Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die wichtigste Ausnahme von der Immobilienertragsteuer. Sie befreit „Eigenheime oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden".1 Genau diese drei Wörter haben zwei Fragen offengelassen, die inzwischen beantwortet sind, und beide betreffen sehr viel Geld.
Zwei Wege: 2 Jahre durchgehend seit Anschaffung, oder 5 von 10 Jahren1 Immer nötig: der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden2 Mitbefreiter Grund: nur im Ausmaß, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist3 In der Praxis: rund 1.000 m², vom VwGH 2024 nicht beanstandet4 Die Frist zum Ausziehen: angemessen nach dem Einzelfall, auch über ein Jahr2 Aufteilung des Erlöses: nach der Sachwertmethode, nicht nach der Differenzmethode5
Der Garten ist nicht automatisch mitbefreit
Der Gesetzeswortlaut nennt kein Flächenausmaß. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Lücke 2017 gefüllt: Dem begünstigten Eigenheim ist Grund und Boden in jenem Ausmaß zuzuordnen, das „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist". Nur in diesem Ausmaß erstreckt sich die Befreiung auf den mitveräußerten Grund. Die Beurteilung erfolgt nach der Verkehrsauffassung.3
Woher die Zahl 1.000 kommt, sagt das Gesetz nicht. Sie stammt aus der Verwaltungspraxis und wurde vom Verwaltungsgerichtshof 2024 in einem Fall, in dem das Finanzamt genau so gerechnet hatte, nicht beanstandet.4 Damit ist sie der Maßstab, an dem sich jeder orientiert.
Was das bei einem großen Grundstück bedeutet
Der 2024 entschiedene Fall zeigt die Größenordnung. Verkauft wurde eine Liegenschaft mit 2.512 m² samt Wohnhaus und Gästehaus um 21 Millionen Euro.
| Gesamtfläche | 2.512 m² |
| Davon unter der Befreiung | 1.000 m², also 39,81 % |
| Steuerpflichtiger Grundanteil | 60,19 % |
Der auf die Gebäude entfallende Kaufpreisanteil blieb steuerfrei, der Grundanteil zu gut sechzig Prozent steuerpflichtig.4 Bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus auf 700 m² stellt sich die Frage gar nicht. Ab etwa 1.200 m² beginnt sie, Geld zu kosten, und bei Grundstücken über 2.000 m² wird sie zum Hauptthema der Verkaufsabrechnung.
Die Aufteilung erfolgt nach dem Sachwertverhältnis. Der Verwaltungsgerichtshof hat 2024 ausdrücklich bestätigt: Der Kaufpreis einer bebauten Liegenschaft ist grundsätzlich nach der Methode des Sachwertverhältnisses aufzuteilen, also durch Schätzung beider Verkehrswerte und Aufteilung im Verhältnis. Die Differenzmethode, bei der der Gebäudewert als Restgröße übrig bleibt, führt nur dann zu einem brauchbaren Ergebnis, wenn der Wert des Grund und Bodens unbedenklich feststellbar ist und der Gesamtkaufpreis weitgehend dem Verkehrswert entspricht.5 Wer über dem Verkehrswert verkauft, kann die Differenzmethode also nicht nutzen. Auch eine Aufteilung, die im Kaufvertrag frei festgelegt wird, hält dem nicht stand.
Die Frist zum Ausziehen ist keine Jahresfrist
Beide Varianten der Befreiung verlangen, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Der Sinn der Regel besteht darin, dass der Erlös ungeschmälert für einen neuen Hauptwohnsitz zur Verfügung steht.2
Weil ein neuer Wohnsitz aber nicht am Tag der Vertragsunterschrift bezugsfertig ist, räumt der Verwaltungsgerichtshof eine angemessene Frist ein. Und er sagt ausdrücklich, was viele nicht wissen: Diese Frist kann, wenn die Beschaffung des neuen Hauptwohnsitzes länger dauert, auch über ein Jahr hinausgehen.2
Die häufig zitierte Jahresfrist ist also eine Faustregel der Verwaltungspraxis, keine gesetzliche Grenze. Wer baut und deshalb zwei Jahre braucht, hat ein Argument. Er braucht dafür allerdings Belege: Kaufvertrag oder Baubewilligung für den neuen Wohnsitz, Bauzeitplan, Nachweis des tatsächlichen Umzugs.
Dokumentieren Sie die Absicht vor dem Verkauf. Steht bei der Veräußerung bereits fest, dass der Hauptwohnsitz gewechselt wird, kommt Ihnen die angemessene Frist zu.2 Ein Kaufanbot für die neue Wohnung, ein Bauauftrag oder eine Anmeldung bei der Genossenschaft aus der Zeit vor dem Verkauf ist mehr wert als jede spätere Erklärung.
