Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es eine zweite Ausnahme von der Immobilienertragsteuer, die deutlich weniger bekannt ist: die Herstellerbefreiung. Sie befreit die Veräußerung „im Privatvermögen selbst hergestellter Gebäude", soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht der Erzielung von Einkünften gedient haben.1 Zwei Einschränkungen in diesem Satz entscheiden fast jeden Fall.
Befreit ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden1 Selbst hergestellt heißt: Errichtung, also „Hausbau" nach der Verkehrsauffassung2 Nur die erstmalige Errichtung eines Objekts ist erfasst2 Der Begriff ist eng auszulegen, ausdrücklich nicht weit3 Kein Hausbau: Sanierung, Renovierung, Dachbodenausbau3 Zehnjahresregel: keine Vermietung in den letzten zehn Jahren1 Auch Verluste zählen als Erzielung von Einkünften4
Die erste Einschränkung: nur das Gebäude
Der Gesetzeswortlaut befreit selbst hergestellte Gebäude. Anders als bei der Hauptwohnsitzbefreiung fehlt der Zusatz „samt Grund und Boden".1
Der Grundanteil bleibt also steuerpflichtig. Bei einem Haus, das vor Jahrzehnten auf einem damals günstig erworbenen Grundstück errichtet wurde, liegt genau dort der größte Wertzuwachs. Die Befreiung wirkt damit oft auf den kleineren Teil des Erlöses.
Praktisch heißt das: Der Verkaufserlös muss aufgeteilt werden, und zwar nach denselben Regeln wie bei der Hauptwohnsitzbefreiung, also grundsätzlich nach dem Sachwertverhältnis. Wie das funktioniert, steht im Beitrag Hauptwohnsitzbefreiung und Grundstück.
Die zweite Einschränkung: was „selbst hergestellt" bedeutet
Hier liegt die eigentliche Hürde, und der Verwaltungsgerichtshof ist ungewöhnlich deutlich.
Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt nur dann vor, wenn die Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, also als „Hausbau" anzusehen sind, und nicht etwa als Haussanierung oder Hausrenovierung. Grundsätzlich erfasst die Befreiung nur die erstmalige Errichtung eines Objekts. Und sie ist aus verfassungsrechtlichen Überlegungen nicht weit auszulegen.3
Daraus folgen drei Klarstellungen, die in der Praxis regelmäßig überraschen:
Herstellungsaufwand allein genügt nicht. Baumaßnahmen, die zur Änderung der Wesensart des Gebäudes führen und damit Herstellungsaufwand darstellen, erfüllen im Allgemeinen den Tatbestand des selbst hergestellten Gebäudes noch nicht.2
Mehr Wohnfläche allein genügt nicht. Auch eine erhebliche Erhöhung der zu Wohnzwecken nutzbaren Fläche begründet noch keine neue Herstellung.3
Der Dachbodenausbau genügt nicht. Ein Dachbodenausbau beziehungsweise die Herstellung von Dachgeschoßwohnungen ist kein „Hausbau" im Sinne der erstmaligen Errichtung, selbst wenn die gesamte Dachhaut und der Dachstuhl entfernt werden mussten.3
Auch der Zustand beim Ankauf hilft nicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat ausdrücklich betont, dass es für die Beurteilung nicht darauf ankommt, ob das Gebäude bei seiner Anschaffung „schon verwendbar" war. Wer ein Abbruchobjekt kauft und praktisch neu aufbaut, argumentiert also gegen eine gefestigte Linie.3 Entscheidend bleibt, ob nach der Verkehrsauffassung ein Haus gebaut wurde oder ein bestehendes umgebaut.
Die Zehnjahresregel und ihre Falle
Die Befreiung gilt nur, soweit das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.1 Wer selbst gebaut und später vermietet hat, verliert sie anteilig.
Die Falle steckt im Wort „Einkünfte". Der Verwaltungsgerichtshof hat 2022 entschieden: Ein Gebäude dient auch dann der Erzielung von Einkünften, wenn diese Einkünfte negativ sind.4
Das trifft genau jene, die es am wenigsten erwarten. Wer nach der Fertigstellung ein paar Jahre mit Verlust vermietet hat, weil Zinsen und Abschreibung die Miete überstiegen, hat trotzdem Einkünfte erzielt. Die Befreiung ist für diesen Zeitraum weg.
Wo die Befreiung wirklich hilft
- Beim selbst errichteten Einfamilienhaus, das nie vermietet war, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung nicht greift, etwa weil der Hauptwohnsitz nicht aufgegeben wird oder die Fristen nicht erfüllt sind
- Beim Zweitwohnsitz, den man selbst gebaut und ausschließlich privat genutzt hat
- Beim Neubau auf geerbtem Grund, wo der Grundanteil ohnehin die alte Anschaffung des Rechtsvorgängers trägt
In allen drei Fällen bleibt der Gebäudeanteil steuerfrei, während für den Grundanteil die normalen Regeln gelten. Den Überblick dazu gibt der Beitrag Immobilienertragsteuer in Österreich.
