Mit dem Kreditrechner sehen Sie in wenigen Sekunden, wie hoch die Monatsrate für Ihre Immobilie ausfällt, wie viel Kredit Sie tatsächlich brauchen und was die Finanzierung über die gesamte Laufzeit kostet. Er beginnt beim Kaufpreis, nicht bei der Kreditsumme, und rechnet die österreichischen Kaufnebenkosten und die Eintragung des Pfandrechts gleich mit. So steht am Ende die Rate, die auf Sie zukommt.
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Beispielrechnung mit gleichbleibender Monatsrate je Zinsphase. Nach dem Fixzins wird die Restschuld auf die restliche Laufzeit neu verteilt. Ersetzt kein Kreditangebot.
Wie rechnet der Kreditrechner?
Der Kreditbetrag ergibt sich aus dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Kosten der Finanzierung, abzüglich Ihrer Eigenmittel. Für die Rate setzt der Rechner eine gleichbleibende Monatsrate an, wie sie bei Wohnkrediten üblich ist. Am Anfang besteht sie zum größten Teil aus Zinsen, mit jeder Rate wächst der Anteil, der die Schuld tatsächlich senkt.
Diese Sätze stecken in der Rechnung:
| Position | Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | gesetzlich1 |
| Grundbucheintragung Eigentum | 1,1 % vom Kaufpreis | gesetzlich2 |
| Vertragserrichtung und Treuhand | voreingestellt 1,5 % + 20 % USt | frei vereinbar, meist 1 bis 3 % |
| Makler | 3 % + 20 % USt | Höchstsatz3 |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % vom Pfandbetrag | gesetzlich4 |
| Bankspesen und Schätzung | voreingestellt 1 % vom Kredit | je nach Bank |
Den Pfandbetrag setzt der Rechner mit 120 Prozent der Kreditsumme an. Banken lassen im Grundbuch mehr eintragen, als sie auszahlen, weil Zinsen und Nebengebühren mitbesichert werden. Alle voreingestellten Werte lassen sich überschreiben. Wenn Sie ein Angebot Ihrer Bank in der Hand haben, tragen Sie dessen Zinssatz und Spesen ein.
Welche Posten zu den Kaufnebenkosten gehören und welche zur Finanzierung, steht ausführlich im Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete überhaupt rechnet, zeigt der Rechner Mieten oder kaufen.
Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Kredit?
Rechnen Sie mit rund 20 Prozent der Gesamtkosten, also vom Kaufpreis samt Nebenkosten. Die KIM-Verordnung, die diese Grenze zwischen 2022 und Mitte 2025 verbindlich vorgab, ist zwar ausgelaufen. Die Banken prüfen aber weiterhin nach denselben Maßstäben:
- rund 20 Prozent Eigenmittel, bezogen auf Kaufpreis und Nebenkosten
- eine Kreditrate von höchstens etwa 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens
- Laufzeiten bis üblicherweise 35 Jahre
Der Rechner zeigt Ihnen alle drei Werte an. Tragen Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen ein, sehen Sie sofort, welchen Anteil die Rate davon ausmacht.
Die Kaufnebenkosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Ihre Eigenmittel sollten deshalb mindestens die Nebenkosten abdecken, besser auch einen Teil des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro Kaufpreis über einen Makler sind das allein rund 35.000 Euro.
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Suchprofil anlegenFixzins oder variabel?
Beim Fixzins bleibt der Sollzinssatz für eine vereinbarte Zeit gleich, häufig zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre, manchmal für die gesamte Laufzeit. Ihre Rate steht damit fest, egal wie sich das Zinsniveau entwickelt. Endet die Fixzinsphase vor der Laufzeit, werden für die Restschuld neue Konditionen vereinbart. Deshalb zeigt der Rechner die Restschuld zum Ende der Fixzinsphase eigens an: Das ist der Betrag, für den Sie dann wieder einen Zinssatz brauchen. Wollen Sie für die Zeit danach mit einem anderen Satz rechnen, tragen Sie ihn unter „Zinssatz danach“ ein. Der Rechner verteilt die Restschuld dann mit diesem Satz auf die verbleibende Laufzeit und zeigt die neue Rate ab dem ersten Jahr nach dem Fixzins.
Beim variablen Zinssatz hängt die Rate an einem Referenzzinssatz, meist dem Euribor, zuzüglich eines fixen Aufschlags der Bank. Sinkt das Zinsniveau, sinkt die Rate, steigt es, steigt sie mit. Welche Variante passt, hängt davon ab, wie viel Spielraum Ihr Haushaltsbudget bei steigenden Zinsen hat.
Ein Gefühl für die Größenordnung gibt der Zinsregler: Bei 300.000 Euro Kredit über 30 Jahre macht ein halber Prozentpunkt mehr, also 4,0 statt 3,5 Prozent, rund 85 Euro im Monat aus.
Was bringen Sondertilgungen?
Jeder Euro, den Sie zusätzlich zur Rate zahlen, senkt direkt die Restschuld. Die Rate bleibt gleich, der Kredit ist früher getilgt, und für das bereits zurückgezahlte Geld fallen keine Zinsen mehr an.
Ein Beispiel: 300.000 Euro Kredit zu 3,5 Prozent über 30 Jahre ergeben eine Rate von 1.347 Euro und rund 185.000 Euro Zinsen über die gesamte Laufzeit. Zahlen Sie ab dem ersten Monat 100 Euro zusätzlich, sparen Sie rund 23.900 Euro Zinsen und sind drei Jahre und fünf Monate früher schuldenfrei.
Einen Wohnkredit dürfen Sie laut Gesetz ganz oder in Teilen vorzeitig zurückzahlen, und zwar während der gesamten Laufzeit. Eine Entschädigung darf die Bank nur in einer Phase mit festem Zinssatz verlangen, und auch dort nicht für Beträge bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten. Darüber ist sie gedeckelt: bei Kreditverträgen, die bis Ende 2026 geschlossen werden, mit 1 Prozent des vorzeitig gezahlten Betrags, bei Verträgen ab dem 1. Jänner 2027 mit 3 Prozent. Endet der Vertrag ohnehin in weniger als einem Jahr, sind es höchstens 0,5 Prozent.5 Der Rechner weist Sie darauf hin, sobald Ihre Sondertilgungen in der Fixzinsphase über diese Grenze gehen.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG 1987: In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 Prozent. Dieser Satz gilt für den normalen entgeltlichen Erwerb. ↩
- Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9 lit. b Z 1: Eintragungen zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts, 1,1 vH vom Wert des Rechtes. ↩
- § 15 Abs. 2 Immobilienmaklerverordnung: höchstens 3 Prozent bei einem Wert über 36.336,42 Euro, darunter 4 Prozent, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 IMV). Dazwischen gilt die Einschleifregelung des § 12 Abs. 4 IMV, die der Rechner ebenfalls anwendet. ↩
- Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9 lit. b Z 4: Eintragungen zum Erwerb des Pfandrechtes, 1,2 vH vom Wert des Rechtes. ↩
- § 20 Abs. 1 bis 3 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG): Recht auf vorzeitige Rückzahlung, Entschädigung nur bei festem Sollzinssatz, nicht bis 10.000 Euro in zwölf Monaten, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit höchstens 0,5 Prozent, sonst höchstens 1 Prozent. Die Obergrenze von 3 Prozent nach § 20 Abs. 3 Z 2 in der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) gilt für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen werden (§ 31 Abs. 9 HIKrG). ↩
Stand: 3. November 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.