Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, fällt beim Verkauf von Immobilien in Österreich an. Bevor Sie rechnen, prüfen Sie aber zuerst die wichtigste Ausnahme: Wer sein selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft, zahlt in den meisten Fällen gar nichts, weil die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Erst wenn keine Befreiung passt, wird gerechnet. Dann macht es einen großen Unterschied, wann die Immobilie angeschafft wurde: 30 Prozent vom Gewinn bei Neuvermögen, effektiv nur 4,2 Prozent vom Verkaufserlös bei Altvermögen.
Hauptwohnsitzbefreiung, Variante 1: 2 Jahre durchgehend ab der Anschaffung Hauptwohnsitz (Eigentum nötig) Hauptwohnsitzbefreiung, Variante 2: 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Hauptwohnsitz (Mietjahre zählen mit) Beide Varianten: es zählt die Meldung als Hauptwohnsitz, nicht das Kaufdatum, und der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden Herstellerbefreiung: selbst errichtete Gebäude sind steuerfrei, der Grundanteil aber nicht Neuvermögen (Kauf ab 31.3.2002): 30 % vom tatsächlichen Gewinn Altvermögen (Kauf davor): effektiv 4,2 % vom Verkaufserlös; nach Umwidmung ab 1988: 18 % Erbschaft: keine Steuer beim Erben selbst; beim späteren Verkauf zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen Abwicklung: berechnet und abgeführt vom Vertragserrichter, damit ist die Steuer in der Regel abgegolten
Zuerst prüfen: Sind Sie überhaupt betroffen?
Die ImmoESt ist eine Steuer mit großen Ausnahmen. Die zwei wichtigsten Befreiungen decken einen erheblichen Teil aller privaten Verkäufe ab.
Die Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei verkauft, wer eine von zwei Voraussetzungen erfüllt und den Hauptwohnsitz aufgibt:
- Zwei-Jahres-Variante: Die Immobilie war ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz. Diese Variante setzt Eigentum voraus.
- Fünf-aus-zehn-Variante: Die Immobilie war innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz. Hier zählt allein der Hauptwohnsitz. Ob Sie in dieser Zeit Eigentümer oder Mieter waren, spielt keine Rolle.
Bei beiden Varianten zählt die Zeit als gemeldeter Hauptwohnsitz, nicht das Datum im Kaufvertrag. Das ist der Punkt, an dem die Zwei-Jahres-Variante in der Praxis am häufigsten kippt: Wer im März kauft, danach ein halbes Jahr saniert und erst im Oktober einzieht und ummeldet, für den laufen die zwei Jahre ab Oktober. Wer sich am Kaufdatum orientiert und im Frühjahr des übernächsten Jahres verkauft, hat die Frist um Monate verfehlt. Der Meldezettel ist hier Fristanker und Nachweis zugleich, deshalb gehört die Ummeldung zeitnah erledigt und der Auszug am Ende ebenso sauber dokumentiert.
Zwei weitere Missverständnisse räumen wir gleich aus. Erstens müssen es bei der Fünf-aus-zehn-Variante nicht die letzten fünf Jahre vor dem Verkauf sein, sondern irgendein durchgehender Fünfjahreszeitraum innerhalb der letzten zehn. Wer vor sechs Jahren ausgezogen ist und davor lange dort gewohnt hat, kann die Befreiung also weiterhin haben. Und zweitens ist genau bei dieser Variante das Eigentum irrelevant, was die entscheidende Weichenstellung für alle ist, die ihre Mietwohnung kaufen.
Mitbefreit ist der Grund bis zum üblichen Bauflächenausmaß, als Richtschnur gelten 1.000 m². Bei größeren Grundstücken kann der übersteigende Teil steuerpflichtig werden.
