Am 30. Juli 2026 ist eine Änderung des Einkommensteuergesetzes in Kraft getreten, die in der öffentlichen Diskussion um das Doppelbudget weitgehend untergegangen ist: Die Pauschalbesteuerung von Altvermögen bei der Immobilienertragsteuer wird verschärft. Wirksam wird das für alle Verkäufe, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.1
Betroffen ist nicht der klassische Eigenheimverkauf, der ist über die Hauptwohnsitzbefreiung meist ohnehin steuerfrei. Betroffen sind alte Grundstücke, geerbte Häuser, Zweitwohnsitze und vermietete Altobjekte. Also genau die Fälle, in denen ohnehin oft jahrelang überlegt wird, ob und wann verkauft werden soll.
Rechtsgrundlage: Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026, in Kraft seit 30. Juli 20261 Altvermögen ohne Umwidmung: effektive Steuer steigt von 4,2 % auf 6,0 % des Verkaufserlöses2 Altvermögen mit Umwidmung nach 1987: steigt von 18 % auf 21 % des Verkaufserlöses3 Nicht betroffen: Neuvermögen (Anschaffung ab 31.3.2002), dort bleiben es 30 % vom tatsächlichen Gewinn Nicht betroffen: alle Verkäufe, bei denen die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift Stichtag: Abschluss des Kaufvertrags bis 31. Dezember 2026, nicht der Zahlungseingang Größenordnung: 1,8 Prozentpunkte des Verkaufserlöses, bei Umwidmung 3 Prozentpunkte
Was genau geändert wurde
Bei Altvermögen, also bei Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, sucht das Gesetz nicht nach dem echten Kaufpreis von damals. Es unterstellt einen pauschalen Anschaffungswert und besteuert die Differenz zum Verkaufserlös. Genau an dieser Pauschale wurde gedreht.
| bisher | ab 1.1.2027 | |
|---|---|---|
| Pauschale Anschaffungskosten, allgemein | 86 % des Erlöses | 80 % des Erlöses |
| Steuerpflichtiger Anteil | 14 % | 20 % |
| Effektive Steuer | 4,2 % des Erlöses | 6,0 % des Erlöses |
| Pauschale Anschaffungskosten nach Umwidmung | 40 % des Erlöses | 30 % des Erlöses |
| Steuerpflichtiger Anteil | 60 % | 70 % |
| Effektive Steuer | 18 % des Erlöses | 21 % des Erlöses |
Der Steuersatz selbst bleibt unverändert bei 30 Prozent.4 Erhöht wurde nur die Bemessungsgrundlage. Das ist der Grund, warum die Änderung so wenig Aufmerksamkeit bekommen hat: In keiner Schlagzeile steht eine neue Prozentzahl, die man mit der alten vergleichen könnte.
Dieselbe Absenkung von 40 auf 30 Prozent trifft übrigens auch einen Sonderfall im Wohnungseigentum: die gemeinsame Veräußerung bisher allgemeiner Teile durch alle Wohnungseigentümer, typischerweise der Verkauf des Dachbodens an einen Ausbauträger.5
Wen es trifft – und wen nicht
Die Änderung geht an den meisten privaten Verkäufern vorbei. Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und den Hauptwohnsitz aufgibt, zahlt über die Hauptwohnsitzbefreiung ohnehin nichts.6 Diese Befreiung wurde nicht angetastet.
Spürbar wird es in diesen Konstellationen:
Grundstücke aus altem Familienbesitz. Der Klassiker im Umland von Wels: eine Wiese, die in den Achtzigern oder Neunzigern zur Bauparzelle wurde und seither in der Familie liegt. Hier greift die 18-Prozent-Variante, die auf 21 Prozent steigt.
Geerbte Häuser ohne eigene Hauptwohnsitzbefreiung. Als Erbe übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen.7 Haben die Eltern 1985 gebaut, verkaufen Sie Altvermögen. Eine eigene Befreiung haben Sie nur, wenn Sie selbst die Fristen in der Immobilie erfüllt haben, was bei einem geerbten Elternhaus selten der Fall ist.
Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien. Für die gibt es keine Hauptwohnsitzbefreiung, definitionsgemäß.
