Ein lebenslanges Wohnrecht hat einen Geldwert. Er spielt eine Rolle, wenn Eltern das Haus übergeben und darin wohnen bleiben, wenn eine Immobilie mit Wohnrecht verkauft wird oder wenn bei einer Leibrente das Wohnrecht vom Verkehrswert abgezogen wird. Der Rechner ermittelt diesen Wert mit der aktuellen Sterbetafel der Statistik Austria, für eine Person oder für ein Paar.
Verlauf Jahr für Jahr
| Jahr | Alter | Läuft noch | Miete im Jahr | Erwarteter Wert | Wert heute |
|---|
Berechnet als Leibrente mit monatlicher Nutzung im Voraus, Überlebenswahrscheinlichkeiten aus der Sterbetafel 2024 der Statistik Austria. Bei zwei Personen läuft das Recht bis zum Tod der zuletzt Verstorbenen. Ersetzt kein Gutachten.
Wie wird ein Wohnrecht bewertet?
Bewertet wird das Wohnrecht über die Miete, die der Eigentümer entbehrt. Den Ausgangspunkt bildet die ortsübliche Miete ohne Betriebskosten, also das, was die Wohnung oder das Haus vermietet bringen würde. Daraus wird ein Barwert, und zwar in drei Schritten:
- Jahreswert: ortsübliche Monatsmiete mal zwölf.
- Laufzeit: Das Wohnrecht endet mit dem Tod der berechtigten Person. Wie lange es voraussichtlich läuft, ergibt sich aus der Sterbetafel, getrennt nach Alter und Geschlecht.1
- Abzinsung: Eine Nutzung in zehn Jahren ist heute weniger wert als eine Nutzung im nächsten Monat. Der Kapitalisierungszins rechnet jede künftige Monatsmiete auf heute zurück.
Der Rechner nimmt dabei nicht einfach die durchschnittliche Restlebenserwartung als feste Laufzeit. Er gewichtet jeden einzelnen Monat mit der Wahrscheinlichkeit, dass das Wohnrecht dann noch läuft. Das ist die Rechnung einer Leibrente, und sie ergibt einen etwas niedrigeren Wert als die vereinfachte Rechnung mit fester Laufzeit.
Ein Rechenbeispiel
Ein Haus mit einer ortsüblichen Miete von 900 Euro im Monat, also 10.800 Euro im Jahr, Kapitalisierungszins 3 Prozent:
| Berechtigt | Erwartete Dauer | Barwertfaktor | Wert des Wohnrechts |
|---|---|---|---|
| Frau, 80 Jahre | 9,99 Jahre | 8,38 | 90.551 € |
| Frau, 78 Jahre | 11,38 Jahre | 9,35 | 101.029 € |
| Frau, 78, und Mann, 80 | 13,32 Jahre | 10,82 | 116.871 € |
| Frau, 70 Jahre | 17,51 Jahre | 13,22 | 142.811 € |
| Mann, 65 Jahre | 18,76 Jahre | 13,81 | 149.127 € |
Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro nimmt das Wohnrecht der 80-Jährigen also knapp ein Viertel des Werts. Ein Käufer, der die Immobilie mit diesem Wohnrecht übernimmt, zahlt rund 310.000 Euro.
Steht das Wohnrecht einem Paar zu, läuft es, bis beide verstorben sind. Im Beispiel verlängert der Ehemann die erwartete Dauer gegenüber der Frau allein um fast zwei Jahre, und der Wert steigt um rund 16.000 Euro.
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Jetzt Bewertung anfordernWas den Wert am stärksten verschiebt
Die Miete. Sie geht eins zu eins in das Ergebnis ein. 10 Prozent mehr Miete heißt 10 Prozent mehr Wert. Deshalb lohnt es sich, die ortsübliche Miete sauber zu belegen statt zu schätzen.
Der Zinssatz. Je höher er ist, desto weniger zählen die späten Jahre. Bei der 80-Jährigen aus dem Beispiel liegt der Wert mit 2 Prozent bei 95.895 Euro, mit 4 Prozent bei 85.707 Euro. Bei jüngeren Berechtigten ist der Unterschied größer, weil das Recht länger läuft. Der Rechner zeigt den Wert für einen Prozentpunkt darunter und darüber gleich mit.
Die Wertsicherung. Steigt die Miete mit der Inflation, ist auch das Wohnrecht mehr wert. Mit 2 Prozent Mietsteigerung im Jahr kommt die 80-Jährige auf 101.028 Euro statt 90.551 Euro. Tragen Sie die erwartete Steigerung im Feld „Mietsteigerung“ ein.
Die Sterbetafel beschreibt den Durchschnitt aller Österreicherinnen und Österreicher eines Jahrgangs. Für den Einzelnen trifft sie fast nie genau zu, und das ist kein Fehler der Rechnung: Der Barwert ist der Preis für genau diese Unsicherheit. Wer das Wohnrecht übernimmt, trägt das Risiko, dass es länger läuft. Wer es aufgibt, trägt das umgekehrte.
Wohnrecht oder Fruchtgenuss?
Beim Wohnrecht darf die berechtigte Person die Räume für den eigenen Bedarf nutzen. Beim Fruchtgenuss darf sie die Immobilie ohne Einschränkung nutzen und damit auch vermieten.2 Gerechnet wird beides gleich, über die ortsübliche Miete.
Für die Praxis ist der Unterschied trotzdem groß. Zieht jemand mit bloßem Wohnrecht ins Pflegeheim, steht die Wohnung leer. Mit Fruchtgenuss kann sie vermietet werden, und die Miete hilft bei den Heimkosten. Wie das bei einer Übergabe an die Kinder aussieht, steht im Beitrag Immobilie überschreiben und den Fruchtgenuss behalten.
Wofür man den Wert braucht
- Verkauf mit Wohnrecht: Der Käufer bezahlt den Verkehrswert abzüglich Wohnrecht. Das ergibt die untere Zeile im Rechner.
- Leibrente: Der Wert des Wohnrechts wird vom Verkehrswert abgezogen, erst der Rest wird verrentet. Die ganze Rechnung steht im Beitrag Leibrente berechnen.
- Übergabe in der Familie: Bei Schenkung oder Übergabe mit vorbehaltenem Wohnrecht stellt sich die Frage nach dem Wert für Pflichtteil, Steuer und Gebühren. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab und gehört mit Notar und Steuerberatung geklärt.
Christoph Eiber führt die CE Immo Group in Wels und ist seit über 18 Jahren in der Immobilienvermittlung und Projektentwicklung in Oberösterreich tätig. Er bewertet und vermarktet Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Zinshäuser im Zentralraum Wels–Linz.
- Statistik Austria, Demographische Tafeln, Ausführliche Sterbetafel für Österreich, Berichtsjahr 2024, erstellt am 15. September 2025. Fernere Lebenserwartung mit 65: Männer 18,76, Frauen 21,71 Jahre; mit 80: Männer 8,64, Frauen 9,99 Jahre. ↩
- § 521 ABGB – die Servitut der Wohnung ist „das Recht, die bewohnbaren Theile eines Hauses zu seinem Bedürfnisse zu benützen". Werden dagegen alle bewohnbaren Teile „ohne Einschränkung zu genießen überlassen", liegt eine Fruchtnießung vor, die auch die Vermietung deckt. ↩
Stand: 5. November 2026. Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und gibt die Rechtslage zum genannten Stand wieder. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.