Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die von Anfang an zur Vermietung gekauft wird. Der Reiz liegt in der Kombination aus Sachwert, laufender Miete und steuerlichen Effekten. Der Haken liegt darin, dass diese Effekte an Bedingungen hängen, die in Verkaufsunterlagen gerne als selbstverständlich dargestellt werden. Dieser Beitrag zeigt, was tatsächlich zusammenkommen muss.
Prinzip: Eigentumswohnung, ausschließlich zur Vermietung erworben Abschreibung: 1,5 % jährlich vom Gebäudeanteil, in den ersten beiden Jahren erhöht möglich Grundanteil: in den meisten OÖ-Gemeinden 20 %, also 80/20; in Linz 30 oder 40 % (Grundanteilverordnung 2016) Vorsteuerabzug: nur nach Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung (Grenze 55.000 € Umsatz), schriftlich, 5 Jahre Bindung Preis dafür: 10 % Umsatzsteuer auf die Miete Zweite Bindung: 20 Jahre Vorsteuerberichtigung, bei Verkauf oder Nutzungsänderung je ein Zwanzigstel Liebhaberei: Gesamtüberschuss binnen 25 Jahren ab Vermietungsbeginn, sonst entfallen Verlustanerkennung UND Vorsteuerabzug Nicht überwälzbar: Rücklage, Verwaltungshonorar über der Pauschale, Instandhaltung Beim späteren Verkauf: ImmoESt ohne Hauptwohnsitzbefreiung
Die Abschreibung: Nur das Gebäude zählt
Bei Vermietung und Verpachtung können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden.1 In den ersten beiden Jahren ist eine beschleunigte Abschreibung möglich: im ersten Jahr höchstens das Dreifache, im zweiten höchstens das Zweifache dieses Satzes.2
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage, und hier liegt der Punkt, den Einsteiger regelmäßig übersehen: Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Im Gesetz stehen dafür pauschal 40 Prozent.1 Diese Zahl greift in Oberösterreich aber in den seltensten Fällen, denn die Grundanteilverordnung 2016 legt abweichende Sätze fest, und die richten sich nach Gemeindegröße und örtlichem Baulandpreis:3
| Gemeinde | Gebäude | Grundanteil |
|---|---|---|
| unter 100.000 Einwohner und Baulandpreis unter 400 €/m² | egal | 20 % |
| ab 100.000 Einwohner oder Baulandpreis ab 400 €/m² | mehr als 10 Einheiten | 30 % |
| ab 100.000 Einwohner oder Baulandpreis ab 400 €/m² | bis 10 Einheiten | 40 % |
Für den größten Teil unseres Marktes gilt damit 20 Prozent, also die Aufteilung 80 zu 20. Marchtrenk, Wels-Land und die allermeisten oberösterreichischen Gemeinden liegen unter beiden Schwellen. In Linz greifen dagegen die 30 oder 40 Prozent, weil die Stadt über 100.000 Einwohner hat. Wels selbst ist der Grenzfall: Die Einwohnerzahl liegt klar darunter, der durchschnittliche Baulandpreis bewegt sich aber in der Nähe der 400-Euro-Marke, und das gehört im Einzelfall geprüft.
Praktisch heißt das: Von 300.000 Euro Kaufpreis sind bei 20 Prozent Grundanteil 240.000 Euro die Basis für die Abschreibung, also 3.600 Euro im Jahr. Bei 40 Prozent wären es nur 180.000 Euro und 2.700 Euro. Ein Drittel Unterschied, allein aus der Frage, in welcher Gemeinde die Wohnung steht.
Zwei Dinge gehen dabei vor: Ein Nachweis des tatsächlichen Verhältnisses, etwa durch ein Sachverständigengutachten, schlägt die Pauschale immer.4 Und die Pauschale ist gar nicht anwendbar, wenn der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 Prozent davon abweicht.5
Der Vorsteuerabzug und die 20-Jahres-Bindung
Hier greifen zwei Regeln ineinander, und wer nur die erste kennt, rechnet falsch.
