Wer in Österreich eine Immobilie erbt, zahlt keine Erbschaftssteuer, aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif, und kann über das Objekt erst nach der Einantwortung verfügen. Bis dahin läuft das Verlassenschaftsverfahren beim Notar. Die eigentliche Arbeit beginnt danach: Behalten, vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung hängt an Zahlen, die sich klären lassen, und bei mehreren Erben an einer Einigung, die man besser früh als spät sucht.
Erbschaftssteuer: gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr1 Grunderwerbsteuer: Stufentarif vom Grundstückswert (0,5 % / 2 % / 3,5 %)2, dazu 1,1 % Eintragungsgebühr3 Verfügen erst nach der Einantwortung: Vorher gehört die Immobilie der Verlassenschaft, nicht Ihnen4 ImmoESt beim späteren Verkauf: Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen zählt5; bei Kauf vor 31.3.2002 effektiv 4,2 % vom Erlös, ab 1.1.2027 6 %6 Erbengemeinschaft: Verkauf und wesentliche Entscheidungen brauchen Einigkeit7 Pflichtteil und Erbteilung: ein gerichtlich beeidetes Gutachten ist nicht vorgeschrieben, bei Streit um den Wert aber klug, weil kaum angreifbar
Die ersten Wochen: das Verlassenschaftsverfahren
Nach dem Todesfall übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär die Abwicklung der Verlassenschaft. Er ermittelt Erben, Vermögen und Schulden und führt das Verfahren bis zur Einantwortung, also der gerichtlichen Übergabe des Nachlasses an die Erben. Erst mit der Einantwortung werden Sie Eigentümer und können verkaufen, vermieten oder umbauen. Vorher gehört die Immobilie der Verlassenschaft. Wie eine Immobilie im anderen großen Aufteilungsfall behandelt wird, nämlich bei einer Trennung, steht im Beitrag Scheidung und Immobilie.
Das Verfahren dauert je nach Komplexität einige Monate. Diese Zeit ist kein verlorenes Warten, sondern die Gelegenheit, drei Dinge vorzubereiten:
- Unterlagen sammeln: Grundbuchsauszug, Pläne, Energieausweis, Versicherungspolizzen, laufende Verträge, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
- Laufende Kosten klären: Betriebskosten, Versicherung, Heizung im Winter, Rasen im Sommer. Ein leeres Haus kostet weiter, und diese Kosten trägt die Verlassenschaft und später die Erben.
- Den Wert klären: Eine erste Einwertung schafft die Grundlage für jede weitere Entscheidung, von der Erbteilung bis zur Frage, ob sich Vermieten rechnet.
Wichtig bei der Übernahme: Die Erbantrittserklärung kann unbedingt (volle Haftung, auch mit dem Privatvermögen) oder bedingt (Haftung begrenzt auf den Nachlasswert) abgegeben werden.8 Bei unklarer Schuldenlage oder einem sanierungsbedürftigen Haus mit möglichen Altlasten ist die bedingte Erbantrittserklärung der vorsichtige Weg. Läuft auf der geerbten Immobilie noch ein Kredit, gilt zusätzlich, was im Beitrag Immobilie mit Schulden verkaufen steht. Das gehört mit dem Notar besprochen, bevor unterschrieben wird.
Welche Steuern fallen beim Erben an?
Weniger, als die meisten befürchten. Eine Erbschaftssteuer existiert in Österreich seit 2008 nicht mehr. Es bleiben zwei Posten:
- Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 Prozent darüber. Der Grundstückswert ist ein steuerlicher Rechenwert und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert.2
- Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 Prozent, bei Erwerb im begünstigten Familienkreis von einer reduzierten Bemessungsgrundlage.3
Beide Beträge berechnet der Gerichtskommissär im Zuge des Verfahrens. Details zu den Sätzen stehen im Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich.
Die Immobilienertragsteuer fällt beim Erben selbst nicht an. Sie wird erst relevant, wenn Sie später verkaufen, und dann gilt eine Besonderheit, die für Erben meist gut ausgeht: Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Haben die Eltern das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft oder gebaut, verkaufen Sie Altvermögen mit effektiv 4,2 Prozent vom Erlös. Die Einzelheiten samt Rechenbeispielen stehen im Beitrag ImmoESt beim Verkauf.
Genau dieser Wert steigt: Für Kaufverträge ab 1. Jänner 2027 werden aus effektiv 4,2 Prozent des Verkaufserlöses sechs Prozent. Bei einem Haus um 400.000 Euro sind das 7.200 Euro Unterschied, allein danach, ob der Kaufvertrag im Dezember 2026 oder im Jänner 2027 unterschrieben wird. Maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht die Zahlung.
