Ein Haus, das die Eltern 1985 gebaut und nie vermietet haben, wird nach dem Erbfall erstmals vermietet. Wovon wird abgeschrieben? Die Standardantwort lautet: von den Herstellungskosten der Eltern, fortgeführt.1 Das ergibt eine Abschreibung, die im dreistelligen Bereich liegt. Es gibt aber eine Antragsmöglichkeit, die kaum jemand nutzt und die aus derselben Immobilie eine völlig andere Rechnung macht.
Regel: bei unentgeltlichem Erwerb wird die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgesetzt1 Ausnahme auf Antrag: Bemessung von den fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung2 Voraussetzung: das Grundstück war am 31. März 2012 nicht steuerverfangen (Altvermögen)2 Auch möglich, wenn der Rechtsvorgänger vor dem 1. Jänner 2013 letztmalig vermietet hat2 Altvermögen wandert mit: unentgeltliche Übertragungen dazwischen sind unbeachtlich3 Beim späteren Verkauf wird der Gewinn in zwei Zeiträume geteilt4 Es ist ein Antrag. Ohne ihn passiert nichts
Der Unterschied an einem Beispiel
Ein Einfamilienhaus, 1985 von den Eltern errichtet, Herstellungskosten damals umgerechnet rund 90.000 Euro. 2020 geerbt, seither leer gestanden, 2026 erstmals vermietet. Verkehrswert heute 420.000 Euro, davon 80 Prozent Gebäude.
| Fortführung der historischen Kosten | Antrag auf fiktive Anschaffungskosten | |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage Gebäude | 72.000 € | 336.000 € |
| Abschreibung je Jahr bei 1,5 % | 1.080 € | 5.040 € |
| Differenz je Jahr | 3.960 € | |
| Steuerersparnis bei 48 % | rund 1.900 € jährlich |
Über die ersten zehn Jahre der Vermietung sind das rund 19.000 Euro, allein daraus, dass ein Antrag gestellt wurde.
Der zweite typische Fall ist die Eigentumswohnung, die die Eltern in den Neunzigerjahren gekauft und selbst bewohnt haben. Auch sie ist Altvermögen, auch sie wurde nie vermietet, und auch hier liegen zwischen Kaufpreis und heutigem Wert oft mehr als 200 Prozent. Ob geerbt oder zu Lebzeiten übergeben, spielt dabei keine Rolle, weil beides unentgeltlich ist. Wie eine solche Übergabe zu Lebzeiten abläuft und was sie kostet, steht im Beitrag Immobilie überschreiben und Fruchtgenuss behalten.
Wann die Antragsmöglichkeit offensteht
Das Gesetz knüpft an zwei Bedingungen an.2
Das Grundstück war am 31. März 2012 nicht steuerverfangen. Das ist die Definition von Altvermögen und trifft auf alles zu, was vor rund April 2002 angeschafft oder hergestellt wurde. Bei einem Elternhaus aus den Siebziger- oder Achtzigerjahren ist das der Regelfall.
Es wird erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet. Das Haus darf also bisher nicht vermietet gewesen sein. Es gibt allerdings eine zweite Variante: Wurde ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 1. Jänner 2013 letztmalig vermietet, gilt dasselbe.2 Wer also ein Haus erbt, das die Eltern bis 2009 vermietet und danach leer stehen gelassen haben, kann ebenfalls beantragen.
Wichtig ist dabei, wessen Verhältnisse zählen. Der Verwaltungsgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass die Altvermögenseigenschaft grundstücksbezogen zu beurteilen ist: Unentgeltliche Übertragungen zwischen der erstmaligen entgeltlichen Anschaffung und der Veräußerung sind unbeachtlich, der Rechtsnachfolger übernimmt die Eigenschaft. Und weil fiktive Anschaffungskosten ausschließlich bei Altvermögen in Betracht kommen, sind bei der Prüfung auch die Umstände des Rechtsvorgängers einzubeziehen.3
Im Klartext: Es kommt nicht darauf an, wann Sie geerbt haben, sondern wann die Eltern gekauft oder gebaut haben.
Was fiktive Anschaffungskosten sind
Es ist jener Betrag, der im Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung für das Objekt hätte aufgewendet werden müssen. Praktisch also der Verkehrswert zu diesem Stichtag, ermittelt nach den üblichen Bewertungsverfahren.
Daraus folgt zweierlei. Erstens braucht es eine belastbare Bewertung auf den Stichtag des Vermietungsbeginns, nicht auf irgendein späteres Datum. Zweitens ist auch hier der Grundanteil auszuscheiden, weil nur das Gebäude abgeschrieben wird. Welcher Anteil anzusetzen ist, steht im Beitrag Grundanteil bei der Abschreibung.
