Über Maklerprovisionen wird viel geschätzt und wenig nachgelesen. Dabei ist die Rechtslage in Österreich ungewöhnlich klar geregelt: Das Maklergesetz bestimmt, wann ein Anspruch entsteht, die Immobilienmaklerverordnung bestimmt, wie hoch er höchstens sein darf, und das Konsumentenschutzgesetz bestimmt, was Ihnen vorher zu sagen ist.
Dieser Beitrag geht die drei Ebenen durch — mit den Zahlen, die tatsächlich in der Verordnung stehen, nicht mit denen, die im Umlauf sind.
Kauf, Höchstsatz je Auftraggeber: 3 % zzgl. USt bei einem Wert über 48.448,51 €1 Darunter: 4 % bis 36.336,42 €, dazwischen ein Fixbetrag von 1.453,46 € (Einschleifregelung)2 Beide Seiten dürfen zahlen: ein Bestellerprinzip gibt es beim Kauf nicht Miete seit 1.7.2023: Provision zahlt, wer zuerst beauftragt hat3 Miete, Höchstsatz Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten; Mieter als Erstauftraggeber: 2, bei Befristung bis 3 Jahre nur 14 Anspruch entsteht: mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts, kein Vorschuss zulässig5 Vor dem Auftrag: schriftliche Kostenübersicht mit gesondert ausgewiesener Provision6 Umsatzsteuer: in den Höchstbeträgen nicht enthalten, kommt dazu7
Ebene 1: Wann entsteht überhaupt ein Anspruch?
Bevor über die Höhe gestritten wird, lohnt der Blick auf das Ob. Ein Provisionsanspruch setzt drei Dinge voraus, die alle drei erfüllt sein müssen:
- Ein Maklervertrag mit Ihnen als Auftraggeber.
- Eine verdienstliche Tätigkeit des Maklers, die für das Zustandekommen ursächlich war.
- Das Zustandekommen des Geschäfts mit einem Dritten.8
Fehlt eines davon, gibt es keine Provision. Und ausdrücklich gilt: Die bloße Namhaftmachung eines Interessenten begründet keinen Anspruch, sofern für den Geschäftszweig nichts anderes üblich ist.8 Wer nur eine Adresse weitergibt, hat nicht vermittelt.
Der Anspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts, also mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Besichtigung und nicht mit dem Anbot. Einen Vorschuss darf der Makler nicht verlangen.5 Kommt der Vertrag aus Gründen nicht zur Ausführung, die der Auftraggeber nicht zu vertreten hat, entfällt der Anspruch wieder.9
Diese Regel ist der Grund, warum bei uns bis zur Unterschrift alles kostenlos ist: Einwertung, Aufbereitung, Fotos, Video, Inserat, Besichtigungen. Nicht als Geste, sondern weil das Gesetz die Provision an den Erfolg knüpft. Wer vorab Geld für „Aufwandsersatz" oder „Marketingpaket" verlangt, bewegt sich in einem Bereich, der eng geregelt und für Verbraucher stark eingeschränkt ist.
Ebene 2: Wie hoch darf sie sein?
Beim Kauf
Die Immobilienmaklerverordnung deckelt die Provision je Auftraggeber in Prozent des Werts:1
| Kaufpreis | Höchstprovision je Auftraggeber |
|---|---|
| bis 36.336,42 € | 4 % |
| 36.336,42 bis 48.448,51 € | 1.453,46 € (fix) |
| über 48.448,51 € | 3 % |
Die mittlere Zeile ist die Einschleifregelung und steht nicht in § 15, sondern in der allgemeinen Bestimmung davor. Ohne sie hätte die Tabelle einen Sprung nach unten: Bei 36.336 Euro wären 4 Prozent zulässig, also 1.453 Euro; bei einem Euro mehr nur noch 3 Prozent, also 1.090 Euro. Ein höherer Kaufpreis würde die zulässige Provision senken. Deshalb ordnet die Verordnung an, dass in diesem Bereich der Betrag der nächstniederen Stufe als Höchstbetrag gilt.2
In der Praxis betrifft das fast nur Garagenplätze und kleine Grundstücke. Jedes Wohnobjekt liegt darüber, dort gelten 3 Prozent.
Zwei Zusätze, die regelmäßig übersehen werden:
- Die Umsatzsteuer ist in den Höchstbeträgen nicht enthalten.7 Aus 3 Prozent werden also 3,6 Prozent brutto.
- Zahlt nur eine Seite, darf ihr Höchstbetrag um bis zu 100 Prozent überschritten werden.10 Das ist die Ausnahme, nicht der Regelfall, und sie greift nur, wenn mit der anderen Seite gar keine Provision vereinbart wird.