Vermietete Altobjekte und Zinshäuser. Wer ein Objekt vor 2002 gekauft und seither vermietet hat, verkauft Altvermögen. Bei Zinshauspreisen sind 1,8 Prozentpunkte ein erheblicher Betrag.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen. Auch dort gilt die Pauschalbesteuerung, wenn keine betrieblichen Sonderregeln eingreifen.
Unsere Einordnung: Das trifft vor allem Erben
Wenn man sich ansieht, wer diese Erhöhung tatsächlich zahlt, landet man überwiegend bei einer Gruppe: bei Erben.
Der Zusammenhang ergibt sich aus drei Regeln, die für sich genommen unauffällig sind. Erstens übernimmt der Erbe den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen.7 Ein Haus, das die Eltern 1985 gebaut haben, bleibt also auch nach dem Erbfall Altvermögen, egal wie jung der Erbe ist. Zweitens ist das bei geerbten Immobilien der Normalfall, weil die Erblassergeneration typischerweise vor 2002 gekauft oder gebaut hat. Und drittens hat der Erbe fast nie eine eigene Hauptwohnsitzbefreiung, weil er im Elternhaus in den letzten zehn Jahren nicht selbst gewohnt hat.
Damit greift bei geerbten Immobilien fast zwangsläufig die Pauschalbesteuerung – also genau jener Teil des Gesetzes, der jetzt erhöht wurde. Und besteuert wird dabei ein Wertzuwachs, den nicht der Erbe erwirtschaftet hat, sondern der über Jahrzehnte zu Lebzeiten der Eltern entstanden ist.
Derselbe Fall, zwei Zeitpunkte
Wie sehr die Belastung am Zeitpunkt und nicht am Wertzuwachs hängt, zeigt ein Vergleich, den wir in Beratungsgesprächen regelmäßig aufmachen müssen. Die Ausgangslage ist dieselbe wie oben: ein Elternhaus, 1985 gebaut, Verkehrswert 400.000 Euro, die Kinder wohnen längst woanders.
Verkauft die Mutter das Haus zu Lebzeiten selbst und gibt dabei ihren Hauptwohnsitz auf – etwa weil sie in eine Seniorenwohnung, ins Pflegeheim oder zu einem Kind zieht –, greift die Hauptwohnsitzbefreiung.6 Der gesamte Erlös bleibt steuerfrei. Das Geld kann sie den Kindern anschließend schenken oder vererben, ebenfalls ohne Steuer, weil es in Österreich seit August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr gibt.10
Verkauft sie nicht, und die Kinder erben das Haus und verkaufen es, greift keine Befreiung, weil sie selbst nie dort gewohnt haben. Ab 2027 sind 6 Prozent des Erlöses fällig.
| Mutter verkauft zu Lebzeiten | Kinder erben und verkaufen | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös | 400.000 € | 400.000 € |
| Immobilienertragsteuer | 0 € | 24.000 € |
| Übertragung an die Kinder | steuerfrei | entfällt |
| Bei den Kindern angekommen | 400.000 € | 376.000 € |
Das Haus ist dasselbe, der Käufer ist derselbe, der Preis ist derselbe, und am Ende landet das Geld bei denselben Menschen. Der einzige Unterschied liegt darin, ob der Kaufvertrag vor oder nach dem Tod der Eigentümerin unterschrieben wurde. Besteuert wird in dieser Konstellation also nicht der Wertzuwachs – der ist in beiden Fällen identisch –, sondern der Zeitpunkt.