Der wichtigste und am wenigsten bekannte Punkt bei der Fünf-aus-zehn-Regel: Es zählt der Hauptwohnsitz, nicht das Eigentum. Anders als bei der Zwei-Jahres-Variante müssen Sie in dieser Zeit nicht Eigentümer gewesen sein. Die Jahre, die Sie vor dem Kauf als Mieter in der Wohnung gelebt haben, zählen also mit. Wer seine Mietwohnung nach sieben Jahren vom Vermieter kauft, hat die fünf Jahre längst voll und kann sie theoretisch schon wenige Monate später steuerfrei weiterverkaufen. Das ist genau die Konstellation beim Kauf einer Genossenschaftswohnung über die Kaufoption oder beim klassischen Mieterkauf, und es macht den Unterschied zwischen 30 Prozent Steuer auf den Gewinn und null. Prüfen Sie das, bevor Sie ein solches Angebot ablehnen: Der Beitrag Genossenschaftswohnung kaufen zeigt, worauf es bei der Kaufoption sonst noch ankommt.
Die Herstellerbefreiung
Wer das Gebäude seinerzeit selbst errichtet hat, also als Bauherr mit dem wirtschaftlichen Baurisiko, verkauft das Gebäude steuerfrei. Wichtig dabei: Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Und sie fällt weg, soweit das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde, etwa durch Vermietung. In der Praxis ist die Hauptwohnsitzbefreiung deshalb meist die stärkere Karte, wenn beide in Frage kommen.
Neuvermögen: 30 Prozent vom Gewinn
Greift keine Befreiung und wurde die Immobilie am oder nach dem 31. März 2002 angeschafft, gilt sie als Neuvermögen. Besteuert wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit dem Sondersteuersatz von 30 Prozent:
Verkaufserlös minus Anschaffungskosten = Gewinn, davon 30 Prozent.
Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem damaligen Kaufpreis auch die Nebenkosten des Erwerbs sowie spätere Herstellungs- und bestimmte Instandsetzungsaufwendungen. Ein Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös 2026 | 400.000 € |
| Anschaffungskosten 2012 (inkl. Nebenkosten) | 280.000 € |
| Später eingebaute Herstellungskosten | 40.000 € |
| Gewinn | 80.000 € |
| ImmoESt (30 %) | 24.000 € |
Wer gut dokumentiert hat, zahlt weniger. Jede Rechnung über wertsteigernde Maßnahmen drückt den steuerpflichtigen Gewinn. Das ist einer der Gründe, warum wir Eigentümern raten, Bau- und Sanierungsrechnungen dauerhaft aufzuheben.
Altvermögen: effektiv 4,2 Prozent vom Erlös
Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, gilt sie als Altvermögen. Hier verzichtet das Gesetz auf die mühsame Suche nach Jahrzehnte alten Kaufverträgen und rechnet pauschal: Die Anschaffungskosten werden mit 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt. Versteuert werden also fiktiv 14 Prozent des Erlöses, davon 30 Prozent Steuer. Das ergibt effektiv 4,2 Prozent vom Verkaufserlös.
Ein Haus aus dem Jahr 1995, das heute um 400.000 Euro verkauft wird, kostet damit 16.800 Euro ImmoESt. Nicht wenig, aber weit entfernt von den 30 Prozent, die viele Eigentümer befürchten, wenn sie zum ersten Mal von der Steuer hören.
Eine wichtige Ausnahme innerhalb des Altvermögens: Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, steigt die Pauschale. Dann gelten fiktiv 40 Prozent des Erlöses als Gewinn, was einer effektiven Steuer von 18 Prozent des Verkaufserlöses entspricht. Bei Grundstücksverkäufen aus altem Familienbesitz ist die Umwidmungsfrage deshalb eine der ersten, die zu klären sind.
Geerbt oder geschenkt bekommen: Wessen Uhr tickt?
Erbschaft und Schenkung lösen selbst keine ImmoESt aus, es fällt lediglich Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif an. Die ImmoESt-Frage stellt sich erst beim späteren Verkauf, und dann gilt eine Regel, die viele überrascht: Als unentgeltlicher Erwerber übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten Ihres Rechtsvorgängers.
