Nach zwanzig Jahren Lebensgemeinschaft gilt rechtlich etwas anderes als nach zwanzig Jahren Ehe, und der Unterschied wird meist erst bei der Trennung sichtbar. Es gibt keine Vermögensaufteilung, keinen Ausgleich für Kinderbetreuung und keinen Anspruch auf das, was der andere in dieser Zeit aufgebaut hat. Wer im Haus des Partners mitgearbeitet und mitfinanziert hat, muss jeden Euro einzeln nachweisen. Dieser Beitrag zeigt, was tatsächlich gilt und wie man vorbaut, solange es gut läuft.
Keine Aufteilung: Die §§ 81 ff Ehegesetz gelten nur für Ehe und eingetragene Partnerschaft Gemeinsames Eigentum: Bei Uneinigkeit bleibt die Teilungsklage, meist mit gerichtlicher Feilbietung Investiert in fremdes Eigentum: nur über das Bereicherungsrecht, mit voller Beweislast Nicht rückforderbar: alles, was der laufenden Lebensführung diente Kein § 98 EheG: Bei gemeinsamem Kredit gibt es keine Ausfallsbürgschaft Im Todesfall: kein gesetzliches Erbrecht, aber ein Wohnrecht für ein Jahr nach drei Jahren gemeinsamem Haushalt Vorbeugen: Partnerschaftsvertrag bei Notar oder Rechtsanwalt
Der Grundsatz: Jeder behält, was ihm gehört
Bei einer Scheidung wird aufgeteilt, was während der Ehe erwirtschaftet wurde, und zwar nach Billigkeit. Haushaltsführung und Kinderbetreuung zählen dabei ausdrücklich als Beitrag. Wie das funktioniert, steht im Beitrag Scheidung und Immobilie.
In der Lebensgemeinschaft gibt es davon nichts. Es bleibt bei dem, was im Grundbuch und auf den Konten steht. Wer weniger verdient hat, wer in Karenz war, wer Teilzeit gearbeitet hat, damit der andere Karriere machen konnte, hat deshalb keinen Anspruch auf einen Anteil an dessen Vermögenszuwachs.
Das ist keine Gesetzeslücke, sondern gewollt: Wer nicht heiratet, soll auch nicht die Rechtsfolgen der Ehe tragen. Für den wirtschaftlich stärkeren Teil ist die Lebensgemeinschaft damit die günstigere Variante, für den schwächeren die deutlich riskantere.
Der Blickwinkel ändert sich im Lauf eines Lebens, und das wird regelmäßig unterschätzt. Für zwei Mittzwanziger mit eigenem Einkommen ist die Lebensgemeinschaft eine unproblematische Sache. Für dieselben Menschen mit Ende dreißig, drei Kindern und einem Einkommen, das seit Jahren pausiert, sieht die Rechnung völlig anders aus. Wer in diese Konstellation hineinwächst, ohne etwas zu vereinbaren, verlässt sich darauf, dass es hält. Genau das ist die Annahme, die im Trennungsfall nichts wert ist.
Gemeinsames Eigentum: die Teilungsklage
Steht die Immobilie auf beide Namen, gehört sie beiden nach Anteilen. Solange Einigkeit besteht, ist das unproblematisch: Man verkauft und teilt, oder einer zahlt den anderen aus.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsklage. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nur nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der anderen. Danach wird geteilt, und hier wird es für Immobilien unangenehm: Lässt sich eine Sache nicht oder nicht ohne beträchtliche Wertminderung real teilen, wird sie auf Verlangen auch nur eines Teilhabers im Weg der gerichtlichen Feilbietung verkauft und der Erlös aufgeteilt.
Ein Haus lässt sich in aller Regel nicht real teilen. Der Weg endet damit in der Versteigerung, und dort liegen die Erlöse regelmäßig deutlich unter dem, was ein normaler Verkauf gebracht hätte. Beide Seiten verlieren also Geld, nur weil sie sich nicht einigen konnten.
Praktisch heißt das: Die Teilungsklage ist kein Instrument, mit dem man gewinnt, sondern eine Drohkulisse. Wer sie erhebt, schadet sich mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst. Fast jede außergerichtliche Einigung, auch eine unbefriedigende, bringt mehr als das Ergebnis einer Feilbietung. Wie ein regulärer Verkauf abläuft, steht im Beitrag Haus verkaufen in Wels.
