Mieten oder kaufen: Ab wann sich die eigene Wohnung rechnet

Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, hängt vor allem an einer Zahl: wie lange Sie in der Wohnung bleiben. Der Rechner zeigt Ihnen, ab welchem Jahr der Kauf das Mieten überholt. Er rechnet mit den österreichischen Kaufnebenkosten, der Mietpreisbremse nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz und der Steuer auf beiden Seiten.

Wie vergleicht der Rechner Mieten und Kaufen?

Beide Wege starten mit demselben Geld, Ihren Eigenmitteln. Wer kauft, steckt sie in Kaufpreis und Nebenkosten und zahlt danach jeden Monat die Kreditrate, dazu Rücklage und Reparaturen. Wer mietet, lässt die Eigenmittel angelegt und zahlt Miete. Wer im Monat weniger ausgibt, legt den Unterschied an.

Am Ende der Wohndauer zieht der Rechner Bilanz. Beim Kauf zählt der Wert der Wohnung abzüglich der Verkaufskosten und der Restschuld. Beim Mieten zählt das angelegte Geld. Das erste Jahr, in dem der Kauf vorne liegt, ist der Break-even.

Die Tilgung ist dabei kein Verlust. Sie baut Eigentum auf und kommt beim Verkauf zurück. Verloren sind beim Kauf die Zinsen, die Nebenkosten, Rücklage und Reparaturen. Beim Mieten ist es die Miete. Genau diese Posten stellt der Rechner gegenüber.

Warum zählt die Wohndauer am meisten?

Weil die Kosten des Kaufs am ersten Tag anfallen und die Vorteile erst mit den Jahren kommen. Bei 350.000 Euro Kaufpreis über einen Makler sind rund 35.000 Euro Kaufnebenkosten weg, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Dazu kommen die Kosten des Kredits und beim späteren Verkauf noch einmal die Maklerprovision. Diese Summe müssen Wertsteigerung und Tilgung erst hereinholen.

Mit den Beispielwerten im Rechner gelingt das ab dem neunten Jahr. Nach 15 Jahren steht der Kauf um rund 66.000 Euro besser da als die Miete. Wer dagegen schon nach fünf Jahren wieder umzieht, fährt mit der Miete besser. Die Wohndauer ist deshalb die erste Frage, die Sie sich vor dem Kauf ehrlich beantworten sollten.

Welche Posten zu den Nebenkosten gehören, steht im Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich. Die Rate allein rechnet Ihnen der Kreditrechner genauer, mit Fixzinsphase und Sondertilgung.

Welche Annahmen bewegen das Ergebnis?

Zwei Werte entscheiden über das Ergebnis: wie stark die Wohnung im Wert steigt und was das Geld des Mieters am Kapitalmarkt bringt. Beide kennt heute niemand sicher. Deshalb zeigt der Rechner das Ergebnis gleich für drei Wertsteigerungen nebeneinander.

Wertsteigerung. Wohnungen in Oberösterreich sind von 2010 bis 2025 laut Häuserpreisindex im Schnitt um 4,9 Prozent pro Jahr teurer geworden.¹ 2023 sanken die Preise zum ersten Mal seit Beginn der Reihe, um 7,6 Prozent. Seither steigen sie wieder leicht. Der Rechner setzt bewusst darunter an, mit 3 Prozent. Bei 2 Prozent rückt der Break-even im Beispiel auf das 15. Jahr, bei 4 Prozent auf das sechste.

Rendite der Geldanlage. Voreingestellt sind 4 Prozent vor Steuer. Für Erträge aus Wertpapieren fallen 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer an,² übrig bleiben 2,9 Prozent. Wer mit einer höheren Rendite rechnet, verschiebt den Break-even nach hinten. Der Rechner nennt dazu das Jahr bei 2 Prozentpunkten mehr.

Rücklage und Reparaturen. Eigentümer zahlen in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und tragen Reparaturen in der Wohnung selbst. Der Rechner setzt dafür 1 Prozent des Wohnungswerts pro Jahr an. Betriebskosten bleiben außen vor, die zahlen Mieter und Eigentümer gleich.

Was gilt steuerlich?

Verkaufen Sie die Wohnung, in der Sie selbst wohnen, fällt in der Regel keine Immobilienertragsteuer an. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn die Wohnung seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend, und Sie den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben.³ Der Rechner geht davon aus. Bei einer Wohndauer unter zwei Jahren weist er darauf hin.

Auf der Seite des Mieters sind die Erträge der Geldanlage steuerpflichtig. Der Rechner zieht die Kapitalertragsteuer von der Rendite ab, bevor er sie Jahr für Jahr gutschreibt.

Wie stark steigt die Miete?

Wertgesicherte Mieten steigen einmal im Jahr, jeweils am 1. April, mit dem durchschnittlichen Verbraucherpreisindex des Vorjahres. Seit 2026 bremst das Mieten-Wertsicherungsgesetz: Liegt die Inflation über 3 Prozent, zählt der Teil darüber nur zur Hälfte.⁴ Bei 5 Prozent Inflation steigt die Miete also um 4 Prozent. Der Rechner übernimmt diese Regel. Sie tragen die Inflation ein, er rechnet die Mietsteigerung daraus.

Die Bremse gilt für Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Häuser mit höchstens zwei Wohnungen fallen nicht darunter,⁵ dort hängt die Erhöhung allein am Vertrag. Was die Regeln für bestehende Mietverträge 2026 und 2027 bedeuten, steht im Beitrag Mieterhöhung 2026 und 2027.

Ing. Christoph Eiber, MBA

Geschäftsführer der CE Immo Group GmbH, Akademischer Immobilienmanager

Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.

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Stand: 3. November 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.