Wie der Wert zu berechnen ist, regelt die Verordnung ebenfalls: Maßgeblich ist der vereinbarte Kaufpreis samt übernommenen Verbindlichkeiten und Lasten; der Wert mitverkaufter Einrichtung wird hinzugerechnet, soweit er nicht ohnehin im Kaufpreis steckt.11
Bei der Miete
Hier gilt seit 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip, umgangssprachlich Bestellerprinzip: Hat der Vermieter als erster beauftragt, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren. Mit dem Wohnungssuchenden nur dann, wenn dieser selbst der erste Auftraggeber war.3
Die Höchstbeträge sind gestaffelt:4
| Konstellation | Höchstbetrag |
|---|---|
| Vermieter, befristet oder unbefristet | 3 Bruttomonatsmieten |
| Mieter als Erstauftraggeber, unbefristet oder über 3 Jahre befristet | 2 Bruttomonatsmieten |
| Mieter als Erstauftraggeber, bis 3 Jahre befristet | 1 Bruttomonatsmiete |
Als Bruttomietzins gelten Hauptmietzins, Betriebskostenanteil, öffentliche Abgaben und das Entgelt für mitvermietete Einrichtung — ohne Umsatzsteuer.12
Ein Sonderfall mit halbierten Sätzen: Vermittelt der Hausverwalter eine Wohnung in einem von ihm verwalteten Haus, darf er vom Mieter nur die Hälfte verlangen, vom Vermieter höchstens zwei Bruttomonatsmieten.13
Ebene 3: Was Ihnen vor dem Auftrag zusteht
Ist der Auftraggeber Verbraucher, muss der Immobilienmakler vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche voraussichtlich erwachsenden Kosten ausweist. Die Provision ist gesondert anzuführen, und auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis ist hinzuweisen.6
Diese Übersicht ist keine Formalie. Sie ist der Punkt, an dem die Provision verhandelt gehört — nicht bei der Vertragsunterzeichnung, wenn alle Beteiligten emotional investiert sind.
Dazu kommt ein Rücktrittsrecht, das wenig bekannt ist: Wer als Verbraucher am Tag der ersten Besichtigung eine Vertragserklärung abgibt, kann binnen einer Woche zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Wird der Rücktritt an den Makler gerichtet, gilt er auch für den Maklervertrag.14
Der Alleinvermittlungsauftrag
Verpflichtet sich der Auftraggeber, keinen anderen Makler zu beauftragen, liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Er darf nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden, dasselbe gilt für jede Verlängerung, und bei Verbrauchern bedarf er der Schriftform.15 Im Gegenzug muss sich der Makler „nach Kräften" bemühen — das ist eine echte Pflicht, keine Floskel.
Nur im Alleinvermittlungsauftrag ist zulässig, dass eine Provision auch ohne Vermittlungserfolg vereinbart wird, und das nur in eng umschriebenen Fällen: etwa wenn der Auftraggeber wider Treu und Glauben einen erforderlichen Rechtsakt unterlässt, oder wenn das Geschäft während der Laufzeit unter Umgehung des Maklers zustande kommt. Der Betrag ist mit der vereinbarten oder ortsüblichen Provision gedeckelt.16
Prüfen Sie bei einem Alleinvermittlungsauftrag drei Punkte, bevor Sie unterschreiben: die Laufzeit, die Klausel über Provision ohne Erfolg und eine allfällige automatische Verlängerung. Unbefristete Alleinvermittlungsaufträge sind unzulässig. Und eine Klausel, die eine Provision auch dann vorsieht, wenn Sie den Verkauf schlicht nicht mehr wollen, geht über das hinaus, was das Gesetz erlaubt.
