Mit dem Renditerechner sehen Sie, was eine vermietete Wohnung tatsächlich abwirft. Er beginnt bei Kaufpreis und Miete, rechnet die österreichischen Kaufnebenkosten mit und zieht ab, was beim Eigentümer hängen bleibt: Rücklage, Instandhaltung und Leerstand. Mit Ihren Eigenmitteln und dem Kredit zeigt er außerdem, ob die Miete die Rate trägt.
Beispielrechnung vor Steuern. Nettomietrendite auf Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertragserrichtung und Makler. Eigenkapitalrendite: Reinertrag abzüglich Kreditzinsen des ersten Jahres, bezogen auf die Eigenmittel, ohne Wertsteigerung. Ersetzt keine Steuerberatung.
Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor
Die Bruttorendite ist die einfachste Zahl: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie steht in fast jedem Inserat einer Anlagewohnung und eignet sich, um Angebote rasch nebeneinanderzulegen. Für die eigene Entscheidung ist sie zu grob, weil sie weder Kosten noch Nebenkosten kennt.
Die Nettorendite zieht von der Miete ab, was der Eigentümer selbst trägt, und bezieht das Ergebnis auf das, was der Kauf wirklich kostet, also Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Makler. Sie liegt deshalb immer spürbar unter der Bruttorendite.
Der Kaufpreisfaktor dreht die Bruttorendite um: Wie viele Jahresmieten kostet die Wohnung? Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite.
| Kennzahl | Rechnung |
|---|---|
| Bruttorendite | Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis |
| Nettorendite | (Jahresmiete − Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete |
| Eigenkapitalrendite | (Reinertrag − Kreditzinsen) ÷ Eigenmittel |
Welche Kosten bleiben beim Vermieter?
Die Betriebskosten zahlt bei einer vermieteten Wohnung in der Regel der Mieter. Was beim Eigentümer bleibt, sind vor allem drei Posten:
- Rücklage: Die Beiträge zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft trägt der Eigentümer. Sie stehen in der Vorschreibung der Hausverwaltung, getrennt von den Betriebskosten.
- Instandhaltung in der Wohnung: Therme, Böden, Ausmalen beim Mieterwechsel. Voreingestellt ist ein halbes Prozent des Kaufpreises im Jahr, bei älterer Ausstattung eher mehr.
- Leerstand und Mietausfall: Zwischen zwei Mietern steht die Wohnung oft ein paar Wochen leer. 2 Prozent der Jahresmiete entsprechen gut einer Woche.
Welche Kosten Sie überhaupt auf den Mieter umlegen dürfen, hängt davon ab, ob die Wohnung ganz, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt. Die Unterschiede stehen im Beitrag Vermietung und Steuer und in den übrigen Beiträgen der Reihe Vermieten.
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Suchprofil anlegenWas der Kredit mit der Rendite macht
Solange die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit an Zinsen kostet, hebt jeder finanzierte Euro die Rendite auf Ihr eingesetztes Geld. Liegt der Zinssatz über der Nettorendite, kehrt sich das um: Dann drückt der Kredit die Eigenkapitalrendite unter die Nettorendite. Der Rechner zeigt beides nebeneinander und sagt dazu, in welche Richtung der Kredit gerade wirkt.
Der Überschuss im Monat ist die Zahl, die im Alltag zählt: Miete minus Kosten minus Kreditrate. Ist er negativ, zahlen Sie jeden Monat etwas dazu. Ein Teil davon ist allerdings Tilgung, also Geld, das als Vermögen in der Wohnung bleibt. Der Rechner weist den Tilgungsanteil deshalb eigens aus.
Unter den Kennzahlen steht die Nettorendite für einen um 5 Prozent niedrigeren und einen um 5 Prozent höheren Kaufpreis. So sehen Sie auf einen Blick, was eine Preisverhandlung für die Rendite bedeutet.
Was der Rechner nicht einrechnet
Steuern. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abschreibung des Gebäudes und nach Kreditzinsen, nicht die Rendite aus dem Rechner. Die Abschreibung senkt die Steuer oft deutlich. Wie das im Einzelnen aussieht, gehört mit der Steuerberatung geklärt.
Wertsteigerung. Der Rechner bewertet den laufenden Ertrag. Was die Wohnung beim Verkauf in zwanzig Jahren bringt, steht auf einem anderen Blatt und hängt stark von Lage und Zustand ab.
Mieterhöhungen. Gerechnet wird mit der Miete von heute. Ob und wie stark sie steigen darf, regelt der Mietvertrag samt Wertsicherung. Wer mit einem bestehenden Mieter kauft, übernimmt diesen Vertrag, siehe Vermietete Wohnung kaufen.
Ob sich der Kauf für die eigene Nutzung rechnet, zeigt der Rechner Mieten oder kaufen, die Rate allein der Kreditrechner.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- § 21 Abs. 1 MRG zählt die Betriebskosten auf, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf (unter anderem Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Versicherung, Verwaltung, Hausbetreuung). Die Rücklage nach § 31 WEG 2002 ist darin nicht enthalten. ↩
Stand: 5. November 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.