Wenn nur einem die Immobilie gehört
Das ist der häufigere und der härtere Fall. Einer bringt das Haus mit oder erbt es, beide leben darin, beide investieren, und im Grundbuch steht weiterhin nur ein Name.
Rechtlich geht es dann nicht um Aufteilung, sondern um bereicherungsrechtliche Ansprüche. Die Grundlage dafür ist der Gedanke, dass eine Leistung im Hinblick auf den Fortbestand der Beziehung erbracht wurde und dieser Zweck weggefallen ist. Zurückverlangen lässt sich dann, was den anderen bereichert hat.
Die Hürden sind allerdings hoch:
Sie müssen die Leistung nachweisen. Nicht nur, dass Geld geflossen ist, sondern auch, mit welchem Charakter. Eine Schenkung ist nicht rückforderbar, eine Gefälligkeit auch nicht. Am besten steht man da, wenn sich ein Darlehen belegen lässt.
Laufende Lebenshaltung zählt nicht. Was der Deckung der laufenden Bedürfnisse diente, ist nach der Trennung verloren. Wer täglich eingekauft und die Stromrechnung bezahlt hat, während der andere Kreditraten für das Haus getilgt hat, steht am Ende mit leeren Händen da, obwohl beide etwa gleich viel ausgegeben haben. Der eine hat Vermögen aufgebaut, der andere Verbrauchtes bezahlt.
Arbeitsleistungen werden abgewertet. Wer das Haus des Partners jahrelang selbst renoviert hat, bekommt das im Streitfall nur ersetzt, soweit ein Sachverständiger die Arbeit bewertet. Handwerkliche Laienarbeit wird dabei regelmäßig deutlich unter dem Preis einer Firma angesetzt, teilweise gar nicht anerkannt, wenn die Qualität nicht stimmt.
Ersparnisse werden gegengerechnet. Wer in dieser Zeit mietfrei im Eigentum des anderen gewohnt hat, muss sich das unter Umständen anrechnen lassen.
Die einfachste Absicherung kostet nichts und dauert zwei Minuten. Wenn Sie dem Partner Geld für seine Immobilie geben, halten Sie schriftlich fest, um welchen Betrag es sich handelt, dass es sich um ein Darlehen handelt und bis wann es zurückzuzahlen ist. Datum, beide Unterschriften, fertig. Ein solcher Zettel ist vor Gericht mehr wert als jede noch so klare Erinnerung. Und heben Sie Rechnungen auf, gerade bei Anschaffungen, die im Haus bleiben. Der Streit darüber, ob ein Betrag geborgt oder geschenkt war, landet in der Praxis regelmäßig vor Gericht, und ohne Beleg ist der Ausgang offen.
Der zweite Rat: Bleibende Werte statt laufender Kosten
Aus derselben Logik folgt ein Hinweis für die Zeit, in der alles gut läuft.
Achten Sie in einer Lebensgemeinschaft darauf, nicht dauerhaft der zu sein, der die laufenden Kosten trägt, während der andere Vermögen aufbaut. Wechseln Sie sich bei größeren Anschaffungen ab, oder teilen Sie beides. Sonst gehören nach der Trennung dem einen Auto, Möbel und Küchengeräte, und dem anderen nichts, obwohl beide gleich viel beigetragen haben.
Auch gemeinsames Eigentum an beweglichen Sachen löst das Problem nur halb, denn auch dort landet man im Streitfall bei der Teilung.
Der Kredit: keine Ausfallsbürgschaft
Ein Punkt, den viele nicht auf dem Schirm haben und der nach der Trennung jahrelang nachwirkt.
Haben beide einen gemeinsamen Kredit unterschrieben, haften auch beide, und daran ändert eine Vereinbarung untereinander nichts. Bei einer Scheidung gibt es dafür einen Ausweg: Das Gericht kann auf Antrag aussprechen, dass einer Hauptschuldner wird und der andere nur noch Ausfallsbürge. Diese Möglichkeit steht Ex-Lebensgefährten nicht offen. Sie gilt ausdrücklich nur für Ehe und eingetragene Partnerschaft.