Was mit der Provision abgedeckt ist
Die Prozentsätze sagen nichts darüber, welche Leistung dahintersteht — das ist reine Verhandlungssache und der eigentliche Unterschied zwischen Anbietern. Bei der CE Immo Group sind im Honorar unter anderem enthalten:
- Einwertung und Preisstrategie
- vollständige Unterlagenbeschaffung, inklusive Grundbuch und Amtswegen
- professionelle Fotos, Video und Home Staging, siehe Home Staging
- Vermarktung auf allen relevanten Portalen und im eigenen Netzwerk
- Besichtigungen, Interessentenvorauswahl und Bonitätsprüfung
- Verhandlungsführung, auf Wunsch als Bestbieterverfahren
- Begleitung bis zur Übergabe
Honoriert wird ausschließlich im Erfolgsfall. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen keine Kosten. Was den Unterschied zwischen Eigenverkauf und Makler ausmacht, rechnet der Beitrag Privat verkaufen oder Makler durch.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 15 Abs. 2 Immobilienmaklerverordnung – Höchstbetrag der Provision: 4 Prozent bei einem Wert bis 36.336,42 Euro, 3 Prozent bei einem Wert darüber. ↩
- § 12 Abs. 4 IMV – ist der nach einer bestimmten Ziffer des § 15 Abs. 2 zu berechnende Provisionsbetrag geringer als der mit dem Prozentsatz der nächstniederen Ziffer vom Höchstbetrag dieser Ziffer berechnete Betrag, gilt der Betrag nach der nächstniederen Ziffer als Höchstbetrag. 4 Prozent von 36.336,42 Euro ergeben 1.453,46 Euro; dieser Betrag bleibt Höchstbetrag, bis 3 Prozent des Kaufpreises ihn erreichen, also bis 48.448,51 Euro. ↩
- § 17a Abs. 1 und 2 MaklerG – hat der Vermieter als erster Auftraggeber beauftragt, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren; mit dem Wohnungssuchenden nur dann, wenn dieser selbst erster Auftraggeber war. In Kraft seit 1. Juli 2023. ↩
- § 20 Abs. 1 und 2 IMV – die mit dem Mieter vereinbarte Provision darf bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Wohnungsmietverträgen den zweifachen, bei Befristung auf höchstens drei Jahre den einfachen monatlichen Bruttomietzins nicht übersteigen; die mit dem Vermieter vereinbarte höchstens den dreifachen. ↩
- § 7 Abs. 1 MaklerG – der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts; der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss. Nach § 10 MaklerG wird der Anspruch mit seiner Entstehung fällig. ↩
- § 30b Abs. 1 KSchG – der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht sämtlicher voraussichtlich erwachsender Kosten einschließlich der gesondert auszuweisenden Provision zu geben und auf ein allfälliges Naheverhältnis hinzuweisen. ↩
- § 12 Abs. 1 letzter Satz IMV – die Umsatzsteuer ist in den festgelegten Höchstbeträgen nicht enthalten. ↩
- § 6 Abs. 1 und 2 MaklerG – der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt; die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern für den Geschäftszweig kein abweichender Gebrauch besteht. Nach Abs. 4 steht dem Makler keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner wird. ↩
- § 7 Abs. 2 MaklerG – der Anspruch entfällt, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. ↩
- § 12 Abs. 2 IMV – die mit einem Auftraggeber vereinbarte Provision darf den zulässigen Höchstbetrag um bis zu 100 Prozent überschreiten, sofern mit dem anderen Teil keine Provision vereinbart wird. Nach § 12 Abs. 3 IMV gilt das nicht gegenüber dem Wohnungssuchenden bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. ↩
- § 16 Abs. 1 IMV – der Wert bemisst sich nach dem vereinbarten Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, sonstiger geldwerter Lasten und Haftungsübernahmen; der Verkehrswert mitverkaufter Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände ist hinzuzurechnen, soweit er nicht schon im Kaufpreis enthalten ist. ↩
- § 24 Abs. 1 IMV – der Bruttomietzins besteht aus Haupt- oder Untermietzins, Betriebskostenanteil, laufenden öffentlichen Abgaben, Anteil für besondere Aufwendungen und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtung. Die Umsatzsteuer ist nicht einzurechnen. ↩
- § 21 Abs. 1 IMV – vermittelt ein Immobilienverwalter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem von ihm verwalteten Haus, darf die mit dem Mieter vereinbarte Provision die Hälfte der Beträge nach § 20 Abs. 1 nicht übersteigen; die mit dem Vermieter vereinbarte höchstens den zweifachen Bruttomonatsmietzins. ↩
- § 30a Abs. 1 und 2 KSchG – gibt ein Verbraucher seine Vertragserklärung am Tag der ersten Besichtigung ab und dient der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses, kann er binnen einer Woche zurücktreten; wird der Rücktritt an den eingeschrittenen Makler gerichtet, gilt er auch für den Maklervertrag. ↩
- § 14 Abs. 1 und 2 MaklerG – beim Alleinvermittlungsauftrag muss sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen; der Auftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden, ebenso jede Verlängerung. Bei Verbrauchern bedarf die Vereinbarung nach § 31 KSchG der Schriftform. ↩
- § 15 Abs. 1 MaklerG – eine Vereinbarung über eine Leistung ohne Vermittlungserfolg ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur in den dort aufgezählten Fällen zulässig, etwa wenn das Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt. ↩
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.