Erben trifft das besonders häufig, und das hat einen systematischen Grund: Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen, landen damit fast immer im Altvermögen, und eine eigene Hauptwohnsitzbefreiung haben Sie nur, wenn Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben. Besteuert wird also ein Wertzuwachs, der zu Lebzeiten der Eltern entstanden ist. Wirtschaftlich ist das eine Erbschaftssteuer, die nicht so heißt.
Wenn ohnehin verkauft werden soll, gehört diese Frist in den Zeitplan. Details im Beitrag ImmoESt 2027.
Ein Gestaltungsspielraum, der oft übersehen wird: Die Hauptwohnsitzbefreiung kann auch nach einem Erbfall greifen. Allerdings nur für den Erben, der die Fristen selbst erfüllt, etwa weil er innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte.9 Verkauft die ganze Erbengemeinschaft, ist nur sein Anteil steuerfrei, die übrigen zahlen ImmoESt. In solchen Fällen kann es sich rechnen, im Erbübereinkommen die Immobilie zur Gänze diesem einen Erben zu übertragen. Er verkauft dann mit Hauptwohnsitzbefreiung und teilt den Erlös so, wie es die Familie intern vereinbart hat. Das funktioniert nur, wenn das Vertrauen da ist, denn die Miterben geben ihre grundbücherliche Absicherung auf und verlassen sich auf die Vereinbarung. Und es gehört vorab mit Notar und Steuerberatung abgestimmt, damit Fristen, Hauptwohnsitzaufgabe und Ausgleichszahlungen sauber zusammenpassen.
Wer selbst Eigentümer ist und an die nächste Generation denkt, hat neben dem Vererben noch die Übergabe zu Lebzeiten. Sie kostet deutlich weniger an Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, wirft dafür eigene Fragen zu Pflichtteil und Erhaltungspflicht auf: Immobilie überschreiben und Fruchtgenuss behalten.
Erbengemeinschaft: die häufigste Konfliktzone
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Für die Immobilie heißt das: Verkauf, Vermietung und größere Investitionen brauchen die Zustimmung aller. Genau hier entstehen die meisten Blockaden, und zwar selten aus Bosheit. Meist wollen die Beteiligten schlicht Unterschiedliches: Einer will verkaufen, eine will vermieten, der Dritte hängt am Elternhaus.
Was sich in der Praxis bewährt:
- Früh über Ziele reden, nicht erst, wenn das Haus ein Jahr leer steht und die Kosten drücken.
- Den Wert außer Streit stellen. Solange jeder eine andere Zahl im Kopf hat, ist jede Verhandlung vergiftet. Für die interne Auseinandersetzung und für Pflichtteilsfragen ist ein gerichtlich beeidetes Gutachten klug. Vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist kaum angreifbar. Was der Unterschied zwischen Einwertung und Gutachten ist, erklärt der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?
- Die Auszahlungsvariante rechnen: Übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus, braucht es neben dem Wert auch eine Finanzierung. Banken behandeln das wie einen Kauf.
- Verkauf als sauberste Lösung akzeptieren, wenn keine Einigung gelingt. Ein gemeinsamer Verkauf mit klarer Erlösteilung ist fast immer besser als Jahre des Stillstands. Die letzte Eskalationsstufe, die gerichtliche Teilungsklage, ist teuer und zerstört meist auch den Rest an Familienfrieden.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Die Entscheidung lässt sich auf drei Fragen herunterbrechen:
1. Was ist die Immobilie wert, und was kostet sie? Verkehrswert, Sanierungsbedarf, laufende Kosten. Ein Haus aus den Siebzigern mit Ölheizung und Originalfenstern bindet Kapital, das erst investiert werden muss, bevor Vermietung oder Eigennutzung realistisch sind.
2. Rechnet sich Vermieten? Die ehrliche Rechnung samt Mietzins-Regime, Befristungsregeln und Vermieterpflichten steht im Beitrag Wohnung vermieten in Wels. Für geerbte Häuser gilt zusätzlich: Wer vermietet, verschiebt die Verkaufsentscheidung nur, und ein späterer Verkauf mit Mieter drin ist schwieriger als ohne. Übrigens auch andersherum ein Thema: Ist die geerbte Wohnung bereits vermietet und der Mieter verstorben oder gekündigt, gelten eigene Regeln, die im Beitrag Mieter verstorben beschrieben sind.