Wer also gemeinsam finanziert hat und sich trennt, hat nur zwei realistische Wege: die Umschuldung auf einen allein, sofern die Bank mitspielt und das Einkommen reicht, oder den Verkauf. Bleibt der Kredit gemeinsam, haften Sie weiter für ein Objekt, in dem jemand anderer wohnt. Läuft der Erlös bei einem Verkauf gegen die Schulden, gilt das, was im Beitrag Immobilie mit Schulden verkaufen steht.
Wer den Verkauf abwickelt
Wenn verkauft wird, entscheidet die Person, die das abwickelt, oft darüber, ob es überhaupt funktioniert. Wir haben in solchen Verkäufen beides erlebt: Ex-Partner, die sich zusammensetzen und die Sache sachlich durchziehen, und solche, die nicht mehr am selben Tisch sitzen können.
Im zweiten Fall ist ein Vermittler nicht Komfort, sondern Voraussetzung. Er ist der einzige Kanal, über den kommuniziert wird, beide bekommen dieselbe Information zur selben Zeit, und niemand muss mit dem anderen verhandeln. Das nimmt dem Verkauf genau die Blockade, an der er sonst scheitert: den Verdacht, der andere habe etwas ausgemacht, wovon man nichts weiß. Ausführlicher steht das im Beitrag Scheidung und Immobilie.
Der Partnerschaftsvertrag
Alles bisher Beschriebene lässt sich vorab regeln, und zwar umfassender, als die meisten annehmen. Ein Partnerschaftsvertrag bei Notar oder Rechtsanwalt kann festlegen:
- wem welche gemeinsam angeschafften Sachen im Trennungsfall gehören
- wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf und für wie lange
- wie eine Wertsteigerung ermittelt und abgegolten wird, wenn in das Eigentum eines Partners investiert wird
- was jemand als Ausgleich dafür bekommt, dass er wegen der Kinder beruflich zurücksteckt, etwa eine Abfindung, eine befristete Unterhaltsleistung oder ein Wohnrecht
Besonders wichtig wird er in drei Konstellationen: wenn gemeinsam eine Immobilie angeschafft wird, wenn gemeinsam ein Kredit aufgenommen wird, und wenn einer Eigentümer ist und der andere Geld oder Arbeit hineinsteckt. Für den dritten Fall gilt: Regeln Sie, bevor gebaut wird, wie die Wertsteigerung durch den Ausbau später ermittelt und in welchem Verhältnis sie abgegolten wird. Danach ist es eine Frage von Gutachten und Gerichtsverfahren.
Was im Todesfall gilt
Der Vollständigkeit halber, weil es dieselbe Wurzel hat: Lebensgefährten haben kein gesetzliches Erbrecht. Ohne Testament erbt die Familie des Verstorbenen, nicht der Partner.
Zwei Ausnahmen mildern das ab:
Das gesetzliche Vorausvermächtnis. Wer mindestens die letzten drei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und der Verstorbene weder verheiratet noch verpartnert war, darf ein Jahr lang in der Wohnung weiterwohnen und den Hausrat weiter benützen. Nach diesem Jahr ist Schluss.
Das außerordentliche Erbrecht. Gelangt überhaupt kein gesetzlicher Erbe zur Verlassenschaft, fällt die Erbschaft dem Lebensgefährten zu, wiederum unter der Bedingung von drei Jahren gemeinsamem Haushalt. Dieser Fall ist selten, weil die gesetzliche Erbfolge weit reicht.
Wer den Partner tatsächlich absichern will, kommt an einem Testament oder einer Schenkung auf den Todesfall nicht vorbei. Was Erben mit einer Immobilie erwartet, steht im Beitrag Immobilie geerbt – was nun?
Was wir dazu beitragen können
Bei einer Trennung ohne Trauschein ist die entscheidende Frage fast immer dieselbe: Was ist die Immobilie heute wert, und was war sie wert, als der eine eingezogen ist? Aus der Differenz ergibt sich, worüber überhaupt zu reden ist.
Die Kurzeinwertung ist bei uns kostenlos, auf Wunsch auch für beide Seiten gemeinsam. Wird die Zahl für eine Auseinandersetzung mit dem Ex-Partner oder gegenüber einer Bank gebraucht, ist eine schriftlich ausgearbeitete Bewertung nötig, und die ist kostenpflichtig, weil dafür Vergleichsdaten zugekauft und mehrere Stunden Arbeit aufgewendet werden. Welche Verfahren dahinterstehen, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 2. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.