Was kostet eine Wohnung in Wels? Wenn mich das jemand fragt, sage ich zuerst eine Zahl und gleich dazu, dass sie alleine nicht viel hilft. Die Zahl ist 170.000 Euro. Das ist die Mitte aus 712 beurkundeten Kaufverträgen über Eigentumswohnungen in der Stadt Wels, die wir ausgewertet haben (alle seit 2016, fast 500 davon aus 2025 und 2026). Warum sie alleine nicht viel hilft, steht weiter unten. Da geht es ums Alter des Hauses, um den Verkäufer und um den Stadtteil.
Ausgewertet: 712 beurkundete Kaufverträge seit 2016, auf das Preisniveau 2025 eingewertet Kaufpreis in der Mitte: 170.000 Euro, die mittlere Hälfte liegt zwischen 132.000 und 226.000 Euro Je Quadratmeter: 2.315 Euro, die mittlere Hälfte zwischen 1.882 und 2.947 Euro Typische Größe: 75 m² Häuser ab 2006: 2.869 Euro je m², Häuser aus 1961 bis 1975: 1.947 Euro Privat verkauft: 2.246 Euro je m², von Unternehmen verkauft: 3.072 Euro Unter 150.000 Euro: gut jeder dritte Vertrag
170.000 Euro, aber für welche Wohnung?
Mitte heißt: Die eine Hälfte der Wohnungen ist günstiger verkauft worden, die andere teurer. Einen Durchschnitt rechnen wir bewusst nicht, weil ein paar große Abschlüsse ihn sofort nach oben ziehen und dann keiner mehr weiß, was die normale Wohnung kostet.
Je Quadratmeter kommen 2.315 Euro heraus, die typische Wohnung hat 75 m². Nur reichen die Quadratmeterpreise von gut 1.400 bis knapp 4.400 Euro, und da sind die äußersten Ränder schon weggelassen. Der teure Quadratmeter kostet also das Dreifache vom günstigen, in derselben Stadt. Mit einem Stadtwert kommt man bei der eigenen Wohnung daher nicht weit.
Was es für welches Geld gibt
Käufer rechnen nicht in Quadratmeterpreisen. Sie haben einen Betrag von der Bank und schauen, was es dafür gibt. Daher die Verträge einmal so sortiert:
| Kaufpreis | Anteil der Verträge | typische Wohnfläche |
|---|---|---|
| unter 100.000 Euro | 10 % | 40 m² |
| 100.000 bis 150.000 Euro | 25 % | 63 m² |
| 150.000 bis 200.000 Euro | 27 % | 79 m² |
| 200.000 bis 300.000 Euro | 28 % | 83 m² |
| über 300.000 Euro | 9 % | 86 m² |
Bis 200.000 Euro ist es einfach: mehr Geld, mehr Wohnung. Darüber stimmt das nicht mehr. Wer über 300.000 Euro zahlt, bekommt gerade einmal sieben Quadratmeter mehr als in der Klasse bis 200.000. Das Geld geht dann ins Haus und nicht in die Fläche, denn neun von zehn Wohnungen über 300.000 Euro stehen in Häusern ab 1991. Bis 200.000 Euro ist es höchstens jede dritte.
Für Verkäufer ist das die unangenehme Seite der Tabelle. Die 100-Quadratmeter-Wohnung im Haus aus den Siebzigern kommt in aller Regel nicht in die obere Klasse, auch wenn sie noch so groß ist.
Das Alter des Hauses zählt mehr als alles andere
Bei 420 Verträgen wissen wir, wann am Haus Wohnungseigentum begründet wurde. Meistens ist das das Baujahr (bei Altbauten, die erst später parifiziert wurden, nicht).
| Wohnungseigentum begründet | Preis je m² | Verträge | Häuser |
|---|---|---|---|
| 1961 bis 1975 | 1.947 Euro | 67 | 35 |
| 1976 bis 1990 | 2.049 Euro | 51 | 26 |
| 1991 bis 2005 | 2.540 Euro | 38 | 33 |
| ab 2006 | 2.869 Euro | 59 | 41 |
Von der ältesten zur jüngsten Klasse sind es 922 Euro je Quadratmeter, bei 75 m² also rund 69.000 Euro. Interessanter finde ich aber etwas anderes. Zwischen einem Haus aus den Sechzigern und einem aus den Achtzigern liegen gerade 100 Euro, ob 1968 oder 1984 ist dem Markt ziemlich egal. Der Sprung kommt erst mit den Häusern ab 1991, und der ist groß.