Die zwei Varianten im Vergleich
| Variante a | Variante b | |
|---|---|---|
| Dauer | mindestens 2 Jahre durchgehend | mindestens 5 Jahre durchgehend |
| Zeitraum | ab Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung | innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung |
| Hauptwohnsitz aufgeben | ja | ja |
Variante b ist die praktisch wichtigere, weil sie auch dann greift, wenn zwischendurch woanders gewohnt wurde. Sie hilft außerdem beim geerbten Elternhaus nicht, weil der Erbe die Fristen selbst erfüllt haben muss. Was in dieser Konstellation gilt, steht im Beitrag Immobilie geerbt.
Was Sie vor dem Verkauf klären sollten
Die Befreiung entscheidet sich nicht bei der Steuererklärung, sondern beim Kaufvertrag. Fünf Punkte gehören davor geklärt.
Die Grundstücksgröße. Alles über rund 1.000 m² ist beim Grundanteil steuerpflichtig. Bei einem Grundstück von 2.000 m² und einem Grundanteil von 300.000 Euro sind das rund 150.000 Euro Bemessungsgrundlage und damit 45.000 Euro Steuer. Diese Zahl gehört in die Preisüberlegung, nicht in die Nachbetrachtung.
Die Bewertung für die Aufteilung. Weil nach dem Sachwertverhältnis aufzuteilen ist, brauchen Sie belastbare Verkehrswerte für Grund und Gebäude getrennt.5 Ein Gutachten, das nur einen Gesamtwert nennt, hilft dabei nicht. Welche Verfahren dafür in Frage kommen, steht im Beitrag Was ist meine Immobilie wert?.
Der Nachweis der Wohnsitzjahre. Melderegisterauszug, aber auch Energieabrechnungen und Versicherungspolizzen. Bei der Fünfjahresvariante innerhalb von zehn Jahren zählt jeder Monat.
Der Beleg für den neuen Hauptwohnsitz. Kaufanbot, Bauauftrag oder Anmeldung, datiert vor dem Verkauf. Das ist die Grundlage für die angemessene Frist.2
Die Reihenfolge bei mehreren Objekten. Wer gleichzeitig ein befreites und ein steuerpflichtiges Objekt verkauft, sollte die Erlöse sauber trennen. Eine pauschale Aufteilung über beide Liegenschaften hinweg hält der objektiven Betrachtung nicht stand.
Wenn nur ein Teil verkauft wird
Häufiger Fall im Zentralraum: Vom großen Grundstück wird eine Bauparzelle abgetrennt und verkauft, das Haus bleibt. Hier greift die Hauptwohnsitzbefreiung für die abgetrennte Fläche in aller Regel nicht, weil sie nicht gemeinsam mit dem Eigenheim veräußert wird und weil sie über das als Bauplatz erforderliche Ausmaß hinausgeht.3
Der Verkauf der Restfläche ist damit ein gewöhnlicher Grundstücksverkauf. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag Grundstück verkaufen. Kommt eine Umwidmung dazu, wird es teurer, siehe Umwidmungszuschlag.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 – von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (lit. a) oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend (lit. b), und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. ↩
- VwGH 22.02.2024, Ra 2022/13/0091 – Voraussetzung ist die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Dem Veräußerer ist für die Adaptierung beziehungsweise Errichtung des neuen Hauptwohnsitzes eine angemessene Frist einzuräumen; steht bei der Veräußerung die Absicht, den Hauptwohnsitz zu wechseln, bereits fest, kommt ihm eine den Umständen des Einzelfalls nach angemessene Frist zu, die auch über ein Jahr hinausgehen kann (unter Verweis auf VwGH 01.06.2017, Ro 2015/15/0006). ↩
- VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025 – die Befreiungsbestimmung ist dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim Grund und Boden in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist"; nur in diesem Ausmaß erstreckt sich die Steuerbefreiung auf den mitveräußerten Grund und Boden. Die Beurteilung erfolgt nach der Verkehrsauffassung. ↩
- VwGH 24.04.2024, Ro 2022/15/0044 – Finanzamt und Bundesfinanzgericht gingen davon aus, dass die Befreiung nur für eine Grundstücksfläche von 1.000 m² zusteht; eine Rechtsverletzung war für den Verwaltungsgerichtshof nicht erkennbar. Im Fall wurde eine Liegenschaft von 2.512 m² um 21 Mio. Euro veräußert; 1.000 m² entsprachen 39,81 % der Fläche, der übrige Grundanteil blieb steuerpflichtig. ↩
- VwGH 24.04.2024, Ro 2022/15/0044 – die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft ist grundsätzlich nach der Methode des Sachwertverhältnisses vorzunehmen, wobei jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens und des Gebäudes zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen ist (unter Verweis auf VwGH 16.09.2015, Ro 2014/13/0008). Die Differenzmethode kann nur dann zu einem wirklichkeitsnahen Ergebnis führen, wenn der Wert von Grund und Boden unbedenklich festgestellt werden kann und der tatsächliche Gesamtkaufpreis weitestgehend dem Verkehrswert entspricht (VwGH 19.12.2013, 2012/15/0033). ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.