Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Sie übernehmen den vereinbarten Mietzins, die Befristung, die Kaution und alle Nebenabreden, ob Sie sie kennen oder nicht. Genau deshalb ist der Mietvertrag beim Kauf einer vermieteten Wohnung die wichtigste Unterlage, wichtiger als das Exposé und wichtiger als der Grundriss.
Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, der Vertrag läuft unverändert weiter Sie übernehmen: Mietzins, Befristung, Kaution, Wertsicherung, Nebenabreden Auch die Fehler: eine unwirksame Befristung macht den Vertrag unbefristet, und zwar von Anfang an Preisabschlag: je nach Mietzinsniveau und Restlaufzeit, bei weit untermarktigen Altverträgen erheblich Eigenbedarf: im MRG-Vollanwendungsbereich sehr eng, kein einfacher Weg zur freien Wohnung Kaution: muss vom Verkäufer übergeben werden, gehört in den Kaufvertrag Steuerlich: keine Hauptwohnsitzbefreiung beim späteren Verkauf, solange Sie nicht selbst dort wohnen
Was Sie tatsächlich übernehmen
Mit dem Eigentum geht die Vermieterstellung auf Sie über. Konkret bedeutet das:
Alle Fehler des Voreigentümers. Sie übernehmen den Vertrag so, wie er ist, samt allem, was daran falsch gemacht wurde. Der häufigste Fall ist eine unwirksame Befristung. Sie wirkt bei Wohnungen nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist, der Endtermin datumsmäßig bestimmt ist und die Dauer mindestens drei Jahre beträgt, und dasselbe gilt für jede einzelne Verlängerung. Fehlt eines dieser Elemente, ist der Vertrag unbefristet, und zwar von Beginn an. Aus der Wohnung, die Sie in zwei Jahren frei zu bekommen glaubten, wird damit eine Wohnung, die Sie nur noch aus den gesetzlichen Kündigungsgründen loswerden. Diese Regeln gelten nicht nur für Altbauten, sondern auch für Neubau-Eigentumswohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG.
Nach demselben Muster wirken andere Vertragsfehler weiter: ein zu hoch vereinbarter Mietzins, den der Mieter überprüfen lassen kann, eine nie schriftlich vereinbarte Wertsicherung, die deshalb keine Anhebung trägt, oder eine mündlich zugesagte Nutzung, die niemand dokumentiert hat. Der Voreigentümer macht den Fehler, Sie zahlen ihn.
Den Mietzins, so wie er ist. Sie können ihn nicht anheben, nur weil Sie mehr bezahlt haben als der Voreigentümer. Möglich sind nur die im Vertrag vereinbarte Wertsicherung und die gesetzlich vorgesehenen Anhebungen. Ein Altvertrag mit 4 Euro pro Quadratmeter bleibt ein Altvertrag mit 4 Euro.
Die Befristung, sofern sie hält. Ein unbefristeter Vertrag bedeutet, dass Sie den Mieter nur aus den gesetzlich anerkannten Gründen kündigen können. Ein wirksam befristeter Vertrag hat einen Endpunkt, dafür gilt bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich ein Befristungsabschlag beim zulässigen Mietzins. Prüfen Sie die gesamte Vertragskette, nicht nur die zuletzt unterschriebene Verlängerung.
Die Kaution. Sie schulden dem Mieter am Vertragsende die Rückzahlung, also muss der Verkäufer sie Ihnen übergeben. Das gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, sonst zahlen Sie am Ende eine Kaution zurück, die Sie nie bekommen haben.
Alle Nebenabreden. Zusagen zur Nutzung des Gartens, ein zugesagter Parkplatz, die Erlaubnis zur Tierhaltung, eine mündlich zugesicherte Renovierung: Was der Voreigentümer vereinbart hat, bindet Sie. Deshalb reicht der Hauptvertrag nicht, Sie brauchen sämtliche Zusatzvereinbarungen.
Die Erhaltungspflichten. Ernste Schäden des Hauses und die Erneuerung einer defekten Heiztherme liegen beim Vermieter, also ab dem Übergang bei Ihnen. Was das im Detail heißt, steht im Beitrag Wohnung vermieten in Wels.
Der Preis: Wie viel Abschlag ist gerechtfertigt?
Eine vermietete Wohnung ist für Eigennutzer praktisch unverkäuflich und für Anleger nur so viel wert, wie sie an Ertrag bringt. Der Abschlag gegenüber einer freien Wohnung hängt an drei Fragen:
| Konstellation | Wirkung auf den Preis |
|---|---|
| Marktüblicher Mietzins, befristet, Ende absehbar | geringer Abschlag |
| Marktüblicher Mietzins, unbefristet | moderater Abschlag, Ertrag stimmt aber |
| Weit untermarktiger Altmietzins, unbefristet | erheblicher Abschlag |
| Mieter hoch betagt, Altvertrag | schwer kalkulierbar, spekulativer Aufschlag am Markt üblich |
Bewertet wird eine vermietete Wohnung nach dem Ertragswertverfahren, nicht nach Vergleichspreisen freier Wohnungen. Die Mechanik dahinter erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?. Kurz gesagt: Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Ertrag, und der ist bei einem Altvertrag eben niedrig.