3. Wie schnell brauchen die Erben Klarheit? Bei mehreren Erben mit unterschiedlichen Lebenssituationen ist der Verkauf oft der einzige Weg, der allen gerecht wird. Er verwandelt einen unteilbaren Vermögenswert in teilbares Geld.
Lassen Sie sich von niemandem zu einem schnellen Verkauf unter Zeitdruck drängen, auch nicht von Aufkäufern, die sich nach Todesfällen gerne früh melden. Eine geerbte Immobilie muss nicht in drei Monaten verkauft sein. Umgekehrt gilt aber auch: Ein Haus, das aus Entscheidungsschwäche jahrelang leer steht, verliert laufend an Zustand und Wert, während Betriebskosten, Versicherung und Instandhaltung weiterlaufen. Der beste Zeitpunkt für die Entscheidung ist, sobald Einantwortung und Bewertung vorliegen. Dann sind alle Fakten auf dem Tisch.
Wenn verkauft wird: die Besonderheiten beim Erbenverkauf
Der Verkauf einer geerbten Immobilie folgt dem üblichen Ablauf, mit ein paar Eigenheiten:
- Erst nach der Einantwortung. Vorbereiten lässt sich alles davor, unterschreiben erst danach. In Ausnahmefällen kann schon die Verlassenschaft mit gerichtlicher Genehmigung verkaufen.
- Alle Erben unterschreiben. Bei einer Erbengemeinschaft gehören alle Eigentümer in den Kaufvertrag, Vollmachten können die Abwicklung erleichtern.
- Unterlagen sind oft lückenhaft. Pläne, Bewilligungen und Nachweise über Umbauten fehlen bei älteren Häusern häufig. Diese Lücken vor der Vermarktung zu schließen erspart später Preisverhandlungen aus der Defensive.
- Emotionen mitdenken. Der Verkauf des Elternhauses ist für viele Erben ein schwerer Schritt. Ein neutraler Dritter, der Besichtigungen und Verhandlungen führt, entlastet hier doppelt: organisatorisch und emotional.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 1955 wurde vom Verfassungsgerichtshof in seinen zentralen Bestimmungen als verfassungswidrig aufgehoben; die Aufhebung wirkte mit Ablauf des 31. Juli 2008. Eine Neuregelung ist nicht erfolgt, seither wird in Österreich keine Erbschaftssteuer erhoben. ↩
- § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG 1987 – Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, darüber 3,5 % des Grundstückswerts. Erwerbe desselben Erwerbers innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Erwerbe im Familienverband gelten nach § 7 Abs. 1 Z 1 GrEStG stets als unentgeltlich. ↩
- Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9 lit. b Z 1 – 1,1 vH vom Wert des Rechtes für die Eintragung des Eigentumsrechts. Bei Erwerben im begünstigten Personenkreis ist nach § 26a GGG nicht der Verkehrswert, sondern der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Verkehrswerts, Bemessungsgrundlage. ↩
- § 797 Abs. 1 ABGB – niemand darf eine Erbschaft eigenmächtig in Besitz nehmen; der Erwerb erfolgt in der Regel durch die Einantwortung, also die Übergabe in den rechtlichen Besitz der Erben. Die Einantwortung spricht das Gericht nach § 177 AußStrG aus, sobald Erben und Quoten feststehen. ↩
- § 30 Abs. 1 dritter Satz EStG 1988 – bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. ↩
- § 30 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 – pauschale Anschaffungskosten von 86 % des Erlöses, bei einem Steuersatz von 30 % (§ 30a Abs. 1 EStG) also 4,2 % des Erlöses. In der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026, sinkt die Pauschale auf 80 %, was 6 % ergibt; nach § 124b Z 498 EStG erstmals auf Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden. ↩
- § 830 ABGB – jeder Teilhaber kann in der Regel die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, jedoch nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen. Bis dahin bedürfen Verfügungen über die gemeinsame Sache der Zustimmung aller. ↩
- §§ 801 und 802 ABGB – die unbedingte Erbantrittserklärung bewirkt die persönliche Haftung des Erben für alle Forderungen, selbst wenn die Verlassenschaft nicht ausreicht. Wird die Erbschaft mit Vorbehalt des Inventars angetreten, haftet der Erbe nur so weit, als die Verlassenschaft reicht. ↩
- § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 – die Hauptwohnsitzbefreiung steht demjenigen zu, dem die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz gedient hat, entweder zwei Jahre durchgehend ab der Anschaffung oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre, jeweils mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Sie geht nicht auf den Erben über. ↩
Stand: 11. September 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.