Immobilienverkäufe mit Verlust gibt es häufiger, als der Markt vermuten lässt: die Anlegerwohnung aus dem Boomjahr, das Objekt mit unerkanntem Sanierungsstau, die Notveräußerung. Steuerlich ist die Behandlung dieser Verluste asymmetrisch, und die Regel dazu kennt kaum jemand, bevor er sie braucht.
Kürzung: der Verlust wird auf 60 % gekürzt1 Verteilung: gleichmäßig auf das Jahr der Entstehung und die folgenden 14 Jahre1 Verrechnung nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung1 Wahlrecht: stattdessen der gesamte gekürzte Verlust im Entstehungsjahr1 Nicht möglich: Verrechnung mit Lohn, Gewinn oder Kapitalerträgen Gilt auch bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption1
Die Grundregel
Führen private Grundstücksveräußerungen, auf die der besondere Steuersatz anwendbar ist, in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, dann wird dieser Verlust:1
- auf 60 Prozent gekürzt,
- gleichmäßig auf das Entstehungsjahr und die folgenden vierzehn Jahre verteilt,
- und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen, soweit diese aus der Vermietung von Grundstücken stammen.
Zuerst wird also innerhalb des Jahres saldiert. Nur wenn insgesamt ein Verlust bleibt, greift die Regel. Wer im selben Jahr eine Immobilie mit Gewinn und eine mit Verlust verkauft, verrechnet die beiden zuerst gegeneinander.
Was das in Zahlen bedeutet
Ein Verlust von 100.000 Euro aus dem Verkauf einer Anlegerwohnung, daneben laufende Mieteinkünfte aus einem anderen Objekt.
| Verteilung auf 15 Jahre | Wahlrecht: alles im ersten Jahr | |
|---|---|---|
| Verlust | 100.000 € | 100.000 € |
| Nach Kürzung auf 60 % | 60.000 € | 60.000 € |
| Verrechenbar im ersten Jahr | 4.000 € | 60.000 € |
| Verrechenbar in den Folgejahren | je 4.000 € über 14 Jahre | — |
Vierzig Prozent des Verlustes sind in beiden Fällen endgültig verloren. Die Frage ist nur, wann der Rest wirkt.
Das Wahlrecht, das den Unterschied macht
Der Steuerpflichtige kann beantragen, dass der gekürzte Verlust stattdessen im Verlustentstehungsjahr mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird.1
Ob sich das lohnt, hängt an einer einzigen Frage: Haben Sie im Entstehungsjahr genug Mieteinkünfte, um den Betrag aufzunehmen? Wer 60.000 Euro geltend machen will, aber nur 12.000 Euro Mieteinkünfte hat, verschenkt einen Teil der Wirkung, weil sie sich mangels Verrechnungsmöglichkeit nicht auswirkt.
Die Entscheidung fällt im Jahr der Verlustentstehung. Rechnen Sie beides durch, bevor die Erklärung abgegeben wird. Faustregel: Wer viele Mieteinkünfte hat und einen hohen Grenzsteuersatz, fährt mit dem Sofortabzug meist besser. Wer nur ein einziges vermietetes Objekt hat, verteilt besser, weil die Fünfzehntel dann über die Jahre tatsächlich Wirkung entfalten.
Wogegen der Verlust nicht verrechnet werden darf
Das ist die Einschränkung, an der die meisten Erwartungen scheitern. Der Ausgleich ist auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beschränkt.1 Nicht möglich sind daher:
- Verrechnung mit Lohneinkünften
- Verrechnung mit Gewinnen aus einem Betrieb
- Verrechnung mit Kapitaleinkünften
- Verrechnung mit dem Gewinn aus einem anderen Immobilienverkauf in einem späteren Jahr
Der letzte Punkt überrascht regelmäßig. Wer 2026 mit Verlust und 2029 mit Gewinn verkauft, kann die beiden nicht gegeneinander stellen, weil die Saldierung nur innerhalb desselben Kalenderjahres stattfindet.
Ein Verlust nützt also nur dem, der vermietet. Wer eine einzelne, selbst genutzte Immobilie mit Verlust verkauft und keine Mieteinkünfte hat, kann steuerlich gar nichts damit anfangen. Das ist bei der Entscheidung über einen Notverkauf einzupreisen, und es ist ein Argument dafür, ein Verlustobjekt nicht als letztes zu verkaufen.