Daraus folgt ausdrücklich keine Empfehlung, ältere Eigentümer zu einem Verkauf zu drängen. Die Befreiung setzt voraus, dass der Hauptwohnsitz tatsächlich aufgegeben wird; verkaufen und wohnen bleiben funktioniert nicht. Wer einen Umzug ohnehin plant, sollte die steuerliche Seite aber kennen, bevor die Entscheidung fällt, und nicht erst danach. Grenzenlos ist die Befreiung ebenfalls nicht: Grund und Boden ist nur im üblichen Bauplatzausmaß mitbefreit, bei großen Grundstücken bleibt der Überhang steuerpflichtig.11
Die Erbschaftssteuer ist in Österreich mit August 2008 ausgelaufen. Eine Erhöhung, die strukturell überwiegend Erbfälle trifft und einen Wertzuwachs aus der Zeit vor dem Erbfall besteuert, erfüllt wirtschaftlich einen ähnlichen Zweck – nur ohne dass sie so heißt und ohne Freibeträge, wie sie eine Erbschaftssteuer üblicherweise kennt. Das ist eine Einordnung, keine Rechtsauskunft. Für die Frage, was Sie beim Verkauf tatsächlich zahlen, ändert sie nichts. Für die Frage, warum die Änderung so leise durchgegangen ist, vielleicht schon.
Welcher Stichtag zählt
Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Fehler passieren. Maßgeblich ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also die Unterfertigung des Kaufvertrags. Nicht der Zahlungseingang, nicht die Übergabe, nicht die Eintragung im Grundbuch.8
Das ist eine gute Nachricht für alle, die knapp dran sind: Ein am 20. Dezember 2026 unterschriebener Kaufvertrag fällt noch unter die alte Regelung, auch wenn der Kaufpreis erst im Frühjahr 2027 über das Treuhandkonto fließt und die Grundbucheintragung Monate später erfolgt.
Sie sollten sich darauf trotzdem nicht bis auf den letzten Tag verlassen. Ein Kaufvertrag entsteht nicht am Wunschtermin, sondern wenn Käufer, Bank und Vertragserrichter so weit sind. Wer den Stichtag nutzen will, sollte die Vermarktung im Herbst starten, nicht im Advent.
Rechnen Sie nach, bevor Sie sich unter Zeitdruck setzen. Die Ersparnis beträgt 1,8 Prozent des Verkaufserlöses, bei umgewidmeten Grundstücken 3 Prozent. Wer deshalb überhastet vermarktet und im Preis fünf Prozent nachgibt, um den Termin zu halten, verliert mehr als er spart. Die Steuer ist ein Argument für den Zeitpunkt, nicht für einen schlechten Preis.
Was das in Euro bedeutet
| Fall | Erlös | bis 31.12.2026 | ab 1.1.2027 | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| Elternhaus, 1985 gebaut, geerbt | 400.000 € | 16.800 € | 24.000 € | 7.200 € |
| Eigentumswohnung, 1996 gekauft, vermietet | 250.000 € | 10.500 € | 15.000 € | 4.500 € |
| Bauplatz, 1992 von Grünland umgewidmet | 300.000 € | 54.000 € | 63.000 € | 9.000 € |
| Zinshaus, 1998 gekauft | 1.200.000 € | 50.400 € | 72.000 € | 21.600 € |
Die Beträge in der Spalte „bis 31.12.2026" sind keine Ersparnis, sondern die Steuer, die ohnehin anfällt. Die letzte Spalte ist das, was der Termin wert ist.
Der Sonderfall, der teuer werden kann
Zusätzlich gibt es den Umwidmungszuschlag: Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet, werden die positiven Einkünfte aus dem Verkauf des umgewidmeten Grund und Bodens um 30 Prozent erhöht. Gedeckelt ist das mit dem Veräußerungserlös. Anzuwenden ist der Zuschlag auf Verkäufe nach dem 30. Juni 2025.9
Beides zusammen ergibt bei einem alten Grundstück, das erst kürzlich Bauland geworden ist, eine erhebliche Belastung. Zur Einordnung: Aus 70 Prozent steuerpflichtigem Anteil ab 2027 werden mit dem Zuschlag 91 Prozent, was einer effektiven Steuer von gut 27 Prozent des Verkaufserlöses entspricht. Wenn Ihr Grundstück in den letzten beiden Jahren umgewidmet wurde, ist das kein Fall für eine Faustregel, sondern für Ihre Steuerberatung, und zwar vor der Preisverhandlung.
Was jetzt zu tun ist
Für Eigentümer, bei denen ein Verkauf ohnehin im Raum steht, sind das die nächsten Schritte:
- Klären, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt. Entscheidend ist die Anschaffung vor oder ab dem 31. März 2002, bei geerbten Objekten die Anschaffung des Rechtsvorgängers.