Lassen Sie die Bewertung vor dem ersten Mietvertrag erstellen, mit ausdrücklichem Stichtag. Eine Bewertung, die drei Jahre später auf den damaligen Stichtag zurückrechnet, ist zwar möglich, aber angreifbar. Das ist derselbe Mechanismus wie beim AfA-Gutachten zur Restnutzungsdauer, und beides lässt sich in einem Termin erledigen.
Was beim späteren Verkauf passiert
Hier wird es interessant, denn das Gesetz behandelt den Fall ausdrücklich und fair. Wurde die Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten bemessen und war das Grundstück zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, werden die Einkünfte beim Verkauf in zwei Zeiträume geteilt.4
- Für die Wertveränderung bis zum Beginn der Vermietung darf die Pauschalbesteuerung für Altvermögen angewendet werden, wobei an die Stelle des Veräußerungserlöses die fiktiven Anschaffungskosten treten.
- Die Wertveränderung ab Beginn der Vermietung wird nach der Regelmethode ermittelt, wobei an die Stelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven treten.
Sie verlieren die günstige Altvermögensbesteuerung für die Jahrzehnte davor also nicht. Sie wird nur auf den Zeitraum bis zum Vermietungsbeginn begrenzt.
Der Zeitpunkt hat ab 2027 zusätzliches Gewicht. Die pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen sinken mit 1. Jänner 2027 von 86 auf 80 Prozent, die Belastung steigt von 4,2 auf 6 Prozent des Erlöses. Details dazu im Beitrag ImmoESt 2027.
Wann sich der Antrag nicht lohnt
In zwei Konstellationen bringt er nichts oder wenig.
Wenn das Objekt jung ist. Ein 2015 gekauftes Haus ist kein Altvermögen, die Antragsmöglichkeit steht gar nicht offen. Und die tatsächlichen Anschaffungskosten liegen ohnehin nahe am heutigen Wert.
Wenn der Wert kaum gestiegen ist. Bei Objekten in Lagen ohne nennenswerte Wertentwicklung kann der Unterschied zwischen historischen und fiktiven Kosten klein ausfallen. Dann steht der Aufwand für die Bewertung in keinem Verhältnis.
Umgekehrt ist der Hebel dort am größten, wo lange gehalten wurde und die Lage sich gut entwickelt hat. Das ist im oberösterreichischen Zentralraum bei Objekten aus den Siebziger- und Achtzigerjahren der Regelfall.
Was Sie für den Antrag brauchen
- eine Bewertung auf den Stichtag des Vermietungsbeginns, nicht auf ein späteres Datum
- den Nachweis der Altvermögenseigenschaft, also wann der Rechtsvorgänger angeschafft oder hergestellt hat
- die Aufteilung in Grund und Gebäude, weil nur das Gebäude abgeschrieben wird
- den Antrag selbst in der Steuererklärung des ersten Vermietungsjahres
- eine Notiz im Akt, dass beim späteren Verkauf die Zweiteilung nach § 30 Abs. 6 EStG anzuwenden ist
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG 1988 – wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich erworben, ist die Absetzung für Abnutzung des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Nach lit. a sind grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. ↩
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. c EStG 1988 – wird ein zum 31. März 2012 nicht steuerverfangenes Grundstück im Sinne des § 30 Abs. 1 erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, können auf Antrag der Bemessung der Absetzung für Abnutzung die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung zugrunde gelegt werden. Dies gilt entsprechend, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 1. Jänner 2013 letztmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. ↩
- VwGH 22.02.2024, Ra 2022/13/0086 – die Altvermögenseigenschaft eines Grundstückes ist grundstücksbezogen zu sehen; unentgeltliche Übertragungsvorgänge zwischen der erstmaligen entgeltlichen Anschaffung und der Veräußerung sind unbeachtlich, der Rechtsnachfolger übernimmt die Altvermögenseigenschaft. Da fiktive Anschaffungskosten ausschließlich bei Altvermögen zum Ansatz kommen können, sind bei der Beurteilung auch die Umstände des Rechtsvorgängers einzubeziehen. ↩
- § 30 Abs. 6 lit. a EStG 1988 – wurde die Absetzung für Abnutzung gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 von den fiktiven Anschaffungskosten bemessen und war das Grundstück zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, sind die Einkünfte für Wertveränderungen vor und ab der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung gesondert zu ermitteln. Für den Zeitraum davor kann die Pauschalbesteuerung des § 30 Abs. 4 angewendet werden, wobei an die Stelle des Veräußerungserlöses die fiktiven Anschaffungskosten treten. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.