Die Umwidmung von Grünland in Bauland ist der größte Wertsprung, den ein Grundstück machen kann. Seit 2025 greift der Gesetzgeber ein zweites Mal darauf zu. Der Umwidmungszuschlag erhöht nicht den Steuersatz, sondern die Bemessungsgrundlage, und deshalb wird er regelmäßig unterschätzt.
Höhe: 30 % Zuschlag auf die positiven Einkünfte aus dem Verkauf1 Betroffen: Umwidmungen nach dem 31. Dezember 20241 Betrifft nur den umgewidmeten Grund und Boden, nicht das Gebäude1 Deckel: Einkünfte plus Zuschlag dürfen den Veräußerungserlös nicht übersteigen1 Der Steuersatz bleibt bei 30 %2 Nicht betroffen: Umwidmungen bis Ende 2024, auch wenn später verkauft wird1
Wie der Zuschlag rechnet
Er wird auf die positiven Einkünfte aufgeschlagen, also auf den bereits ermittelten Gewinn, und zwar nach allen anderen Regeln der Gewinnermittlung.1
Ein Beispiel für Altvermögen, das nach der Umwidmung verkauft wird. Bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 werden die Anschaffungskosten pauschal mit 40 Prozent des Erlöses angesetzt, ab 2027 mit 30 Prozent.3
| ohne Zuschlag | mit Umwidmungszuschlag | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös | 500.000 € | 500.000 € |
| Pauschale Anschaffungskosten (40 %) | 200.000 € | 200.000 € |
| Einkünfte | 300.000 € | 300.000 € |
| Umwidmungszuschlag 30 % | — | + 90.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 300.000 € | 390.000 € |
| Steuer bei 30 % | 90.000 € | 117.000 € |
27.000 Euro mehr, ohne dass sich am Verkauf etwas geändert hat. Bezogen auf den Erlös steigt die Belastung von 18 auf 23,4 Prozent.
Der Zuschlag trifft zusätzlich zu der ab 2027 wirksamen Verschärfung. Ab 1. Jänner 2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten bei umgewidmeten Grundstücken von 40 auf 30 Prozent des Erlöses.3 Wer 2027 verkauft und nach 2024 umgewidmet hat, bekommt beides. Aus 300.000 Euro Einkünften im Beispiel oben würden dann 350.000, plus 105.000 Zuschlag, also 455.000 Euro Bemessungsgrundlage. Die Rechnung dazu steht im Beitrag ImmoESt 2027.
Wo die Grenze liegt
Das Gesetz zieht eine Obergrenze ein, die in der Praxis selten, aber dann entscheidend greift: Der Zuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus positiven Einkünften und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt.1
Bei Altvermögen mit pauschalen Anschaffungskosten von 40 Prozent kann das nicht passieren, weil 60 plus 18 Prozent unter 100 bleiben. Ab 2027, mit 30 Prozent Pauschale, sind es 70 plus 21 Prozent, also 91 Prozent. Auch das bleibt darunter. Relevant wird der Deckel dort, wo die tatsächlichen Anschaffungskosten sehr niedrig sind und nach der Regelmethode gerechnet wird, etwa bei einem geerbten Grundstück, das der Rechtsvorgänger vor Jahrzehnten fast geschenkt bekommen hat.
Was als Umwidmung gilt
Der Zuschlag knüpft an denselben Umwidmungsbegriff an wie die Pauschalbesteuerung.1 Gemeint ist eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung im Umfang einer Widmung als Bauland ermöglicht, und zwar nach dem letzten entgeltlichen Erwerb.3
Daraus folgt zweierlei. Eine Umwidmung, die schon vor dem Kauf stattgefunden hat, löst nichts aus. Und eine Widmungsänderung innerhalb des Baulands, etwa von Wohngebiet in gemischtes Baugebiet, ist keine Umwidmung in diesem Sinn.
Wie eine Umwidmung im Verkaufsprozess sonst noch wirkt, steht im Beitrag Grundstück verkaufen.
Das Datum der Umwidmung ist ab jetzt ein Vertragsdatum wie jedes andere. Lassen Sie sich von der Gemeinde den Beschluss samt Datum geben und legen Sie ihn zum Kaufakt. Bei Umwidmungen rund um den Jahreswechsel 2024/2025 entscheidet dieses Datum über 30 Prozent Zuschlag, und die Beweislast liegt bei Ihnen.
Wen es besonders trifft
Landwirte mit Baulandreserven. Der klassische Fall: Ein Streifen Grünland wird umgewidmet, ein Teil davon verkauft. Genau dort ist der Wertsprung am größten und damit auch der Zuschlag.