- Klären, ob eine Befreiung greift. Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung schlagen jede Pauschale. Dann ist die ganze Änderung für Sie ohne Bedeutung.
- Bei Grundstücken die Widmungshistorie prüfen. Der Unterschied zwischen 6 und 21 Prozent hängt allein daran, ob nach 1987 umgewidmet wurde.
- Realistischen Zeitplan aufstellen. Von der Entscheidung bis zum unterschriebenen Kaufvertrag vergehen bei einem gut vorbereiteten Objekt im Regelfall zwei bis vier Monate. Wer den Stichtag nutzen will, sollte im September oder Oktober beginnen.
- Die Zahl vom Vertragserrichter bestätigen lassen. Die verbindliche Berechnung macht der Rechtsanwalt oder Notar, der den Vertrag errichtet. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt sinnvoll ist, hängt an mehr als der Steuer. Was Ihr Objekt heute wert ist, klären wir in einer kostenlosen Kurzeinwertung, und wie sich der Markt zuletzt entwickelt hat, steht im Beitrag Immobilienmarkt Wels 2025.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 30 Abs. 4 EStG 1988 in der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026. Nach § 124b Z 498 EStG erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden. Die geänderte Fassung ist seit 30. Juli 2026 in Kraft. ↩
- § 30 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 – für Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren, sind die Anschaffungskosten pauschal anzusetzen: bisher mit 86 %, ab 2027 mit 80 % des Veräußerungserlöses. Der steuerpflichtige Anteil steigt damit von 14 auf 20 %, bei einem Steuersatz von 30 % ergibt das 6,0 statt bisher 4,2 % des Erlöses. ↩
- § 30 Abs. 4 Z 1 EStG 1988 – bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 40 auf 30 % des Veräußerungserlöses. Als Umwidmung gilt eine Widmungsänderung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, die erstmals eine Bebauung im Umfang der Widmung als Bauland ermöglicht. ↩
- § 30a Abs. 1 EStG 1988 – besonderer Steuersatz von 30 %. Diese Bestimmung wurde nicht geändert. ↩
- § 30b Abs. 6 EStG 1988 in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026 – bei der Veräußerung von Anteilen durch sämtliche Wohnungseigentümer zur Begründung von Wohnungseigentum an bisher allgemeinen Teilen sinkt die Pauschale ebenfalls von 40 auf 30 %. Die Sonderregel gilt nur bei mehr als fünf Wohnungseigentümern und einem Gesamterlös bis 150.000 Euro. ↩
- § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 – Hauptwohnsitzbefreiung. Unverändert. ↩
- § 30 Abs. 1 dritter Satz EStG 1988 – bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. ↩
- § 124b Z 498 EStG 1988 stellt auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 ab. Als Veräußerungszeitpunkt gilt der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also des Kaufvertrags, nicht der Zufluss des Kaufpreises. Bei Verträgen nahe am Jahreswechsel gehört das vom Vertragserrichter bestätigt. ↩
- § 30 Abs. 6a EStG 1988 – bei einer nach dem 31. Dezember 2024 erfolgten Umwidmung sind die positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen; die Summe aus Einkünften und Zuschlag darf den Veräußerungserlös nicht übersteigen. Nach § 124b Z 473 EStG erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 anzuwenden. ↩
- Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz ist mit 1. August 2008 außer Kraft getreten, nachdem der Verfassungsgerichtshof die Bewertungsregeln als gleichheitswidrig aufgehoben hatte. Geldschenkungen unter Angehörigen sind seither zwar ab bestimmten Beträgen beim Finanzamt anzuzeigen (§ 121a BAO), lösen aber keine Steuer aus. ↩
- § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 befreit das Eigenheim „samt Grund und Boden". Eine Quadratmetergrenze nennt das Gesetz nicht; nach ständiger Rechtsprechung und Verwaltungspraxis ist Grund und Boden nur in dem Ausmaß mitbefreit, das für einen Bauplatz üblich ist – gerechnet wird dabei regelmäßig mit rund 1.000 m². Für die darüber hinausgehende Fläche fällt Immobilienertragsteuer an. ↩
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.