Wer eine Immobilie kauft, bekommt irgendwann einen Grundbuchsauszug in die Hand, überfliegt ihn und legt ihn weg. Verständlich, denn das Dokument sieht aus wie ein Behördenformular aus den Achtzigern. Es ist aber die einzige Quelle, die verbindlich sagt, wem die Liegenschaft gehört und was auf ihr lastet — und ein einziger Eintrag im C-Blatt kann darüber entscheiden, ob ein Kauf sinnvoll ist.
Dieser Beitrag geht den Auszug von oben nach unten durch und erklärt, was die einzelnen Zeilen bedeuten. Und, mindestens ebenso wichtig: was im Grundbuch nicht steht und trotzdem gilt.
Aufbau: Hauptbuch plus Urkundensammlung; die Urkundensammlung enthält die Verträge im Volltext1 A-Blatt: was die Liegenschaft ist — Grundstücksnummern, Fläche, Adresse, Rechte zugunsten der Liegenschaft B-Blatt: wem sie gehört, mit Anteilen C-Blatt: was auf ihr lastet — Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Verbote, Vorkaufsrechte Eintragbar sind: dingliche Rechte und Lasten, außerdem Wiederkaufs-, Vorkaufs- und Bestandrecht2 Plombe: ein rotes „P" heißt, ein Antrag ist anhängig und noch nicht erledigt — nie darüber hinweglesen Nicht im Grundbuch: Mietverträge (meist), Widmung, Baubewilligungen, Altlasten, Zustand
Der Aufbau: Hauptbuch und Urkundensammlung
Das Grundbuch besteht aus zwei Teilen.1 Das Hauptbuch enthält die Eintragungen in Kurzform, das ist der Auszug, den Sie bekommen. Die Urkundensammlung enthält die Verträge, auf denen diese Eintragungen beruhen, im Volltext.
Dieser Unterschied wird regelmäßig unterschätzt. Im Hauptbuch steht etwa „Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens für EZ 412". Was genau erlaubt ist, wie breit, für wen und ob mit Fahrzeugen aller Art, steht in der Urkunde. Das Gesetz erlaubt dem Hauptbuch ausdrücklich, sich auf die Urkundenstelle zu berufen, mit der Wirkung, dass diese Stelle als eingetragen gilt.3 Wer eine Dienstbarkeit im C-Blatt findet und die zugehörige Urkunde nicht liest, kennt sie nicht.
Jede Liegenschaft hat eine Einlagezahl (EZ) innerhalb einer Katastralgemeinde (KG). Diese Kombination ist die eindeutige Adresse im Grundbuch, nicht die Straßenanschrift.
Das A-Blatt: Was gehört zur Liegenschaft?
Das A-Blatt zerfällt in zwei Teile.
A1, der Gutsbestand. Hier stehen die Grundstücksnummern, die Benützungsarten (Baufläche, Gebäude, Garten, Landwirtschaftlich genutzt) und die Flächen in Quadratmetern. Ein Grundbuchskörper kann aus mehreren Grundstücken bestehen und wird rechtlich als ein Ganzes behandelt.4
Der häufigste Prüfpunkt: Stimmt die Fläche mit dem überein, was Ihnen erzählt wurde? Und: Ist das Grundstück, auf dem der Garten liegt, überhaupt Teil derselben Einlage? Es kommt öfter vor als gedacht, dass die als Garten genutzte Fläche einer anderen Einlage gehört oder nur gepachtet ist.
A2, die Rechte zugunsten der Liegenschaft. Spiegelbildlich zum C-Blatt: Hier stehen Rechte, die dieser Liegenschaft an fremden Grundstücken zustehen, etwa ein Geh- und Fahrtrecht über das Nachbargrundstück. Ebenfalls hier vermerkt sind bestimmte öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Wenn die Zufahrt zu Ihrem künftigen Haus über fremden Grund führt, muss dieses Recht hier stehen. Steht es nicht da, ist die Zufahrt rechtlich nicht gesichert, egal wie lange sie schon so benutzt wird.
Das B-Blatt: Wem gehört sie?
Hier stehen die Eigentümer mit Geburtsdatum und ihren Anteilen. Bei Alleineigentum eine Zeile, bei Miteigentum mehrere mit Bruchteilen wie 1/2, 1/3 oder bei Wohnungseigentum mit Anteilen wie 143/2000, verbunden mit dem Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt.