Praktisch heißt das: Haben die Eltern das Haus 1985 gekauft und Sie erben es 2026, verkaufen Sie Altvermögen, also mit effektiv 4,2 Prozent. Die Hauptwohnsitzbefreiung der Eltern können Sie allerdings nicht erben. Ob Sie selbst befreit sind, hängt davon ab, ob Sie die Fristen erfüllen, etwa weil Sie innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst noch zu beachten ist, vom Verlassenschaftsverfahren bis zur Erbengemeinschaft, steht im Beitrag Immobilie geerbt – was nun?
So wird die ImmoESt abgewickelt
Um die Berechnung und Zahlung müssen Sie sich im Normalfall nicht selbst kümmern. Der Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet und die Grunderwerbsteuer abführt, berechnet auch die ImmoESt und überweist sie ans Finanzamt. Mit dieser Abfuhr ist die Steuer für den Verkäufer in der Regel abgegolten, sie muss nicht mehr in die Einkommensteuererklärung.
Zwei Besonderheiten sind erwähnenswert:
- Regelbesteuerungsoption: Auf Antrag kann der Gewinn statt mit 30 Prozent mit dem normalen Einkommensteuertarif versteuert werden. Das lohnt sich nur in Sonderfällen, etwa bei sehr niedrigem Gesamteinkommen im Verkaufsjahr.
- Verluste: Ein Verlust aus einem Immobilienverkauf ist nur sehr eingeschränkt verwertbar, im Wesentlichen gegen Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung.
Ob und in welcher Höhe Sie betroffen sind, klären wir überschlägig gerne im Zuge der kostenlosen Kurzeinwertung. Die verbindliche Berechnung gehört zum Vertragserrichter und zu Ihrer Steuerberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Der teuerste Irrtum rund um die ImmoESt ist das alte Spekulationsfrist-Denken. Bis 2012 war ein Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei, und dieses Wissen hält sich hartnäckig. Es stimmt nicht mehr: Seit dem 1. April 2012 ist der Immobilienverkauf grundsätzlich zeitlich unbegrenzt steuerpflichtig, egal wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Wer seine Verkaufsentscheidung auf die angebliche Zehnjahresfrist baut, rechnet mit einem Gesetz, das es seit vierzehn Jahren nicht mehr gibt.
Die häufigsten Konstellationen im Überblick
| Situation | Steuerfolge |
|---|---|
| Eigenheim, seit 6 Jahren selbst bewohnt, Verkauf mit Umzug | steuerfrei (Hauptwohnsitzbefreiung) |
| Wohnung gekauft, 3 Jahre als Hauptwohnsitz gemeldet, dann verkauft | steuerfrei (2-Jahres-Variante erfüllt) |
| Wohnung gekauft, 6 Monate saniert, dann eingezogen, Verkauf 2 Jahre nach dem Kauf | steuerpflichtig, denn die Frist läuft erst ab der Meldung |
| Seit 7 Jahren gemietete Hauptwohnsitz-Wohnung vom Vermieter gekauft, wenige Monate später mit Gewinn verkauft | steuerfrei (Mietjahre zählen für die 5-aus-10-Regel mit) |
| Selbst gebautes Haus, nie vermietet | Gebäude steuerfrei (Herstellerbefreiung), Grundanteil steuerpflichtig, sofern keine HWS-Befreiung greift |
| Vorsorgewohnung, 2015 gekauft, jetzt verkauft | 30 % vom Gewinn |
| Geerbtes Haus, von den Eltern 1985 gekauft | effektiv 4,2 % vom Erlös |
| Acker, 1990 geerbt, 2005 in Bauland umgewidmet, jetzt verkauft | effektiv 18 % vom Erlös |
| Zweitwohnsitz am See, 1998 gekauft | effektiv 4,2 % vom Erlös |
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 31. Juli 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.