreiung, und die kann für die beiden Ehepartner unterschiedlich ausfallen, je nachdem, wer wie lange gemeldet war und wer wann ausgezogen ist. Die Regeln dazu stehen im Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Lassen Sie die konkrete Konstellation von Ihrer Steuerberatung rechnen, bevor der Vergleich unterschrieben ist.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 2. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.