Worauf zu achten ist:
- Sind alle im B-Blatt genannten Personen am Verkauf beteiligt? Bei Miteigentum brauchen Sie alle Unterschriften.
- Steht dort noch eine verstorbene Person? Dann ist das Verlassenschaftsverfahren nicht abgeschlossen oder die Einantwortung nicht durchgeführt. Verkauft werden kann erst danach.
- Ist bei Wohnungseigentum das Zubehör mit eingetragen? Kellerabteil, Garagenplatz und Garten sind entweder Zubehör-Wohnungseigentum oder eben nicht. Wenn nicht, gehören sie nicht automatisch dazu.
Das C-Blatt: Was lastet darauf?
Hier wird es ernst. Im C-Blatt stehen die Belastungen, und einige davon können einen Kauf unmöglich oder unattraktiv machen.
| Eintragung | Was sie bedeutet | Für den Käufer |
|---|---|---|
| Pfandrecht | Kredit einer Bank, besichert auf der Liegenschaft | Regelfall, wird bei Abwicklung gelöscht |
| Dienstbarkeit | Nutzungsrecht eines Dritten: Gehen, Fahren, Leitungen, Bebauungsbeschränkung | bleibt bestehen, Urkunde lesen |
| Wohnungsgebrauchsrecht | jemand darf dort wohnen, oft Eltern nach Übergabe | mindert den Wert erheblich, Nutzung eingeschränkt |
| Fruchtgenussrecht | jemand darf das Objekt nutzen und die Erträge behalten | wirtschaftlich noch weitreichender als das Wohnrecht |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Verkauf nur mit Zustimmung des Berechtigten | ohne Zustimmung kein Kauf möglich5 |
| Vorkaufsrecht | ein Dritter darf zu gleichen Bedingungen eintreten | Kauf ist unsicher, bis das Recht abgeklärt ist2 |
| Wiederkaufsrecht | der frühere Eigentümer kann zurückkaufen | häufig bei Grundstücken von Gemeinden |
| Rangordnung | Platzhalter für einen bevorstehenden Verkauf oder eine Verpfändung | siehe unten, in der Regel gut für den Käufer6 |
Zwei Kategorien lohnen ein genaueres Wort.
Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrecht sind der häufigste Grund, warum ein scheinbar günstiges Objekt günstig ist. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht der 74-jährigen Mutter bedeutet, dass Sie das Haus kaufen, aber nicht bewohnen können, und zwar auf unbestimmte Zeit. So etwas ist bewertbar, aber es muss bewertet werden — und der Preis muss es abbilden.
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt gegen Dritte nur, wenn es zwischen nahen Angehörigen begründet und im Grundbuch eingetragen wurde.5 Ist es das, führt am Berechtigten kein Weg vorbei. Die Zustimmung gehört vor der Kaufvertragsunterfertigung eingeholt, nicht danach.
Ganz oben im Auszug kann ein rotes „P" stehen, die sogenannte Plombe. Sie bedeutet: Es liegt ein Antrag vor, über den noch nicht entschieden wurde. Der Auszug ist damit nicht vollständig — es kann ein Pfandrecht, eine Pfändung oder eine Eigentumsübertragung im Anflug sein, die noch nicht sichtbar ist.
Ein Auszug mit Plombe ist kein Grund zur Panik, aber ein zwingender Grund nachzufragen, was da anhängig ist. Wer über eine Plombe hinwegliest und unterschreibt, kauft möglicherweise etwas anderes, als er gelesen hat.
Die Rangordnung: der wichtigste freiwillige Eintrag
Bei einem Kauf vergehen zwischen Vertragsunterfertigung und Eigentumseintragung Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer und könnte theoretisch weitere Belastungen eintragen lassen oder ein zweites Mal verkaufen.
Dagegen gibt es die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Der Eigentümer lässt sie eintragen, und ab diesem Zeitpunkt ist der Rang für die spätere Eigentumseintragung des Käufers reserviert.6 Alles, was danach kommt, reiht sich dahinter ein.
Der Rangordnungsbescheid wird nur einmal ausgestellt und dem Antragsteller ausgehändigt — in einer sauberen Abwicklung wandert er zum Treuhänder. Bei jedem Kauf über einen Rechtsanwalt oder Notar mit Treuhandabwicklung gehört das zum Standard. Wenn es nicht angesprochen wird, fragen Sie danach.
Was im Grundbuch nicht steht
Das ist der Teil, der die teureren Überraschungen produziert.