Erste Regel: Die Vermietung von Grundstücken ist umsatzsteuerlich befreit, die Vermietung zu Wohnzwecken aber ausdrücklich nicht.6 Wohnungsvermietung ist also der Art nach steuerpflichtig, mit dem ermäßigten Satz von 10 Prozent.7
Zweite Regel: Darüber liegt die Kleinunternehmerregelung. Wer im Vorjahr nicht mehr als 55.000 Euro Umsatz hatte, ist unecht steuerbefreit.8 Unecht heißt: keine Umsatzsteuer auf die Miete, aber eben auch kein Vorsteuerabzug. Bei einer einzelnen Wohnung liegt man mit den Mieteinnahmen immer unter dieser Grenze. Der Normalfall ist also nicht der Vorsteuerabzug, sondern seine Abwesenheit.
Für den Vorsteuerabzug müssen Sie deshalb aktiv verzichten. Der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung erfolgt schriftlich gegenüber dem Finanzamt, wirkt nur ab Beginn eines Kalenderjahres und bindet mindestens fünf Kalenderjahre.9 Erst damit wird die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, und erst damit lässt sich die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Bei einem Neubau vom Bauträger ist das ein erheblicher Liquiditätsvorteil, und genau deshalb steht er in den Verkaufsunterlagen.
Was dabei mitkommt: Ab dem Verzicht müssen Sie 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete verrechnen und abführen. Für einen privaten Mieter ist das keine durchlaufende Post, sondern echte Mehrbelastung. Entweder wird die Miete brutto teurer, oder Sie tragen die Steuer aus der bisherigen Miete, und dann sinkt Ihr Nettoertrag um rund neun Prozent.
Die Kehrseite ist konkreter, als es die Verkaufsunterlagen darstellen.10 Ändern sich die Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, ist zu berichtigen. Der Zeitraum dafür beträgt bei Grundstücken 19 Kalenderjahre nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung, in Summe also zwanzig Jahre. Berichtigt wird pro Jahr der Änderung ein Zwanzigstel der gesamten Vorsteuer.10
| Fall | Folge |
|---|---|
| Verkauf im Jahr 6 | 15 Zwanzigstel der Vorsteuer sind zurückzuzahlen |
| Kind zieht im Jahr 10 unentgeltlich ein | Berichtigung ab diesem Jahr, ein Zwanzigstel pro Jahr |
| durchgehende Vermietung 20 Jahre | keine Berichtigung |
Beim Verkauf ist die Berichtigung für den gesamten restlichen Zeitraum auf einmal fällig, spätestens in der letzten Voranmeldung.10 Ob sich das durch eine steuerpflichtige Behandlung des Verkaufs vermeiden lässt, hängt am Käufer und gehört zur Steuerberatung.
Damit hängen an einer Vorsorgewohnung zwei Fristen gleichzeitig: fünf Jahre Bindung an die Umsatzsteuerpflicht und zwanzig Jahre Berichtigungszeitraum. Wer sie als flexible Anlage betrachtet, die man nach fünf Jahren wieder abstößt oder in die man das Kind einziehen lässt, hat das Modell nicht verstanden.
Die hier genannten Fristen stehen so im Umsatzsteuergesetz und in der Liebhabereiverordnung. Wie sie sich im Einzelfall auswirken, hängt an Details der Finanzierung, der Nutzung und Ihrer persönlichen Steuersituation. Lassen Sie das vor dem Kauf von Ihrer Steuerberatung durchrechnen, und zwar anhand des konkreten Objekts und Ihrer persönlichen Situation. Die Prognoserechnung eines Verkäufers ist eine Verkaufsunterlage, kein Gutachten. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Liebhaberei: die Bedingung hinter allem
Damit das Finanzamt Verluste aus der Vermietung anerkennt und der Vorsteuerabzug hält, muss die Vermietung eine Einkunftsquelle sein und keine Liebhaberei. Die Vermietung einzelner Eigentumswohnungen fällt dabei unter die sogenannte kleine Vermietung,11 und dort gilt ein konkreter Maßstab: Ein Gesamtüberschuss muss innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung erwartbar sein, höchstens jedoch innerhalb von 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben.12 Nachgewiesen wird das mit einer Prognoserechnung.