Je Haus zählen in dieser Tabelle höchstens drei Verträge. Sonst würde eine einzige große Anlage ihre ganze Klasse bestimmen.
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Jetzt Bewertung anfordernPrivat oder vom Bauträger: 826 Euro Unterschied
Bei 492 Verträgen sieht man, wer verkauft hat. In 405 Fällen war es eine Privatperson, in 87 ein Unternehmen, und das sind vor allem Bauträger mit neuen Wohnungen.
Zwischen den beiden liegen Welten: 2.246 Euro je Quadratmeter bei den privaten Verkäufen, 3.072 bei den Unternehmen. Die einen Wohnungen stehen in der Mitte in Häusern aus 1978, die anderen in Häusern aus 2013.
Genau deshalb gehen die Preisangaben für Wels so auseinander, je nachdem, wo man nachschaut. Wer Neubau und gebrauchte Wohnungen in einen Topf wirft, bekommt eine Zahl, die für beide falsch ist. Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung verkaufen, ist Ihre Zahl die erste und nicht der Preis vom Bauträgerprojekt in der Nachbarschaft. Das hört niemand gerne, es ist halt so.
Und die Lage? Die Innenstadt liegt hinten
Das Grundbuch teilt Wels in sechs Katastralgemeinden. Zwei davon tragen vier Fünftel aller Verträge: Wels (das ist die Innenstadt samt Umgebung) und Lichtenegg im Westen. Die anderen vier haben wir zusammengefasst, einzeln sind es zu wenige Verträge für eine saubere Zahl.
| Katastralgemeinde | Preis je m² | Kaufpreis in der Mitte | Verträge gesamt |
|---|---|---|---|
| Wels (Innenstadt und Umgebung) | 2.176 Euro | 154.500 Euro | 317 |
| Lichtenegg | 2.357 Euro | 177.300 Euro | 254 |
| Pernau, Obereisenfeld, Puchberg, Untereisenfeld | 2.565 Euro | 202.000 Euro | 141 |
Die Innenstadt an letzter Stelle? Beim Baugrund ist sie die teuerste Lage der Stadt (siehe Wels nach Stadtteilen), bei den Wohnungen die günstigste. Mit der Lage hat das wenig zu tun, es sind die Häuser, die dort stehen. In der Katastralgemeinde Wels stammt die Hälfte der verkauften Wohnungen aus Häusern bis 1974, in Lichtenegg bis 1978. In den vier übrigen kommt mehr als die Hälfte aus Häusern ab 2006.
Die Tabelle sagt daher mehr über den Bestand als über die Lage. Eine Wohnung aus 2015 in der Innenstadt bringt nicht 2.176 Euro je Quadratmeter, sondern das, was ihre Altersklasse bringt. Meine Reihenfolge wäre: zuerst das Alter des Hauses, dann erst der Stadtteil.
Und 2026?
Diese zwei Zahlen sind nicht eingewertet, sie zeigen, was im jeweiligen Jahr wirklich bezahlt wurde. 2025 lag die Mitte bei 170.000 Euro (289 Verträge), 2026 bisher bei 173.250 Euro (200 Verträge). Knapp zwei Prozent mehr. Kein Boom, aber von fallenden Preisen kann auch keine Rede sein.
Wie der Bezirk Wels-Land gegenüber der Stadt liegt, steht auf unserer Bewertungsseite unter Kaufpreise Wels und Wels-Land.
Woher die Zahlen kommen
Aus beurkundeten Kaufverträgen, die wir in unserer Kaufpreissammlung führen. Das sind Preise, die bezahlt wurden, keine Inseratspreise (zwischen Inserat und Vertrag liegt die Verhandlung). Ältere Verträge sind mit dem amtlichen Preisniveau ihres Jahrgangs auf 2025 gehoben, damit ein Kauf von 2018 neben einem von 2025 stehen kann. Hinter jeder Zahl stehen mindestens 30 Verträge. Einzelne Kaufpreise und Adressen veröffentlichen wir nicht.
Die Auswertung ersetzt kein Gutachten. Sie zeigt, wo der Markt steht. Wo Ihre Wohnung darin steht, hängt an Stockwerk, Zustand, Ausrichtung, Rücklage und am Haus selbst, und das sieht man erst, wenn man drinnen war.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
Stand: 15. November 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.