Die beiden Befreiungen im Vergleich
| Hauptwohnsitzbefreiung | Herstellerbefreiung | |
|---|---|---|
| Was ist befreit | Gebäude und Grund im Bauplatzausmaß | nur das Gebäude |
| Voraussetzung | Hauptwohnsitz über 2 bzw. 5 Jahre, Aufgabe | selbst errichtet, also „Hausbau" |
| Vermietung schädlich | nein | ja, für die letzten zehn Jahre |
| Typischer Anwendungsfall | Eigenheim, in dem gewohnt wurde | Zweitwohnsitz, selbst gebautes Objekt ohne Wohnsitz |
Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, ist sie fast immer die bessere, weil sie den Grundanteil im Bauplatzausmaß mitnimmt. Die Herstellerbefreiung ist der Auffangtatbestand für alle, bei denen die Wohnsitzvoraussetzungen nicht erfüllt sind. Details zur ersten Variante stehen im Beitrag Hauptwohnsitzbefreiung und Grundstück.
Warum die Unterlagen Jahrzehnte überdauern müssen
Die Befreiung hängt an einem Nachweis über einen Vorgang, der beim Verkauf oft dreißig Jahre zurückliegt. Wer nicht belegen kann, dass er errichtet hat, bekommt sie nicht.
In die dauerhafte Ablage gehören deshalb:
- Baubewilligung und Einreichplan mit Datum
- Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung
- Rechnungen der ausführenden Unternehmen, zumindest die Schlussrechnungen
- Fotodokumentation vom Rohbau
- bei späteren Um- und Zubauten eine getrennte Ablage, weil diese Maßnahmen für sich genommen keine Herstellung begründen2
Der letzte Punkt ist der wichtigste. Wer Errichtung und spätere Umbauten in einem Ordner vermischt, macht es dem Prüfer leicht, das Ganze als Sanierung zu lesen. Und Sanierung ist nach der Rechtsprechung ausdrücklich kein Hausbau.3
Warum die Befreiung so selten greift
In der Beratungspraxis scheitert sie fast immer an einem von drei Punkten, und alle drei lassen sich vorher prüfen.
Der Grundanteil fehlt. Bei einem Haus aus den Achtzigerjahren steckt der größte Wertzuwachs im Grund, nicht im Gebäude. Die Befreiung nimmt genau diesen Teil nicht mit. Bei einem Erlös von 600.000 Euro und einem Grundanteil von 40 Prozent bleiben 240.000 Euro in der Steuerpflicht, für die dann die üblichen Regeln gelten.
Es war eine Sanierung. Wer ein bestehendes Objekt entkernt und neu aufbaut, hat nach der Verkehrsauffassung saniert, nicht gebaut. Das gilt auch bei sehr weitgehenden Maßnahmen.3
Es wurde zwischendurch vermietet. Zehn Jahre sind lang, und auch Jahre mit Verlust zählen.4 Wer nach der Fertigstellung ein paar Jahre vermietet und danach selbst genutzt hat, verliert die Befreiung anteilig für diesen Zeitraum.
Greift sie dagegen, ist sie wertvoll, weil sie keine Wohnsitzvoraussetzung kennt. Sie ist damit die einzige Befreiung, die auch beim selbst gebauten Zweitwohnsitz oder beim Ferienhaus in Frage kommt.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988 – von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von im Privatvermögen selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. ↩
- VwGH 22.02.2022, Ra 2020/15/0001, unter Verweis auf VwGH 20.09.2001, 98/15/0071, VwSlg 7649 F/2001, und VwGH 25.04.2012, 2008/13/0128, VwSlg 8713 F/2012 – Baumaßnahmen, die als Herstellungsaufwendungen zur Änderung der Wesensart des Gebäudes führen, erfüllen im Allgemeinen noch nicht den Tatbestand des selbst hergestellten Gebäudes. Ein solches liegt nur vor, wenn die Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, somit als „Hausbau" angesehen werden; grundsätzlich erfasst die Befreiung nur die erstmalige Errichtung eines Objektes. ↩
- VwGH 24.09.2014, 2010/13/0154 – die Befreiungsbestimmung ist aus verfassungsrechtlichen Überlegungen nicht weit auszulegen; „Hausbau" ist von Haussanierung und Hausrenovierung abzugrenzen. Für die Beurteilung kommt es nicht darauf an, ob das Gebäude bei seiner Anschaffung „schon verwendbar" war (VwGH 25.02.2003, 2000/14/0017). Eine auch erhebliche Erhöhung der zu Wohnzwecken nutzbaren Flächen begründet noch keine neue Herstellung (VwGH 02.06.2004, 99/13/0133). Ein Dachbodenausbau beziehungsweise die Herstellung von Dachgeschoßwohnungen stellt keinen Hausbau im Sinne der erstmaligen Errichtung dar, selbst wenn die gesamte Dachhaut und der Dachstuhl entfernt werden mussten (VwGH 25.04.2012, 2008/13/0128). ↩
- VwGH 19.10.2022, Ro 2020/15/0017 – ein Gebäude dient auch dann der „Erzielung von Einkünften" im Sinne der Herstellerbefreiung des § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988, wenn diese Einkünfte negativ sind. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.