Mietverträge. Bestandrechte können eingetragen werden, sind es in der Praxis aber fast nie.2 Trotzdem gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein. Nur wenn das Mietrecht nicht verbüchert ist, greifen die eingeschränkten Möglichkeiten des § 1120 ABGB, und im Anwendungsbereich des MRG ist auch die ordentliche Kündigung an gesetzliche Gründe gebunden.7 Wer eine vermietete Wohnung kauft, prüft die Mietverträge, nicht den Auszug. Mehr dazu im Beitrag Vermietete Wohnung kaufen.
Die Widmung. Ob Bauland, Grünland oder Aufschließungsgebiet, steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Das Grundbuch nennt nur die Benützungsart des Katasters, und die ist etwas anderes. Ein als „Garten" geführtes Grundstück kann Bauland sein oder Grünland — das entscheidet die Gemeinde, nicht der Kataster.
Baubewilligungen und Konsens. Ob der Zubau bewilligt ist, steht im Bauakt der Gemeinde. Ein nicht bewilligter Zubau ist im Grundbuch unsichtbar und bleibt trotzdem ein Problem des Käufers.
Zustand, Altlasten, Kontamination. Nichts davon findet sich im Grundbuch. Bei Verdachtsflächen hilft der Verdachtsflächenkataster, bei allem anderen nur Besichtigung und Unterlagen.
Die Grundbuchsmappe ist kein Teil des Grundbuchs. Der Katasterplan zeigt die Lage der Grenzen, ist aber, außer im Grenzkataster, kein verbindlicher Nachweis des Grenzverlaufs.1
Wie Sie an einen Auszug kommen
Das Grundbuch ist öffentlich, jeder kann Einsicht nehmen. Drei Wege sind üblich:
- Beim Bezirksgericht oder bei jedem Notar und Rechtsanwalt. Kostet eine kleine Gebühr.
- Über eine Verrechnungsstelle im Internet. Ebenfalls kostenpflichtig, dafür sofort.
- Über den Makler. Bei uns gehört der aktuelle Auszug zu jeder Objektaufbereitung, ebenso wie das Nachfassen bei allem, was darin auffällt.
Achten Sie auf das Abfragedatum. Ein Auszug, der drei Monate alt ist, sagt nichts über den heutigen Stand — und Plomben von heute sind darin naturgemäß nicht enthalten.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 1 GBG 1955 – das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Die Grundbuchsmappe ist nach § 3 AllgGAG kein Bestandteil des Grundbuchs; im automationsunterstützten Grundbuch kommt das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen hinzu. ↩
- § 9 GBG 1955 – im Grundbuch können nur dingliche Rechte und Lasten, ferner das Wiederkaufs- und das Vorkaufsrecht (§§ 1070 und 1073 ABGB) sowie das Bestandrecht (§ 1095 ABGB) eingetragen werden. Überdies können die Vorrangseinräumung und das Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB einverleibt und vorgemerkt werden. ↩
- § 5 GBG 1955 – in das Hauptbuch sind die wesentlichen Bestimmungen der bücherlichen Rechte einzutragen; lassen sie eine kurze Fassung nicht zu, ist eine Berufung auf die genau bezeichneten Urkundenstellen zulässig, mit der Wirkung, dass die bezogenen Stellen als im Hauptbuch eingetragen anzusehen sind. ↩
- § 3 Abs. 1 GBG 1955 – jeder Grundbuchskörper ist als ein Ganzes zu behandeln; sein Umfang kann nur durch grundbücherliche Ab- und Zuschreibung geändert werden. ↩
- § 364c ABGB – ein vertragsmäßiges oder letztwilliges Veräußerungs- oder Belastungsverbot verpflichtet nur den ersten Eigentümer. Gegen Dritte wirkt es dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten begründet und im öffentlichen Buch eingetragen wurde. ↩
- § 53 Abs. 1 GBG 1955 – der Eigentümer ist berechtigt, die bücherliche Anmerkung für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung zu verlangen, um die bücherliche Rangordnung ab dem Zeitpunkt des Ansuchens zu begründen. ↩
- § 1120 ABGB – hat der Eigentümer das Bestandstück veräußert und übergeben, muss der Bestandnehmer, wenn sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, nach gehöriger Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen; ihm steht Schadenersatz gegen den bisherigen Bestandgeber zu. Im Vollanwendungsbereich des MRG wird diese Möglichkeit durch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG verdrängt. ↩
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.