Zwei Dinge kommen erschwerend dazu. Erstens gibt es bei der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden keinen Anlaufzeitraum, in dem Verluste ohne Weiteres anerkannt werden.13 Zweitens wirkt Liebhaberei hier auch umsatzsteuerlich: Genau bei diesen Betätigungen kann sie im umsatzsteuerlichen Sinn vorliegen, und dann ist der Vorsteuerabzug weg.14 Einkommensteuer und Umsatzsteuer hängen damit an derselben Prognoserechnung.
Das ist keine Formalie. Wer eine Wohnung zu teuer kauft und zu optimistisch vermietet, produziert eine Prognoserechnung, die auf dem Papier aufgeht und in der Realität nicht. Fällt die Vermietung später als Liebhaberei aus, sind die geltend gemachten Verluste rückabzuwickeln und der Vorsteuerabzug in Frage gestellt. Aus dem Steuervorteil wird dann eine Nachzahlung.
Die häufigsten Ursachen für eine schiefe Prognose sind immer dieselben: zu hoch angesetzte Miete, kein Leerstand einkalkuliert, keine Instandhaltung, keine Mietausfälle, keine Kosten für Neuvermietung.
Die ehrliche Renditerechnung
Rechnen Sie eine Vorsorgewohnung so, wie Sie ein Unternehmen rechnen würden, und nicht so, wie es die Verkaufsunterlage vorschlägt.
Auf der Kostenseite gehören dazu:
| Position | Wird oft vergessen |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertrag) | nein, meist eingerechnet |
| Finanzierungsnebenkosten, Pfandrechtseintragung | ja |
| Rücklage der Eigentümergemeinschaft | ja, und sie ist nicht überwälzbar |
| Verwaltungshonorar über der gesetzlichen Pauschale16 | ja |
| Instandhaltung innerhalb der Wohnung | ja |
| Leerstand zwischen zwei Mietern | ja |
| Kosten der Neuvermietung | ja |
| Mietausfall und Rechtsverfolgung | ja |
Die Rücklage ist dabei der Posten, der am zuverlässigsten fehlt. Sie finanziert die Erhaltung des Hauses und ist Sache des Eigentümers, nicht des Mieters. Sie darf im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht überwälzt werden,15 und auch sonst ist eine entsprechende Vertragsklausel gegenüber Verbrauchern angreifbar. Details dazu im Beitrag Betriebskosten in der Mietwohnung.
Auf der Ertragsseite gilt: Rechnen Sie mit der Miete, die heute erzielbar ist, nicht mit der, die in der Prognose steht. Und rechnen Sie mit elf Monatsmieten pro Jahr statt zwölf, dann ist der Leerstand realistisch abgebildet.
Die typischen Fehler
Der Neubaupreis. Eine Vorsorgewohnung wird meist als Neubau verkauft, und Neubaupreise enthalten die Marge des Bauträgers. Beim Wiederverkauf nach zehn Jahren treffen Sie auf einen Markt, der Ihre Wohnung mit gebrauchten Wohnungen vergleicht, nicht mit Neubau. Diese Lücke muss die Miete erst wieder hereinholen.
Der Mietpool. Manche Modelle garantieren eine Miete über einen Pool aller Wohnungen einer Anlage. Das glättet Leerstand, verschiebt aber das Risiko nur, und es endet, wenn die Garantiephase ausläuft. Prüfen Sie, wer hinter der Garantie steht und was danach passiert.
Die Lage nach Rendite statt nach Nachfrage. Die höchste rechnerische Rendite bieten Objekte, die günstig sind, und günstig sind sie meist aus einem Grund. Eine Wohnung, die schwer zu vermieten ist, hat keine Rendite, sondern Leerstand.
Die eigene Nutzung im Hinterkopf. Wer plant, die Wohnung irgendwann selbst oder durch Kinder zu nutzen, sollte kein Modell wählen, das an eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung über zwei Jahrzehnte gebunden ist.