Erben von Grundstücken. Bei unentgeltlichem Erwerb wandert der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers mit. Wird nach dem Erbfall umgewidmet und verkauft, greift der Zuschlag ebenso.
Wer ohnehin verkaufen wollte. Die Kombination aus Zuschlag seit 2025 und niedrigeren Pauschalen ab 2027 macht den Verkaufszeitpunkt zu einer Rechenfrage. Maßgeblich ist der Abschluss des Kaufvertrags, nicht der Zahlungseingang.
Was der Zuschlag für den Verkaufszeitpunkt bedeutet
Zwei Stichtage wirken jetzt zusammen, und sie ziehen in dieselbe Richtung.
| Konstellation | Belastung |
|---|---|
| Umwidmung bis 2024, Verkauf bis Ende 2026 | Pauschale 40 %, kein Zuschlag |
| Umwidmung bis 2024, Verkauf ab 2027 | Pauschale 30 %, kein Zuschlag |
| Umwidmung ab 2025, Verkauf bis Ende 2026 | Pauschale 40 %, plus 30 % Zuschlag |
| Umwidmung ab 2025, Verkauf ab 2027 | Pauschale 30 %, plus 30 % Zuschlag |
Für den Zuschlag zählt das Umwidmungsdatum, für die Pauschale das Verkaufsdatum. Wer bereits umgewidmet hat und ohnehin verkaufen will, hat damit einen konkreten Grund, das Verpflichtungsgeschäft nicht ins neue Jahr rutschen zu lassen. Maßgeblich ist der Abschluss des Kaufvertrags, nicht der Zahlungseingang.
Wie Sie das Umwidmungsdatum belegen
Der Zuschlag hängt an einem einzigen Datum, und dieses Datum steht nicht im Grundbuch. Es ergibt sich aus dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde und dem zugehörigen Gemeinderatsbeschluss samt aufsichtsbehördlicher Genehmigung.
Holen Sie sich deshalb rechtzeitig:
- den Flächenwidmungsplanauszug mit der aktuellen Widmung
- den Beschluss des Gemeinderats mit Datum
- bei älteren Widmungen den Nachweis, dass die Bebauungsmöglichkeit bereits vor dem letzten entgeltlichen Erwerb bestand, weil dann gar keine Umwidmung im steuerlichen Sinn vorliegt3
Bei Umwidmungen rund um den Jahreswechsel 2024/2025 entscheidet dieses Blatt über 30 Prozent Zuschlag. Es gehört in den Kaufakt, nicht in eine Lade.
Was das für die Preisverhandlung heißt
Der Zuschlag verändert die Rechnung des Verkäufers, nicht die des Käufers. Genau deshalb taucht er in Verhandlungen oft zu spät auf.
Ein Beispiel aus dem Zentralraum: 1.200 m² Grünland, 2025 in Bauland umgewidmet, Verkauf um 420.000 Euro. Bei Altvermögen und pauschalen Anschaffungskosten von 40 Prozent bleiben 252.000 Euro Einkünfte, dazu 75.600 Euro Zuschlag. Bei 30 Prozent Steuersatz sind das 98.280 Euro statt 75.600 Euro ohne Zuschlag.
Wer diese Zahl erst nach der Unterschrift kennt, hat 22.680 Euro nicht eingepreist. Wer sie vorher kennt, kann sie in die Preisfindung nehmen oder den Verkauf anders takten. Beides ist besser als die Überraschung im Folgejahr.
Bei einer Bewertung durch uns wird der Punkt mitgerechnet, sobald die Widmungshistorie bekannt ist. Was eine Bewertung sonst noch klärt, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 30 Abs. 6a EStG 1988 – im Fall einer nach dem 31. Dezember 2024 erfolgten Umwidmung eines Grundstücks im Sinne des Abs. 4 Z 1 zweiter und dritter Satz sind die sich aus Abs. 3 bis 6 ergebenden positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen. Der Zuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus positiven Einkünften und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt. Nach § 124b Z 473 EStG 1988 ist die Bestimmung erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 anzuwenden. ↩
- § 30a Abs. 1 EStG 1988 – Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 %. ↩
- § 30 Abs. 4 Z 1 EStG 1988 – bei einer Umwidmung des Grundstückes nach dem 31. Dezember 1987 sind die Anschaffungskosten pauschal anzusetzen; der Prozentsatz sinkt nach § 30 Abs. 4 in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026 mit Wirkung für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 von 40 auf 30 % des Veräußerungserlöses (§ 124b Z 498 EStG 1988). Als Umwidmung gilt eine Widmungsänderung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, die erstmals eine Bebauung im Umfang einer Widmung als Bauland ermöglicht. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.