Rechnen Sie niemals mit der Marktmiete, wenn ein Altvertrag läuft. Der verbreitetste Anfängerfehler bei Anlegerwohnungen ist die Kalkulation nach dem Motto „der Mieter zieht schon irgendwann aus, dann vermiete ich neu". Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Kündigung durch den Vermieter nur aus taxativ aufgezählten Gründen möglich, und Eigenbedarf ist dort an enge Voraussetzungen geknüpft, inklusive der Pflicht, Ersatz zu beschaffen. Wer auf den Auszug spekuliert, kauft ein Risiko, keine Rendite.
Wann Sie selbst einziehen können
Diese Frage stellen Käufer am häufigsten, und die Antwort fällt meist ernüchternd aus.
Bei befristeten Verträgen warten Sie das Ende der Befristung ab. Das ist der saubere Weg, er erfordert nur Geduld. Prüfen Sie im Vertrag, ob die Befristung wirksam vereinbart wurde, denn eine unwirksame Befristung führt in den unbefristeten Vertrag.
Bei unbefristeten Verträgen im Vollanwendungsbereich ist die Eigenbedarfskündigung möglich, aber an strenge Voraussetzungen gebunden und in der Praxis mühsam. Je nach Konstellation muss dem Mieter Ersatz beschafft werden. Rechnen Sie mit einem gerichtlichen Verfahren und einem offenen Ausgang.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, ist die Position des Vermieters komfortabler, weil dort das allgemeine Vertragsrecht gilt.
Die einvernehmliche Lösung ist oft die schnellste: eine Auflösungsvereinbarung gegen Abschlagszahlung. Das ist kein Makel, sondern eine übliche und für beide Seiten kalkulierbare Variante. Rechnen Sie den Betrag in Ihre Kaufpreisüberlegung ein, statt ihn zu verdrängen.
Was Sie vor dem Kaufanbot prüfen
- Vollständiger Mietvertrag samt aller Zusatzvereinbarungen und Nachträge
- Befristung: wirksam schriftlich vereinbart, Restlaufzeit, bereits erfolgte Verlängerungen
- Aktuelle Mietzinsvorschreibung und die tatsächlichen Zahlungseingänge der letzten zwölf Monate
- Wertsicherung: vereinbart, und wurde sie tatsächlich durchgesetzt? Eine jahrelang nicht angewandte Indexklausel bedeutet stillen Verzicht
- Kaution: Höhe, Veranlagung, Übergabe im Kaufvertrag geregelt
- Zahlungsverhalten und offene Rückstände
- Mietzins-Regime: freier Mietzins, Richtwert oder WGG-Bindung. Gerade bei ehemaligen Genossenschaftswohnungen kann die Miete dauerhaft gedeckelt sein, siehe Genossenschaftswohnung kaufen
- Rücklage und Sanierungsfahrplan der Eigentümergemeinschaft
Verlangen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung eine schriftliche Mieterauskunft des Verkäufers, in der Mietzins, Befristung, Kaution, Rückstände und alle Nebenabreden aufgelistet und vom Verkäufer bestätigt werden. Diese Erklärung gehört in den Kaufvertrag. Sie ersetzt keine Prüfung, verschiebt aber die Haftung dorthin, wo das Wissen sitzt. Wenn ein Verkäufer sich weigert, das zu unterschreiben, ist das die eigentliche Auskunft.
Die Rechnung: Wann sich der Kauf trägt
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, worauf es ankommt. Zwei Wohnungen, gleiche Größe, gleiche Lage, gleicher Zustand:
| Wohnung A | Wohnung B | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 € | 180.000 € |
| Mietvertrag | marktüblich, 750 € netto | Altvertrag, 420 € netto |
| Jahresnettomiete | 9.000 € | 5.040 € |
| Bruttorendite | rund 4,1 % | rund 2,8 % |
Wohnung B wirkt im Exposé günstiger und ist die schlechtere Investition, solange der Vertrag läuft. Wer bei B mit der Marktmiete rechnet und auf einen baldigen Auszug hofft, kauft eine Hoffnung, keine Rendite.
Die Rechnung dreht sich nur unter zwei Bedingungen: wenn die Befristung bald endet und ein marktüblicher Neuvertrag möglich ist, oder wenn der Preisabschlag so groß ist, dass er den Ertragsnachteil über die erwartete Restlaufzeit ausgleicht. Beides lässt sich rechnen, wenn Mietvertrag und Restlaufzeit auf dem Tisch liegen.
Nicht vergessen: Von der Bruttorendite gehen noch Instandhaltung, nicht überwälzbare Kosten, Leerstandsrisiko und die Einkommensteuer ab. Wie diese Rechnung vollständig aussieht, steht im Beitrag Wohnung vermieten in Wels.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 1. August 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.