Prüfen Sie vor dem Kauf, was die Wohnung als Bestandsobjekt wert wäre, also ohne Neubauzuschlag. Dieser Wert ist Ihr Boden, wenn Sie in zehn Jahren verkaufen müssen. Liegt er weit unter dem Kaufpreis, verdienen Sie in den ersten Jahren nur die Differenz zurück, bevor überhaupt Rendite entsteht. Wie eine Anlegerwohnung bewertet wird, nämlich nach dem Ertragswertverfahren und nicht nach Vergleichspreisen freier Wohnungen, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
Beim späteren Verkauf
Eine Vorsorgewohnung ist beim Verkauf ein normales Anlageobjekt mit einer Besonderheit: Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht, weil Sie dort nie gewohnt haben.17 Der Gewinn unterliegt der Immobilienertragsteuer mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent,18 und die Details dazu stehen im Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf.
Dazu kommt die Frage, ob zum Verkaufszeitpunkt noch eine Vorsteuerberichtigung schlagend wird. Beides gehört in die Rechnung, bevor gekauft wird, nicht erst, wenn verkauft werden soll.
Läuft beim Verkauf noch ein Mietvertrag, ist der Käuferkreis kleiner und der Preis niedriger. Was ein Käufer dabei übernimmt, steht im Beitrag Vermietete Wohnung kaufen.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 – 1,5 % AfA ohne Nachweis der Nutzungsdauer; ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses 40 % Grundanteil. ↩
- § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 – im ersten Jahr höchstens das Dreifache, im zweiten höchstens das Zweifache des Satzes nach lit. d. ↩
- § 2 Grundanteilverordnung 2016 – 20 % bei Gemeinden unter 100.000 Einwohnern und Baulandpreis unter 400 €/m²; sonst 30 % bei mehr als 10 Einheiten, 40 % bei bis zu 10. ↩
- § 3 Abs. 1 Grundanteilverordnung 2016 – der Nachweis, etwa durch Sachverständigengutachten, geht der Pauschale vor. ↩
- § 3 Abs. 2 Grundanteilverordnung 2016 in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d dritter Satz EStG 1988 – erhebliche Abweichung ab 50 %. ↩
- § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 – Vermietung von Grundstücken ist befreit, ausgenommen die Vermietung für Wohnzwecke. ↩
- § 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG 1994 – ermäßigter Steuersatz für die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke. ↩
- § 6 Abs. 1 Z 27 UStG 1994 – Kleinunternehmergrenze 55.000 Euro. ↩
- § 6 Abs. 3 UStG 1994 – schriftlicher Verzicht, Wirkung ab Beginn eines Kalenderjahres, Bindung für mindestens fünf Kalenderjahre. ↩
- § 12 Abs. 10 UStG 1994 – Berichtigungszeitraum bei Grundstücken 19 Kalenderjahre nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung, Berichtigung mit einem Zwanzigstel je Jahr, bei Lieferung für den restlichen Zeitraum spätestens in der letzten Voranmeldung. ↩
- § 1 Abs. 2 Z 3 Liebhabereiverordnung – Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. ↩
- § 2 Abs. 4 Liebhabereiverordnung – absehbarer Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. ↩
- § 2 Abs. 3 Liebhabereiverordnung – der Anlaufzeitraum nach Abs. 2 gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. ↩
- § 6 Liebhabereiverordnung – umsatzsteuerliche Liebhaberei kann nur bei Betätigungen im Sinn des § 1 Abs. 2 vorliegen. ↩
- § 21 Abs. 1 MRG – abschließende Aufzählung der Betriebskosten; die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist darin nicht enthalten. ↩
- § 22 MRG – anrechenbar ist nur der nach § 15a Abs. 3 Z 1 MRG geltende Betrag je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. ↩
- § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 – Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass die Wohnung dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient hat. ↩
- § 30a Abs. 1 EStG 1988 – besonderer Steuersatz von 30 % für Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen. ↩
Stand: 2. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.