Die Reihenfolge, die Geld spart
Aus der Jahressaldierung folgt eine praktische Regel für alle, die mehrere Objekte halten: Verlust- und Gewinnverkauf gehören ins selbe Kalenderjahr.
Innerhalb eines Jahres werden sie zuerst gegeneinander verrechnet, in voller Höhe und ohne die Kürzung auf 60 Prozent. Erst ein danach verbleibender Gesamtverlust wird gekürzt und verteilt. Wer den Verlustverkauf in den Dezember und den Gewinnverkauf in den Jänner legt, verschenkt genau diesen Effekt.
Maßgeblich ist dabei der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also des Kaufvertrags, nicht der Zahlungseingang. Denselben Stichtagsmechanismus beschreibt der Beitrag ImmoESt 2027.
Wie der Verlust ermittelt wird
Gerechnet wird wie beim Gewinn, nur mit umgekehrtem Vorzeichen. Ausgangspunkt ist der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Dazu kommen vier Korrekturen:
- plus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit sie nicht schon bei den Einkünften berücksichtigt wurden
- minus die geltend gemachten Abschreibungen
- minus steuerfreie Beträge nach § 28 Abs. 6 EStG
- minus die Kosten für Mitteilung und Selbstberechnung durch den Parteienvertreter
Die zweite Position ist der Grund, warum bei lange vermieteten Objekten seltener ein Verlust entsteht, als die Preisentwicklung vermuten lässt. Jede geltend gemachte Abschreibung senkt die Anschaffungskosten und hebt damit das Ergebnis. Wer zwanzig Jahre lang 1,5 Prozent abgeschrieben hat, hat die Bemessungsgrundlage um 30 Prozent des Gebäudewerts angehoben.
Der Weg über die Regelmethode
Bei Altvermögen wird üblicherweise pauschal gerechnet, und dann kann per Definition kein Verlust entstehen, weil ein fixer Prozentsatz des Erlöses als Gewinn gilt. Wer tatsächlich mit Verlust verkauft hat, muss deshalb zur Regelmethode wechseln und die tatsächlichen Anschaffungskosten nachweisen.
Das setzt voraus, dass der ursprüngliche Kaufvertrag und die Belege über spätere Investitionen noch vorhanden sind. Bei einem Objekt aus den Achtzigerjahren ist das die eigentliche Hürde, nicht die Rechtslage. Wie die beiden Methoden zusammenhängen, steht im Beitrag Immobilienertragsteuer in Österreich.
Wann ein Verlust überhaupt entsteht
Zwischen dem gefühlten und dem steuerlichen Verlust liegt oft eine große Lücke. Drei Effekte verschieben das Ergebnis nach oben.
Die Abschreibung. Jeder abgesetzte Euro senkt die Anschaffungskosten und erhöht damit das steuerliche Ergebnis. Bei einer zwanzig Jahre vermieteten Wohnung sind das 30 Prozent des Gebäudewerts.
Die Nebenkosten beim Ankauf. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragskosten gehören zu den Anschaffungskosten und wirken deshalb entlastend. Wer sie vergisst, rechnet sich ärmer, als er ist, verschenkt aber gleichzeitig Nachweise.
Die Fünfzehntel. Instandsetzungsaufwendungen erhöhen die Anschaffungskosten nur, soweit sie nicht bereits bei den Einkünften berücksichtigt wurden. Wer sie über fünfzehn Jahre abgesetzt hat, kann sie nicht ein zweites Mal ansetzen.
Ein echter steuerlicher Verlust entsteht deshalb meist nur bei kurzer Haltedauer, hohen Ankaufsnebenkosten und einem tatsächlich gefallenen Preis. Genau diese Kombination gab es bei Anlegerwohnungen, die zwischen 2021 und 2023 gekauft wurden.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 30 Abs. 7 EStG 1988 – führen private Grundstücksveräußerungen, auf die der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 1 anwendbar ist, in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser auf 60 % zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die folgenden vierzehn Jahre zu verteilen und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen, soweit diese unter § 28 Abs. 1 Z 1 und 4 fallen. Der Steuerpflichtige kann beantragen, dass stattdessen dieser gekürzte Verlust im Verlustentstehungsjahr mit solchen Einkünften ausgeglichen wird. Diese Regelungen gelten auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsoption gemäß § 30a Abs. 2. ↩
Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.